Неправильно составленный договор аренды может разрушить ваш бизнес. Если не прочитать мелкий шрифт или не указать важных деталей, его смогут расторгнуть в самый неожиданный момент, несмотря даже на то, что вы вложились в ремонт. Hopes & Fears узнал у экспертов, на что стоит обратить внимание.

При заключении договора аренды помещения важно обратить внимание на три пункта, которые часто становятся в суде предметом разногласий сторон.

Во-первых, особое внимание надо уделить предмету договора, то есть помещению, которое вы собираетесь снять. Нужно описать его максимально подробно в договоре: указать площадь, количество комнат. Чем чётче это будет прописано, тем меньше поводов для конфликта: каждая сторона понимает, чем арендатор может пользоваться.

Во-вторых, арендатору стоит проверить, кому принадлежит помещение. Оно в собственности арендодателя или он собирается сдавать его в субаренду? Если это второй случай, то нужно проверить, имеет ли он право отдавать его в субаренду. В судебной практике было множество случаев, когда арендодатели сдавали помещение незаконно, их заваливали судебными исками, а сложности в итоге были у арендаторов, которым срочно надо было искать новое помещение.

В-третьих, стоимость аренды и порядок оплаты - это один из самых важных вопросов, которые надо обсудить до заключения договора. По закону арендодатель имеет право один раз в год поднимать ставку аренды. Но если договориться с ним, что она не будет изменяться на протяжении нескольких лет, и прописать это в договоре, то никаких противоречий закону не будет. Если арендодатель не соглашается зафиксировать стоимость, то можно прописать, на сколько сумма может быть изменена.

По возможности стоит заключать долгосрочные договоры, в них арендатор более защищён. Если договор действует год и больше, надо сделать его госрегистрацию. Краткосрочный договор позволит арендодателю каждые несколько месяцев выставлять новые условия. Для тех, кто собирается переделывать помещение, ремонтировать за свой счёт, тем более уместен долгосрочный договор. Во избежание недопониманий прописывайте в нём максимально подробно, что и кем будет сделано.

Самая частая ошибка в заключении договоров аренды - игнорирование формальностей. При заключении соглашения стороны, как правило, имеют хорошие отношения, а в результате формальная сторона вопроса ограничивается подписанием договора и акта приёма-передачи помещения.

Вопросы возникают, когда стороны по тем или иным причинам встречаются в суде. Именно в этот момент они начинают понимать, что до 90% их действий не могут быть доказаны из-за отсутствия формальных подтверждений.

Чтобы избежать ненужных разочарований, и арендатору, и арендодателю необходимо соблюдать несколько простых правил.

Во-первых, заключая договор аренды, надо сразу посмотреть на него с точки зрения суда. Сможет ли он защитить? Во-вторых, абсолютно все обязательства по договорам должны быть идентифицированы, исполняться, а каждое исполнение должно быть подтверждено формально.

Также необходимо помнить, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

При этом независимо от того, что именно будет указано в договоре аренды, арендодатель сможет сам расторгнуть договор в ряде случаев, описанных в статье 619 ГК РФ. Например, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, значительно ухудшает его состояние, более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя, не производит капитального ремонта в установленные договором аренды сроки.

Как арендатору, так и арендодателю важно помнить, что по договору, заключённому на неопределённый срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую за три месяца.

Чтобы предложить тему в эту рубрику, пишите письма на [email protected] c пометкой FAQ.

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как верно: договор-оферта или договор оферты?

В гражданском законодательстве: договор, заключенный на основании оферты . Кратко (и в разговорной речи): договор оферты .

Подскажите, пожалуйста, как правильно: заключенный или заключённый? Где ударение, если это прилагательное от глагола "заключить"?

Ответ справочной службы русского языка

Верное ударение во всех значениях: заключЁнный .

