Поговорим о том, какими нормативно-правовыми актами нужно пользоваться для того, чтобы вовремя прервать отношения по аренде. Начнем с того, что сама процедура аренды находится в ведении гражданского законодательства . В гражданском кодексе упоминание об аренде находится в статье 606.

ГК РФ Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Поэтому, если вас интересуют основные моменты составленного договора аренды, а также основные положения, которые могут относиться к прекращению его действия, то вы можете ознакомиться с данным нормативно-правовым актом. Однако вам сообщат о том, что договор аренды – это всего лишь общие сведения и правила его составления и прекращения (подробнее о существенных условиях договора об аренде, его объекте и предмете, читайте ).

Однако, все они должны содержаться в тексте договора, который был заключён.

Начнем с того, что основной причиной для расторжения договора должно стать несоблюдение пунктов договора . Также, вам стоит вспомнить о том, что когда вы заключали договор аренды, записывали пункты договора и основания, которые могут повлиять на то, можно ли расторгнуть договор досрочно.

Как правило, к ним относят:

• несоблюдение пунктов договора;
• нецелевое использование земельного надела;
• неуплата, а также невозможность арендополучателя в дальнейшем осуществлять выплаты за использование земельного участка;
• порчу земельного надела или имущества, которое располагается на нём;
• осуществление действий по , если заранее между сторонами была оговорена невозможность подобной сделки;
• первые осуществленные действия, которые противоречат пунктам договора.

В случае наличия подобных оснований, договор может быть расторгнут по инициативе собственника земельного надела .

А также бывают ситуации, когда сам арендатор требует расторгнуть аренду ещё до срока истечения договора. Происходит это в ситуации, когда надел не соответствует тому, что заранее заявил арендодатель, то есть, заметно приукрасил состояние своего участка.

Также, по мнению арендатора земельного надела причиной для расторжения договора может стать недопустимое поведение собственника, например сдача одного и того же надела в аренду разным субъектам.

Обратите внимание! Частенько причиной для расторжения со стороны арендатора может стать факт того, что собственник существенно завысил стоимость аренды, которая не была ранее заявлена договором.

Как видите, и у той, и у другой стороны есть масса оснований на то, чтобы расторгнуть досрочно. Главное при этом правильно оформить процедуру расторжения и получить согласие от второй стороны.

Как расторгнуть через суд?

По желанию арендодателя

Если речь идет о расторжении через судебную инстанцию по инициативе арендодателя, то в первую очередь он обязан уплатить госпошлину (размеры указаны в ст. 333.19 НК РФ), составить исковое заявление, в котором укажет, на основании чего им было принято подобное решение. Например, нецелевое использование земли.

После этого он подает документы в судебную инстанцию, обязательно прикрепив к документам факты, доказывающие его слова. Например, снимки или видеозаписи ситуации, где видно, что земля используется не по назначению. Суд рассматривает документы в случае, если требования соответствуют действительности . Тогда вы встречаетесь со своим оппонентом в судебной инстанции.

Исковое заявление от арендатора

При расторжении договора по инициативе арендатора, он должен доказать факт несоблюдения его прав со стороны собственника земельного надела .

Например, это может быть ситуация, в которой собственник завысил цену за аренду, или же каким-либо иным образом нарушил права арендатора. Лицо должно также прикрепить факты, доказывающие подобное поведение.

Например, это может быть документы, которые свидетельствуют о том, что земельный надел, предоставленный в использование, не соответствует тому, что указано в договоре. Суд также примет решение в отношении данной ситуации, в ту или иную сторону.

Куда обращаться?

Если вы приняли решение решать свои проблемы через суд, вы должны знать, куда подавать документы. Данными делами занимаются районные судебные инстанции , поэтому именно туда вы должны направиться с пакетом документов.

Как правильно составить иск?

Исковое заявление составляется в соответствии с рядом определённых правил . Например, важно указать, в какую инстанцию направляется данная бумага.

Далее следует уточнить информацию, которая свидетельствует о паспортных данных ответчика и истца. Необходимо указать факт несправедливости, который был осуществлён в ситуации, которая повлекла судебное разбирательство.

По возможности, ссылайтесь на законодательство, в котором вы и ещё раз укажите на свою правоту. Также, вы должны сделать перечень приобщенных бумаг, поставить дату и подпись.

Какие документы нужны?

