Вы возвели постройку, но не знаете, как узаконить дом на участке, находящемся в вашем распоряжении?

Получить право собственности на объект можно двумя способами, однако каждый из них имеет определённые нюансы, с которыми следует ознакомиться перед подачей документов в уполномоченные органы.

Почему следует оформлять право собственности на дом?

Самовольной признаётся постройка, возведённая без соответствующего разрешения. К примеру, если земля, на которой находится строение, получена гражданином не в установленном законом порядке или не предназначена для строительства конкретных объектов недвижимости.

К таким случаям относится возведение частного жилого дома на участке для ведения сельского хозяйства.

Самовольной считается и постройка, строительство которой осуществлялось без получения соответствующего разрешения от муниципальных властей или с нарушением градостроительных норм.

Подобные постройки не являются собственностью гражданина, однако узаконить возведённый на участке дом возможно 2 способами:

• через суд;
• в упрощённом порядке с помощью норм закона № 93 от 30 июня 2006 года (относится к отдельным объектам недвижимости).

Чаще всего владелец строения не задумывается об его легализации. Однако до момента узаконивания дома гражданин не является его полноценным собственником. Иными словами, он не может продать объект, подарить его, завещать, оставить под залог, прописаться в доме.

Кроме этого, государственные власти вправе требовать передачи самовольной постройки в собственность муниципалитета или и вовсе её ликвидации.

Намного проще процедура осуществляется, если у гражданина имеются права на участок, на котором возведён дом. Если же земля пока не в собственности лица, предварительно следует оформить право на владение данной территорией.

Как узаконить дом на земельном участке по упрощённой схеме?

Если вы уже уладили вопрос с землёй, можно приступать к оформлению права собственности на постройку.

Благодаря ФЗ № 93 сделать это стало намного проще, так как в Росреестр требуется предоставить минимальный пакет документации. Однако далеко не каждый гражданин сможет воспользоваться упрощённой схемой.

Так, Закон № 93 распространяется исключительно на постройки, возведённые на следующих участках, предназначенных:

• для ведения личного подсобного хозяйства;
• для занятия садоводством или огородничеством;
• для осуществления дачного хозяйства;
• для возведения индивидуального жилого дома, гаража или хозяйственных построек.

Таким образом, можно узаконить дом как на земельном участке под ИЖС, так и выделенном для сельскохозяйственных целей.

На таких территориях располагаются частные жилые дома, дачи, гаражи и различные хозяйственные строения (к примеру, сараи, бани, теплицы и т. п.).

Если ваша постройка находится на такой земле, вы вправе узаконить право на данный участок и возведённый объект недвижимости в упрощённом порядке. Для этого первоначально в собственность оформляется земля, а затем – частный дом.

Для получения прав на объект достаточно предоставить в единый Росреестрили МФЦ определённый комплект документации:

• паспорт заявителя;
• правоустанавливающие бумаги на землю;
• заявление на осуществление регистрационной процедуры (бланк можно получить непосредственно в Росреестре).

При подаче документов до первого марта 2018 года гражданину дозволяется не предоставлять в отделение государственного органа разрешения на строительство и ввод дома в эксплуатацию.

После наступления этой даты данные бумаги будут запрашиваться сотрудником в обязательном порядке. Дополнительно могут потребоваться кадастровая документация и техпаспорт жилья.

Как узаконить построенный дом через суд?

Если получить право на владение постройкой в упрощённом порядке невозможно, гражданин вынужден обратиться в суд.

Исковое заявление, оформленное в простом письменном виде, должно подаваться непосредственно владельцем земельного участка.

Кроме этого, территория может находиться в бессрочном пользовании или пожизненном наследуемом владении гражданина.

Если заинтересованное лицо не имеет прав на землю, добиться в суде положительного решения будет крайне проблематично.