Добрый день! Уже направляла вам указанный вопрос, но ответ не был опубликован... Подскажите, пожалуйста, ставятся ли указанные в скобках запятые в данном случае: На рассмотрение предоставлен договор № ... от....., заключенный ... (далее – Залогодержатель) (,) в лице директора....(,) и ООО «.....» (далее – Залогодатель) (,) в лице генерального директора.... Интересует только указанная формулировка. Знаю, что "в лице...." запятыми не выделяется, но влияет ли наличие сокращения, введенного перед оборотом, на постановку запятых?

Ответ справочной службы русского языка

Указанные запятые не нужны.

Подскажите, пожалуйста, можно ли использовать слово «совершенный» по отношению к международным договорам? (Денонсировать Соглашение о создании Комиссии по содействию…, совершенное; Протокол между…., совершенный в…; Об изменении конвенции…, измененной Протоколом, совершенным в Гааге). Спасибо.

Ответ справочной службы русского языка

В текстах международных договоров это слово используется. Но вне таких текстов принято: заключить договор, подписать соглашение (соответственно, заключенный договор, подписанное соглашение).

скажите, пожалуйста, как правильно писать: "Договор, заключенный учреждением, с ИП Иванов И.И."? или "Договор, заключенный учреждением, с ИП Ивановым И.И."?

Ответ справочной службы русского языка

Грамматически правилен второй вариант. Если речь идет о договоре между учреждением и И. И. Ивановым, то вторая запятая не нужна, или, если предложение продолжается, она должна стоять после И. И.: Договор, заключенный учреждением с ИП Ивановым И. И., был передан...

как правильно: заключенный контракт или заключённый контракт

Ответ справочной службы русского языка

Произносится: заключё нный контракт, но на письме ё факультативно (можно написать заключенный контракт ).

Какое окончание должно быть у слова "заключенный " в следующем предложении: В соответствии с п. 1 договора (далее – Договор), заключенным/ого между контрагентами.

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: договора... заключенного...

Как правильно: ЛДПРовец или элдэпээровец; заключённый - з/к или зэк?

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: элдэпээровец . Общепринятые сокращения: з. к. и з/к .

как правильно написать заключенный контракт или подписанный контракт. Контракт подписан обеими сторонами

Ответ справочной службы русского языка

Оба варианта корректны.

Ответ справочной службы русского языка

Возможно, _подписанный_?

МСожно ли подобрать синоним к слову заключенный , в фразе заключенный договор?

Ответ справочной службы русского языка

Возможно: _подписанный_.

Объясните, пожалуйста, значение словосочетания марганотический брак?

Ответ справочной службы русского языка

_Морганатический брак_ -- брак, заключенный членом царской, королевской и т. п. семьи с лицом нецарского, некоролевского и т. п. происхождения и не дающий прав престолонаследия и иных привилегий.

А если не краткая форма, а полная? "Дороговор заклЮченный ", или "ДОговор заключЁнный" ? Заранее спасибо

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: _договОр, заключЁнный_. Чтобы узнать, куда падает ударение в словах, Вы можете воспользоваться окном «Проверка слова» на нашем портале.

Как правильно склонить имя, например, "...договор, заключенный между ООО... и гражданином Экстон Романом Юрьевичем

Ответ справочной службы русского языка

Правильно: _Экстоном Романом Юрьевичем_.

Прежде, чем воспользоваться для оформления своей сделки шаблоном договора из интернета или из «Гаранта»/«Консультанта», познакомьтесь с некоторыми рекомендациями для составления договора , приведенными ниже.

Вы можете заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный Гражданским кодексом РФ.

Если правила заключения договора регулируются гражданским законодательством (договор купли-продажи, договор поставки, договор аренды, договор подряда, договор займа и др.), то вы вынуждены придерживаться этих правил. Однако в некоторых случаях правила дают возможность выбрать тот вариант поведения, который наиболее отвечает вашим интересам и избежать неисполнение договора другой стороной.

Например, если вы сдаете в аренду имущество и хотите сохранить за собой возможность расторгнуть договор в любое время, когда вам это будет необходимо, то достаточно включить в договор аренды соответствующее условие, в то время как, общее правило предусматривает возможность расторжения договора только в судебном порядке и только при существенном нарушении обязательств второй стороной.