Для судебного разбирательства подойдут доказательства, которые содержатся на бумажном носителе, видео или фото файле .

Также, вполне достаточным доказательством будут свидетельства очевидцев.

Полезно указать информацию, которая будет свидетельствовать не только о факте нарушения прав той или иной стороны, но также факт того, когда, и в какой ситуации эти права были нарушены.

Сбор доказательств

Доказательная база формируется благодаря показаниям свидетелей, фото информации, видеофайлов, а также посредством документов. Все виды информационных носителей возможны для предоставления и являются допустимыми в зале суда.

Кроме того, ваши показания также являются доказательствами по делу. Это значит, что вы напрямую можете согласиться, или заявить с чем не согласны в отношении вашего оппонента.

Может стать возвращение собственнику земельного участка, арендатор останется без надела. В любом случае, лицо которое было ущемлено в своих правах может понести не только возвращение своих прав, но серьёзную материальную компенсацию .

Это значит, что сторона, которая проиграла судебное заседание будет должна компенсировать выигравшей стороне все затраты и моральные издержки.

Заключение

Любые отношения необходимо заканчивать на такой же позитивной ноте, на какой они начинались. Это относится и к договору аренды. Поэтому, настоятельно рекомендуем вам попытаться решить проблему миром, так называемой процедурой медиации. Только в случае, если другая сторона не хочет идти к вам навстречу, можете прибегать к другим способам.

В Дагестанскую коллегию Федерального Арбитражно-третейского суда

г. Махачкала, пр.И.Шамиля 37/100, офис 201

(наименование)

(место нахождения)

Ответчик:

(наименование)

(место нахождения)

Цена иска:_________________ руб.

Третейский сбор:_________________руб.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании долга

________________________________________________________________ (далее – Истец, Подрядчик) и

(наименование)

_________________________________________________________________ (далее – Ответчик, Заказчик)

(наименование)

заключили договор от № _______ от “__” ________ 20__ г., согласно п._________которого, Истец передал, а Ответчик принял во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: _____________________________________________________________________________

Общей площадью _______ кв. м, кадастровый номер ____________________________________________, принадлежащий Истцу на праве собственности, что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права собственности от «___» __________ _____ г. серия ___________ № ___________.

Истец надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства и передал Ответчику, по акту приема-передачи от «___» __________ _____ г., земельный участок, указанный в договоре аренды от «___» __________ _____ г.

Однако, Ответчик не выполнил принятые на себя обязательства. Так, согласно п. _______ договора аренды земельного участка, он обязался ежемесячно выплачивать Истцу арендную плату за переданный во владение и пользование земельный участок. Указанное условие договора аренды гражданином Ответчиком выполнено не было. За период с «___» __________ _____ г. по «___» __________ _____ г. им не осуществлялась оплата арендных платежей за пользование предоставленным ему земельным участком. Задолженность Ответчика на момент подачи настоящего искового заявления составляет ___________ (__________________________

_______________________________) руб.

Согласно п. _________ договора аренды земельного участка, указанный договор подлежит расторжению в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд.

«___» __________ _____ г. Истец направил в адрес Ответчик письмо в котором заявлял о расторжении договора аренды земельного участка и погашении образовавшейся задолженности. До момента подачи в суд настоящего искового заявления ответ получен не был.

Обоснованием компетенции Дагестанской коллегии Федерального Арбитражно-третейского суда рассматривать данный спор является, заключенное между сторонами третейское соглашение, в виде следующей третейской оговорки, записанной в п.____Договора: (переписывается дословно) «Все споры по настоящему договору передаются на разрешение в Дагестанскую коллегию Федерального Арбитражно-третейского суда».

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 10, 11, 309, 310, 330, 614,619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 5 и 23 Федерального закона РФ «О третейских судах Российской Федерации», прошу:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от «___» __________ _____ г., заключенный Истцом и Ответчиком.

2. Обязать Ответчика вернуть земельный участок Истцу.

3. Взыскать с Ответчика в пользу Истца задолженность по арендным платежам в размере ___________ (_________________________________________________________) руб.

4. Взыскать с Ответчика расходы на оплату третейского сбора в размере ___________руб.

5. Документы, судебные акты (определения, решение, дополнительное решение и т.п.) Дагестанской коллегии Федерального Арбитражно-третейского и иные материалы по делу направлять по адресу электронной почты: ________@_________.