Должно предоставляться в суд совместно с документами, перечисленными ниже:

• техническим паспортом на дом, оформленным в БТИ;
• паспортом истца;
• правоустанавливающими бумагами на участок, на котором построен объект;
• выпиской из Росреестра, подтверждающей отсутствие прав третьих лиц на данную постройку;
• документами, способными удостоверить факт осуществления строительных работ и отражающими понесённые заявителем финансовые затраты на строительство;
• заключением противопожарной службы,технического и санитарного специалистов о фактическом состоянии дома.

Проведение строительно-технической экспертизы позволит доказать, что дом построен без нарушений пожарных, санитарных и градостроительных норм.

Во время рассмотрения дела заключение специалиста будет существенным плюсом в пользу истца.

В каких случаях узаконить постройку не получится?

Судебный орган вправе отказать в узаконивании дома в перечисленных ниже ситуациях:

• возведённое строение затрагивает интересы третьих лиц;
• дом построен с нарушением противопожарных или санитарных норм, поэтому создаёт угрозу для жизни людей;
• объект возведён с нарушением градостроительных норм;
• заявитель предоставил недостаточный комплект документов, подтверждающих наличие у него прав на здание.

Если вы воспользовались упрощённой схемой получения правоустанавливающих бумаг на дом, вам могут отказать лишь в 2 случаях: если сотруднику предоставлен неполный пакет документации, а также если постройка расположена на участке земли, не участвующем в упрощённой регистрации, согласно ФЗ № 93.

19.02.2016Просмотры: 8204 Распечатать

Чем грозит незаконное строительство и как легализовать самострой? Об этом на пресс-конференции рассказал заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Нижегородской области Андрей Пияшов.

Что такое самовольная постройка?

Понятие самовольной постройки регулируется статьей 222 Гражданского кодекса РФ. С 1 сентября 2015 года самовольной постройкой считается «здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил».

На самовольную постройку не распространяется право собственности. То есть хозяин по закону не может распоряжаться такой постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Любая сделка такого рода может быть признана недействительной по требованию приобретателя со всеми вытекающими последствиями.

Чем грозит незаконное строительство?

По закону любой самовольно построенный объект недвижимости подлежит сносу, причем сносить его владельцу придется самому или за свой счет. Кроме того, за возведение самостроя придется уплатить штраф. Согласно статье 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях, в случае возведения/реконструкции объекта без разрешения на строительство для физических лиц предусмотрен штраф в размере от 2000 до 5000 рублей, для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей - от 20 000 до 50 000 рублей, для юридических лиц - от 500 000 до 1 000 000 рублей. Пользование постройкой без разрешения на ввод в эксплуатацию грозит штрафом в размере от 500 до 1000 рублей для граждан, от 1000 до 2000 рублей для должностных лиц и от 10 000 до 20 000 рублей для юрлиц.

Сейчас органам местного самоуправления необязательно обращаться в суд, чтобы снести незаконное строение - с 13 июля 2015 года им разрешено самим принимать решение о сносе самовольных построек. В течение семи дней со дня принятия решения о сносе орган местного самоуправления обязан известить об этом лицо, осуществившее самовольную постройку, указав срок сноса объекта - он устанавливается с учетом характера постройки, но не должен превышать двенадцати месяцев.

В случае если самовольного застройщика выявить не удалось, местные власти обязаны опубликовать информацию о планируемом сносе постройки в СМИ и на официальном сайте в интернете. Соответствующее сообщение также должно быть размещено на информационном стенде на земельном участке, на котором находится постройка. Если и после этого владелец не объявляется, снести строение могут уже через два месяца после размещения информации о планируемом сносе.

Когда разрешение на строительство не требуется?

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство не требуется в случае:

Строительства гаража на земельном участке, предоставленном не для целей, связанных с предпринимательской деятельностью;

Строительства объектов на земельных участках, предназначенных для садоводства и ведения дачного хозяйства;

Строительства сооружений, не являющихся объектами капитального строительства (киоски, навесы и пр.);

Возведения конструкций вспомогательного использования;

Реконструкции объекта (если изменения не затрагивают несущие стены и не выходят за параметры исходного объекта).