Вы также вправе заключить смешанный договор, который будет содержать элементы различных договоров, например, договор на производство и поставку продукции. В этом случае вам необходимо соблюдать правила, касающиеся обоих видов договоров в соответствующей части.

Если вы заключаете договор , который не регулируется Гражданским кодексом РФ (например, инвестиционный), вы более свободны в определении его условий, однако не можете нарушать общие принципы права.

При разработке договора всегда следует помнить про существенные условия. Для каждого вида договора они свои и устанавливаются законом. Если вы не укажите хотя бы одно из таких условий, ваш договор в последующем может быть признан незаключенным, и возникнут определенные последствия: например, вы не получите исполнение по договору, не сможете применить ответственность, предусмотренную договором и т.п.

Так, в договоре поставки необходимо четко определить предмет (наименование, ассортимент, количество товара), а также сроки поставки. Это обязательно. Если непосредственно в тексте договора это сделать затруднительно (например, предполагается поставка разных партий товара в течение длительного времени), то необходимо указать документы, из которых в последующем можно будет точно установить предмет и сроки поставки, а, самое главное, при исполнении договора эти документы составлять и делать в них ссылку на заключенный договор.

Однако указать в договоре только существенные условия недостаточно. Составляя любой договор, необходимо провести анализ договора тщательно продумать и описать взаимоотношения сторон от начала и до конца исполнения договора. Это творческий процесс, требующий усилий, не только юристов, но и лица, принимающего решения, а также специалистов, которые отвечают за исполнение договора.

Договор – это схема взаимоотношений сторон, предусматривающая алгоритм действий в любой ситуации, которая может возникнуть в процессе исполнения сторонами своих обязательств.

Даже, казалось бы, простые отношения по поставке продукции требуют подробного регулирования.

• Кто и как будет осуществлять доставку товара до покупателя?
• Кто несет транспортные расходы?
• Когда к покупателю перейдет право собственности на товар?
• Кто несет риск утраты товара в процессе транспортировки?
• Каков порядок расчетов?
• Как должен быть упакован товар? Последствия нарушения упаковки.
• Должна ли возвращаться тара?
• Как осуществляется приемка товара по количеству и качеству?
• Каков порядок предъявления претензий по количеству и качеству?
• Какие дальнейшие действия сторон при наличии претензий?
• Какова ответственность сторон за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору?

И это только часть вопросов, которые должны у вас возникнуть при подготовке договора.

Не меньшее внимание следует уделить определению условий договора с точки зрения налогообложения планируемой вами операции. Слишком часто на практике возникают ситуации, когда договорные отношения не согласовываются с бухгалтерией предприятия либо со специалистом в области налогообложения. Результатом таких «сюрпризов» для бухгалтера нередко бывают внесение исправлений в документы и отчетность в авральном режиме, а то и доначисленные налоги.

Раздел «Ответственность сторон» присутствует, как правило, в каждом договоре. Однако не редко содержание его ограничивается фразой: «За неисполнение либо ненадлежащее исполнение договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством».

Ответственность, установленная договором, если только она не противоречит закону, имеет приоритет перед общими нормами гражданского законодательства об ответственности. И, конечно, следует приложить максимум усилий, чтобы именно в договоре определить размер и порядок ответственности сторон в том или ином случае. Более того, в некоторых случаях только путем установления ответственности удается стимулировать контрагента добросовестно выполнять свои обязанности (например, своевременно представлять необходимые документы).

Однако следует признать, что иногда положения об ответственности в договоре для сторон становятся камнем преткновения. Если договориться не удается, а сделка для вас очень важна, то имеет смысл пойти на компромисс. В последующем вы сможете защитить свои интересы, применив общие положения об ответственности. Например, если ваш контрагент допустил просрочку, а в договоре не установлена неустойка за несвоевременную оплату, вы, тем не менее, сможете взыскать с контрагента проценты за несвоевременную оплату в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.