Приложение на____________листах:

1.Заверенная копия искового заявления, для направления Ответчику на___________листах.

2. Документ, подтверждающий уплату третейского сбора на___________листах.

3. Заверенная копия договора аренды. (2экз., один в дело, один для ответчика) на ______листах.

4. Заверенные копии актов приема-передачи участка. (2экз., один в дело, один для ответчика) на ____________листах.

5. Расчет платежей. (2экз., один в дело, один для ответчика) на ________листах.

6. Заверенная копия свидетельства о государственной регистрации прав на земельный участок. (2экз., один в дело, один для ответчика) на _______листах.

7. Заверенные копии Выписки из ЕГРЮЛ Истца и Ответчика на___________листах.

8. Доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на подписание искового заявления на________листах.

(подпись представителя Истца) “__” ____________ 201_ г

Заключение договора аренды дает возможность прийти к компромиссу между двумя сторонами (арендодателем и арендатором).

Договор аренды является гражданско-правовым инструментом, в нем четко прописываются все условия сделки, срок действия.

По различным причинам у человека может появиться необходимость расторгнуть договор, например, договор аренды земли. Зачастую причина расторжения является нестандартной и приходится обращаться за помощью к юристам.

Что говорит Земельный Кодекс

Подробно о порядке расторжения договора можно почитать в Гражданском кодексе.

Там же прописаны правила работы с договорами всех видов.

Что касается информации по поводу аренды земельного участка и разрыва договора, то более подробную информацию можно найти в Земельном Кодексе. Данному вопросу посвящена статья 46.

Прекращение действия договора утверждают следующим образом:

1. В судебном порядке возможно расторгнуть договор, если арендатор частное лицо, а арендодатель – муниципалитет.
2. Если требования расторгнуть договор выдвигает одна из сторон, а вторая не согласна – решение принимает арбитражный суд.

Основной документ, на который опирается суд для принятия решения – Гражданский кодекс. Ссылаться на ГК требует 2 статья Земельного кодекса РФ. Если вопрос сложный и общей информации недостаточно – юристы ссылаются на 46 статью ЗК.

Замечание специалиста: возможно прекращение договора без судебного разбирательства. Для этого две стороны должны подписать соглашение о расторжении, которое является обоюдным, не вызывает спорных вопросов.

Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка Вы можете скачать .

Сторона, которая первая приняла решение о расторжении договора, не должна сразу подавать исковое заявление. Сначала нужно удостовериться в отрицательном решении оппонента.

Текст договора изначально может включать в себя требования по расторжению. Они будут решающими при судебном рассмотрении.

Основания для прекращения действия

Преимуществом для суда будут случаи, когда имеются основания для расторжения договора об аренде.

Общие основания прописаны в ГК РФ. Их можно найти в статьях 619 и 620.

Если для принятия решения недостаточно Гражданского и Земельного Кодексов, обращаются к природоресурсному или природоохранному законодательству. Расторгнуть договор может каждая из сторон

Повод для прекращения аренды:

1. Общие положение Гражданского кодекса (если арендатор не оплачивает услуги два раза подряд).
2. По просьбе арендодателя:
   • если земля используется в иных целях, не прописанных в договоре;
   • во время использования значительно снижается плодородие;
   • работы на земле негативно влияют на экологическую ситуацию;
   • нанесение умышленного вреда плодородному слою земли, отравление земли ядохимикатами или вредными биологическими;
   • 3 года подряд неиспользование участка земли (если земля была передана для строительства или сельхоз работ);
   • изъятие участка государственными или муниципальными службами.

Нельзя расторгнуть договор в двух случаях:

• если на данный момент проводятся сельхоз работы;
• в других случаях, которые предусматривает Федеральный Закон.

Важный момент: предмет иска должен быть четко определен. Фиксируются пункты, которые ответчик нарушает, приводятся факты. Иск является более развернутым документом, нежели уведомление о расторжении договора.

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

1. Нецелевое использование земли арендатором
2. Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Порядок расторжения договора аренды на земельный участок

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания для расторжения договора аренды земли

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

• арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
• арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
• в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
• участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

• состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
• арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
• арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

1. Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
2. Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
4. Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Расторжение договора аренды земли через суд

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.

В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.

Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.

Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

1. Указываются данные сторон и предмета договора.
2. Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
3. Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
4. Соглашение закрепляется подписями сторон.

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.