Случаи, когда разрешение на строительство не требуется, также могут быть установлены субъектами РФ. В нашем регионе они перечислены в законе «Об основах регулирования градостроительной деятельности на территории Нижегородской области» от 8 апреля 2008 года № 37-З.

Как узаконить самовольную постройку?

Легализовать самовольно построенные объекты можно в суде. Требовать признания права собственности на самовольную постройку может лишь собственник земельного участка, на котором находится объект, а также лица, которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

В настоящее время сложилась довольно обширная судебная практика как по признанию права собственности на самовольную постройку, так и по принятию решений о сносе таких объектов. Решая, узаконить или нет самострой, суды прежде всего обращают внимание на то, не нарушает ли постройка права и интересы других лиц и не несет ли угрозу здоровью и жизни граждан; возведена ли постройка в соответствии с отступами от границ, соблюдением пожарных, санитарных и градостроительных норм и правил. Кроме того, устанавливается, предпринимал ли застройщик попытки легализовать незаконный объект, в частности, пытался ли он получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. Также проверяется правомерность отказов в выдаче таких документов.

Решение суда о признании права на самовольную постройку является основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьей 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Решение суда о сносе постройки является основанием для прекращения права собственности, если оно зарегистрировано в ЕГРП.

Узаконить самострой, возведенный без разрешений и согласований, можно и без суда - по так называемой «дачной амнистии», в упрощенном порядке (ст. 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Этот вариант распространяется не только на случаи, когда дом построен на садовом или дачном участке, но и когда дом возведен на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства. Право собственности на такие объекты регистрируется в Росреестре на основании документов на земельный участок и документов, подтверждающих факт создания постройки (для гаражей и дачных домиков это декларация об объекте недвижимого имущества, для объектов ИЖС - разрешение на ввод в эксплуатацию).

Понятие самовольной постройки и правовые последствия ее возведения.

Самовольная постройка в настоящее время далеко не редкое явление. Незаконно могут быть возведены как частные дома, так и иные сооружения. Кроме того, уже возведенные объекты недвижимости по воле их правообладателей также претерпевают различного рода изменения путем проведения работ по реконструкции, переустройству, перепланировке, переоборудованию, изменению функционального назначения.

Определение самовольной постройки закреплено в 222 статье Гражданского кодекса (далее ГК РФ). Она представляет собой объект, созданный на участке земли, который не отведен для этих целей или сооружение, построенное с нарушением правил градостроительства или без получения разрешения уполномоченных органов . Из вышесказанного можно выделить 3 неотъемлемых черты самовольной постройки:

1. Участок земли, на котором находится постройка, не был изначально предназначен для этих целей;

2. Разрешение на строительство получено не было;

3. Самовольная постройка была построена с нарушением всех норм и правил строительства;

Если хотя бы одно из условий подходит под постройку она считается самовольной.

Одним из основных признаков самовольной постройки является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными актами.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории по целевому назначению и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее – ЗК РФ) . Эти категории земель перечислены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ.

— земли сельскохозяйственного назначения;

— земли населенных пунктов;

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

— земли особо охраняемых территорий и объектов;

— земли лесного фонда;

— земли водного фонда;

— земли запаса. .

Доказательство возведения постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей будет являться решение о предоставлении земельного участка для строительства.

Второй признак самовольной постройки – ее возведение без получения необходимого разрешения. Термин «разрешение на строительство» раскрывается в Федеральном законе от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ (ред. от 30.12.2008 № 309-ФЗ) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (абз.

7 ст. 2) и ГрК РФ (ст. 51). Их анализ позволяет определить разрешение на строительство как определенный документ компетентных органов исполнительной власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции).

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Подобная позиция сформулирована в постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Признак самовольной постройки, как «существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил», для установления которого требуется проведение специализированной экспертизы .

По общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не может распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Законодательством устанавливается ответственность за самовольную постройку, существующую в нескольких формах.

Во-первых, гражданин, осуществивший незаконное строительство, обязан снести здание за собственный счет. Т.е. наступает материальная ответственность.