В этой небольшой статье мы дали лишь несколько советов о том, на что надо обратить внимание при заключении договоров. Каждый вид договора обладает своей спецификой, которую необходимо учитывать.

Если у вас возникли вопросы, и вы хотите обсудить вашу конкретную ситуацию, мы с удовольствием вас проконсультируем.

Знакомьтесь, наша новая рубрика «Юридический ликбез ». В ней мы будем рассказывать о том, как защитить себя и свой бизнес с точки зрения закона.

Начать решили, конечно же, с договоров. Сегодня расскажем всё, что нужно знать для правильного заключения договора подряда.

Заключая договор подряда, вы поручаете выполнение работы другому лицу, желая в итоге получить определенный результат. Или наоборот — вы выполняете работы по поручению заказчика. Результат подрядных работ всегда представлен в материальном воплощении. Именно в этом принципиальное отличие договора подряда от договора оказания услуг.

Заключение договора

Обратите внимание, в договоре должно быть прописано несколько обязательных условий. Отсутствие даже одного из них может поставить под сомнение заключенность договора.

1. Предмет договора

Ответив на вопрос, что вы хотите получить в результате работ, подробно изложите это в договоре.

• виды работ: какие работы вы поручаете подрядчику;
• содержание работ: что включают в себя эти работы;
• объем работ: в каком количестве эти работы должны быть выполнены;
• желаемый результат.

Например, вы хотите поручить подрядчику изготовление мебели для офиса. Укажите, какую именно мебель должен изготовить подрядчик: её вид, количество, комплектность, цвет, размеры. Чем больше у вас пожеланий к конечному результату работы, тем подробнее следует его описать.

Вы можете конкретизировать предмет в самом договоре, но удобнее будет оформить приложение, являющееся его неотъемлемой частью. Для того, чтобы приложение приобрело юридическую значимость, его нужно подписать и сделать ссылку на него в тексте договора.

В качестве приложения могут выступать техническое задание, спецификация, эскизы. Таким образом, вы сможете подробно указать все требования, которые предъявляете к подрядчику.

Если вы не обладаете специальными знаниями и затрудняетесь самостоятельно составить техническое задание или проектную документацию, то в договоре следует прописать, что обязанность по их составлению возлагается на подрядчика.

2. Сроки

Судебная практика не дает однозначного ответа на вопрос «обязательно ли указывать сроки в договоре». Но во избежание лишних споров, рекомендуем согласовать начальные и конечные, а, при необходимости, и промежуточные сроки выполнения работ.

3. Цена работ

Отсутствие в договоре цены не лишает его значимости, но мы рекомендуем согласовать данное условие. Если стоимость работ не определена, размер вознаграждения рассчитывается из общей рыночной стоимости данного вида работ.

Цену можно установить как в точном, так и в приблизительном размере. Но имейте в виду, заключение договора с открытой ценой на практике приводит к спорам, вызванным значительным отличием итоговой суммы от изначально оговоренной. Заказчику, не согласному с выставленной стоимостью, придётся доказать её необоснованность в судебном порядке.

Цена договора может изменяться только по согласованию сторон. Для этого нужно заключить и подписать дополнительное соглашение, которое будет являться неотъемлемой частью договора и иметь такую же юридическую значимость. При необходимости можно оформить смету, которая становится частью договора и приобретает значимость только после того, как её одобрит и подпишет заказчик.

По общему правилу оплата производится после приёмки работ заказчиком, но в договоре вы можете предусмотреть любой порядок осуществления платежей.

4. Дополнительные условия

• объект, на котором должны проводиться работы, следует указать, если он играет принципиальное значение. Например, чтобы после окончания работ не увидеть результат на соседнем земельном участке;
• по общему правилу, работы выполняются средствами и материалами подрядчика, который несет ответственность за их качество. Если вы согласовали иной порядок, то следует также отразить это в договоре. Важно помнить, что при предоставлении материалов заказчиком, ответственность за их качество ложится уже на него;
• иные дополнительные условия можно указывать почти без ограничений. Главное — достичь договоренности с контрагентом, не нарушая положений законодательства.