Во-вторых, Кодекс об Административных правонарушениях (далее КоАП РФ) предусматривает наказание за следующие разновидности правонарушений по ст. 9.5:

1. Ч. 1 – за сам факт осуществления неправомерного строительства.

2. Ч. 2 – за нарушение сроков уведомления соответствующих структур строительного надзора о начале работ по строительству.

3. Ч. 3 – продолжение строительных и монтажных работ при выявленных фактах нарушения.

4. Ч. 5 – пользование недвижимостью при отсутствии ввода в эксплуатацию.

Согласно нормативным положениям данной статьи, строительство или реконструкция недвижимости, для которой в соответствии с действующими законами необходимо разрешение на строительство, без такого разрешения, влечет наложение следующих штрафов от 2000 тыс. до 1 мнл. руб.

Несмотря на первые два отрицательных исхода, согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на такую постройку не может быть признано за указанным лицом, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пункт 26 Постановления Пленумов № 10/22 предусматривает три обязательных условия, при наличии которых может быть удовлетворен иск о признании права собственности на самовольную постройку:

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;

Отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;

Принятие истцом мер к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию .

Каждый случай возведения самовольной постройки индивидуальный и какая судьба будет у того или иного самостроя не известно, поскольку проблематика института самовольной постройки носит многогранный характер.

К публикации приложен файл:
http://росмедаль.рф/publication-files/Статья 1.docx

Легализация самостроя

На практике оказывается, что узаконить самострой вовсе не сложно. Опытные юристы утверждают, что фактически через пару месяцев вы сможете стать полноправным собственником определенного самовольно возведенного объекта.

Способы легализации самостроя:

• оформление задним числом;
• официальное обращение в комиссию;
• легализация через суд.

Оформление задним числом

При этом всю требуемую документацию на построенный объект недвижимости оформляют задним числом:

• исходно-разрешительную документацию (ИРД),
• разрешение на проведение строительных работ,
• получение акта государственной комиссии,
• иных документов, выданных как на пока еще не возведенный объект.

Официальное обращение в Комиссию

Для этого ответственное за возведение объекта лицо должно официально обратиться с заявлением в специальную Комиссию, осуществляющую пресечение самовольного строительства. В заявление должно говориться о возможности сохранения самостроя. Если Комиссия примет положительное решение, то оформляют разрешение на строительные работы и все требуемые для ввода объекта в эксплуатацию документы.

Легализация через суд

В данном случае к исковому заявлению о признании права собственности на самострой, вам надо будет приложить следующую документацию:

• Документы, подтверждающие факт строительства вами этой постройки (к примеру, договор на осуществление подрядных работ, счета с расходами на строительство, акт приемки работ и т.п.).
• Документы, свидетельствующие про то, что третьи лица на этот самовольно построенный объект никаких прав не имеют (к примеру, выписка из Единого гос.реестра прав на недвижимость, а также сделок с ней).

• Документы, содержащие технические характеристики возведенного объекта, где указан точный адрес (к примеру, выписка из Единого гос.реестра объектов градостроительной деятельности – ее выдает орган тех. инвентаризации недвижимого имущества и соответствующая адресная справка).
• Документы, подтверждающие соответствие самовольно построенного объекта противопожарным, техническим, экологически и санитарно-эпидемиологическим нормам.
• Документы, способные иным образом подтвердить тот факт, что сохранение этого самостроя не нарушает законные права, интересы третьих лиц (к примеру, письма от владельцев соседних участков, построек либо от совладельцев участка).

В случае, когда участок вам пока не принадлежит, но вы уже осуществили на нем самовольную постройку, надо будет подтвердить то, что эта земля скоро будет вам передана во владение.

Все вышеописанные действия актуальны для тех самостроев, строительство которых выполняется одновременно с оформлением всех требуемых объектов. Если же речь идет про строительство объекта небольшой площади, то здесь застройщик обычно не спешит с оформлением бумаг.

Самострой на своем участке

Если объект построен хозяином данного земельного участка, то признание его права собственности на этот самострой происходит довольно просто. Хозяин, пользователь либо арендатор участка после выполнения гос. регистрации автоматически превращается в собственника построенного на данном участке недвижимого имущества (если это не противоречит условиям договора либо иным нормативным актам).

Самовольное строительство на государственной собственности

При самовольном строительстве определенного объекта недвижимости на еще не принадлежащем вам участке, можно надеяться, что объект все же будет вам предоставлен в установленном судом порядке. Так, к примеру, если земельный участок является государственной либо муниципальной собственностью, не принадлежа ни юридическому, ни физическому лицу, то тому, кто возвел самострой, следует подать в суд исковое заявление о признании права собственности на него.

Возведение самовольной постройки на чужой земле

Если же земельный участок является частной собственностью, находясь в правомерном пользовании либо владении юридическим или физическим лицом, тогда право собственности на самострой могут признать за тем, кто его возвел. Но лишь при условии перехода соответствующих прав на этот участок земли либо его часть. Иначе право собственности на самострой закрепят за владельцем этого земельного участка.

Важно знать!

Необходимо обратить внимание на следующий факт. Если сохранение объекта самостроя нарушает законные интересы и права третьих лиц, либо же представляет угрозу для здоровья, жизни граждан, тогда о признании прав собственности на данную постройку и речи вестись не может. То же самое относится и к тем случаям, когда применение земельного участка под самострой противоречит разрешенному использованию.

КАК УЗАКОНИТЬ САМОСТРОЙ В 2018 ГОДУ?

И при этом в изменении целевого предназначения земли было отказано.

Если вы не имеете разрешения на строительные работы, а также всей иной требуемой утвержденной проектной документации, то этот факт сам по себе являться основанием для отказа вам в иске на признание прав собственности на самострой не может.

Окончательным этапом легализации самостроя является оформление прав на участок под постройкой (если вы этого еще не сделали ранее) и гос. регистрация прав собственности на данный объект. Для такого оформления вам надо собрать некоторые документы. Их перечень мы приведем в следующей статье.

Самострой, документы, смета

Самовольной постройкой признаётся любое незаконное строительство, в результате которого произошло возникновение новых жилых или нежилых помещений, а также расширение площадей ранее построенных объектов. К последним однозначно относятся обустроенные без разрешения антресоли и тамбуры, надстройки и пристройки, увеличенные подвальные помещения, новые мансарды и пр. Для хозяев всех подобных «новообразований» сейчас весьма актуальным становится вопрос: как узаконить самострой в 2017 году ? Серьёзность этой российской проблемы подтверждается участившимися в последнее время фактами рассмотрения таких дел в суде. Законодательство очень жёстко реагирует на самовольное строительство, и согласно ст. 222 ГК самовольные постройки идут под снос.

Помимо вышеупомянутых типов строений к самострою по нормам Гражданского кодекса РФ также относятся объекты, появившиеся вследствие определённых действий, таких как:

1. Самозахват участка земли и возведение на нём объектов без разрешительных документов.
2. Возведение строения на земле, принадлежащей иному собственнику, без его письменного разрешения.
3. Сооружение объекта на собственном земельном участке при отсутствии разрешительных документов.
4. Строительство объекта с нарушением прав граждан, а также строительство, представляющее угрозу для жизни и здоровья окружающих.

В реальности узаконить самострой крайне сложно. Несовершенная законодательная база и отсутствие чётких инструкций по согласованию являются зачастую непреодолимым барьером для наших граждан. Однако специалисты компании «Квест-99» могут предложить несколько легальных путей решения этой проблемы. Мы узаконим самострой .

Москва стала одним из первых городов России, в котором власти всерьёз взялись за борьбу с самовольным строительством. Процедура легализации самовольных построек заключается в том, чтобы получить разрешительную документацию на объекты недвижимого имущества, возведённые без какого-либо официального разрешения. Этот процесс обычно занимает несколько месяцев и предусматривает сбор различных документов, способных подтвердить юридические права собственности на эти объекты. В нашей компании клиенты получают всестороннюю поддержку. Мы оформляем самострой любого функционального назначения!