Отказ заказчика от исполнения договора

• в случае увеличения цены работ : при оплате подрядчику фактически понесенных им расходов;
• при затягивании исполнения подрядчиком : если становится ясно, что работы не будет выполнены в установленный срок. В таком случае исполнитель возмещает заказчику убытки;
• при выявлении некачественного исполнения работ до их завершения заказчик предоставляет подрядчику срок для устранения недостатков. Если они не будут устранены в разумный срок, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и требовать возмещения убытков;
• односторонний отказ : при оплате подрядчику фактически произведенных работ, а также возмещения убытков;

Отказ подрядчика от исполнения договора

• при наличии зависящих от заказчика обстоятельств , которые могут негативно повлиять на качество работ, подрядчик должен предупредить его об этом. Если со стороны заказчика не последует никаких действий, исполнитель может отказаться от договора и требовать возмещения убытков;
• при неисполнении заказчиком обязанностей подрядчик может отказаться от договора и требовать возмещения убытков

После исполнения договора следует правильно оформить передачу результата заказчику.

Приёмка работ оформляется актом, в котором указываются:

• наименование документа;
• дата его составления;
• наименование и реквизиты исполнителя и заказчика;
• наименование, количество и цена выполненных работ;
• подписи сторон;

В случае, если имеются какие-либо комментарии, претензии или пожелания по качеству, составу, комплектации выполненных работ следует обязательно отразить это в акте. Очень проблематично будет доказать, что исполнителем были выполнены работы ненадлежащего качества, если соответствующего комментария не содержится в акте.

С помощью Эльбы вы можете составить акт , соответствующий всем этим условиям.

Предъявление претензий по качеству работ

Качество оценивается в соответствии с договором, установленными для данного вида работ нормами, а также общими представлениями, основанными на принципах разумности и добросовестности:)

Договором может быть установлен гарантийный срок . Он определяется по желанию исполнителя и является его правом, а не обязанностью.

Вне зависимости от гарантийного срока закон предоставляет заказчику два года (для строительного подряда — пять лет) для обнаружения скрытых недостатков выполненных работ. В течение этого срока можно предъявлять претензии к подрядчику, но придётся доказать, что недостатки возникли именно до передачи работ.

Если возникла необходимость урегулировать отношения с контрагентом в судебном порядке, важно определить, в какой из судов обращаться.

• В арбитражный суд: обе стороны договора являются индивидуальными предпринимателями или организациями. Также в этом суде рассматриваются споры, связанные с исполнением государственного или муниципального контракта.
• В суд общей юрисдикции : хотя бы одна из сторон договора является обычным гражданином, не осуществляющим предпринимательскую деятельность.

Не стоит путать договор подряда с другими видами договоров.

Договор подряда и трудовой договор

Трудовой договор заключается в том случае, если вы предполагаете долгосрочные взаимоотношения с работником, связанные с многократным личным выполнением им какой-либо функции. Конечно же, трудовой договор порождает множество обязанностей для вас, ведь вы становитесь работодателем и руководствуетесь в отношениях с работником трудовым законодательством.

Поэтому, если для вас важно лишь достижение результата в установленный срок, лучше будет заключить договор подряда.

Договор подряда и договор возмездного оказания услуг

При выполнении подрядных работ всегда есть материальный результат, и для заказчика важен именно итог, а не процесс. Например, поручая подрядчику изготовление мебели, вам важно в результате получить стол или стул. При этом, на второй план отходит то, как исполнитель достиг желаемого эффекта.

При возмездном оказании услуг материального результата может не быть вообще. Например, обращаясь к специалисту за оказанием юридических услуг, вы, конечно, желаете достичь определенного результата, но, при этом, для вас важно содействие юриста на каждом этапе. Таким образом, на первый план выходит сам процесс, а не результат. В этом случае заключается договор оказания услуг.