Как узаконить самострой в 2017 году в Москве

Несмотря на то, что легализация самостроя является достаточно трудоёмкой процедурой, в случаях, когда у клиента на руках есть кадастровый план земельного участка, декларация об объекте, технический паспорт или справка о выделении участка земли, узаконивание самостроя пройдёт без существенных проблем.

На текущий момент в Москве узаконить самострой возможно двумя путями:

1. В судебной инстанции — если у клиента имеются веские доказательства законности строительства объекта. В этом случае суд будет прежде всего решать не угрожает ли эта постройка жизни и здоровью людей.2. В административной инстанции — если разрешение на строительство объекта законодательно не требуется.

В случае, если никаких документов в наличии нет, то самым оптимальным вариантом будет переложить всю ответственность на профессионалов, обладающих необходимым опытом и налаженными связями в профильных инстанциях. Мы внимательно разберёмся в ситуации клиента и узаконим самострой .

Москва — город, в котором уже начинают намечаться контуры процедуры оформления самостроя, и уже сейчас в его легализации можно выделить следующие такие этапы, как:

1. Подготовка проекта на построенный объект. Проектная документация разрабатывается специалистами архитектурно-проектной организации, в которую владелец недвижимости предоставляет размеры и характеристики объекта, фотографии, планы участка земли и привязки к соседним строениям.
2. Утверждение проектной документации.

   Земельные вопросы

   Необходимо оформить разрешения в пожарной инспекции, санэпидемстанции, в коммунальных службах, местных комитетах по архитектурному планированию и градостроительству.

3. Получение выкопировки из генплана города с указанными на ней границами земельного участка, на котором расположен объект.
4. Затем идут вышеупомянутые два пути, по которым можно узаконить самострой : через суд или оформить новый техпаспорт в БТИ.

Любой из двух последних вариантов потребует серьёзных временных и финансовых расходов. Фирма «Квест-99» много лет с успехом решает проблемы легализации объектов самовольного строительства и при этом пользуется исключительно законными способами.

Наши специалисты урегулируют конфликтные ситуации между вовлечёнными сторонами и выберут оптимально подходящий путь, по которому можно безболезненно узаконить самострой. Цена процедуры легализации зависит от выбранного способа и обсуждается индивидуально.

Самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Самовольные постройки должны быть снесены, за исключением случаев признания их законными (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Примечание.Самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим (либо за его счет), или в определенных случаях органом, принявшим решение о ее сносе (п. п. 2, 4 ст. 222 ГК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Для признания права собственности на самовольную постройку рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеете ли вы право требовать признания права собственности на самовольную постройку

Такое право имеет собственник земельного участка, где осуществлена постройка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если вы владеете участком на ином основании, например, арендуете участок по договору, вы не вправе требовать признания права собственности на самовольную постройку.

Шаг 2. Составьте исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку

В исковом заявлении необходимо указать вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, вид постройки, а также лицо, которое ее осуществило (вы или другое лицо). Обоснуйте, почему постройка является самовольной. Например, не получены необходимые разрешения. В исковом заявлении необходимо отметить, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Если самовольную постройку возвели вы сами, укажите, предпринимали ли вы меры к ее легализации. Например, обращались за разрешением на строительство, актом ввода объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство.

В качестве ответчика по иску указывается лицо, которое осуществило самовольную постройку. Если ее построили вы, ответчиком по иску нужно указать орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Например, администрацию муниципального образования (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Размер госпошлины зависит от стоимости самовольной постройки (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Справка.Размер госпошлины

При подаче иска о признании права собственности на самовольную постройку в зависимости от цены иска размер госпошлины будет следующий:

до 20 000 руб. — 4 процента цены иска, но не менее 400 руб.;

от 20 001 руб. до 100 000 руб. — 800 руб. плюс 3 процента суммы свыше 20 000 руб.;

от 100 001 руб. до 200 000 руб. — 3 200 руб. плюс 2 процента суммы свыше 100 000 руб.;

от 200 001 руб. до 1 000 000 руб. — 5 200 руб. плюс 1 процент суммы свыше 200 000 руб.;

свыше 1 000 000 руб. — 13 200 руб. плюс 0,5 процента суммы свыше 1 000 000 руб., но не более 60 000 руб. (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Шаг 3. Подготовьте необходимые документы

К исковому заявлению необходимо приложить, в частности, следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

• копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
• документы, подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок.

  Например, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования;

• документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки, — акт обследования, документы из БТИ;
• документы, которые подтверждают, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц. К ним могут относиться заключения, акты обследования уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному (управление архитектуры и градостроительства), пожарному (МЧС) и санитарному (СЭС) надзору;
• документы, которые подтверждают ваше обращение в уполномоченные органы за документами на самовольную постройку, — например, за разрешением на строительство; результаты рассмотрения ваших запросов, если вы пытались легализовать постройку, например отказ в выдаче разрешения на строительство;
• документ об уплате госпошлины;
• доверенность на представителя (в случае если от вашего имени в суде будет действовать представитель).

Шаг 4. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь его решения

Иск направляется по месту нахождения постройки мировому судье, если стоимость самовольной постройки не более 50 000 руб., а в остальных случаях — в районный суд (пп. 5 п. 1 ст. 23, ст. 24, п. 1 ст. 30 ГПК РФ).

По окончании рассмотрения дела получите решение суда о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в таковом.

Если право собственности на постройку признано за вами, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена ваша обязанность возместить лицу, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Обратите внимание!

В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие в решении суда подобного описания объекта затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость разъяснения судом решения суда (ст. 202 ГПК РФ).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде и других государственных органах — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ).

Шаг 5. Представьте документы в отделение Росреестра

Для осуществления государственной регистрации потребуются следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ст. ст. 18, 58 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

• заявление о государственной регистрации;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• документ, подтверждающий полномочия вашего представителя (если с заявлением обращается ваш представитель);
• решение суда о признании права собственности на самовольную постройку.

За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Справка.Размер госпошлины

Размер госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость составляет 2 000 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (пп. 22 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
• почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п.

п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Шаг 6. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Обратите внимание!

С момента регистрации права собственности на объект недвижимости в отношении этого объекта у вас появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц. Также, получив право собственности на объект недвижимости, вы можете вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов (пп. 3, 4 п. 1, пп. 6 п. 3 ст. 220, ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

На участке построил дом: как его узаконить

Как узаконить самострой?

Без правильного оформления самостроя вы будете являться лишь владельцев строительных материалов. А за использование подобных объектов вы можете быть привлечены к административной ответственности. Именно по этим причинам узаконивание самостроя столь важный процесс, что следует обратиться к профессионалам либо прочитать эту статью и попытаться решить вопрос самостоятельно.

Продажа, дарение или даже наследование самостроя попросту невозможно. Пока такой объект не будет правильно оформлен – для государства он просто не существует.

Варианты узаконивания самостроя

Такой вариант предусматривает признание судом на ваше право собственности на самострой. Другими словами закон установит, что:

Использование объектов оконченного строительства, которые не приняты в определенном порядке в эксплуатацию, запрещено.

Права на эксплуатацию постройки возникают с момента, когда их зарегистрировали в государственном учреждении, а чтобы сделать это, необходимо обратиться в регистрационную службу. В эту структуру обязательно подается документ, который подтверждает ввод строения в эксплуатацию.

Итог – одно только решение суда на право владения вами самтостроя не дает право на его использование, ровно как и на распоряжение этим объектом. Кроме того, решение суда всегда может быть обжаловано.

Оформление законной постройки

В зависимости от типа объекта и его сложности, нужно будет пройти несколько этапов, которые предусмотрены законодательством:

1. Получение паспорта на постройку или градостроительных условий с ограничениями
2. Разработка проекта объекта
3. Получение всех необходимых разрешений на проведение строительства
4. Изготовление технического паспорта с предварительной технической инвентаризацией
5. Если необходимо, то понадобится заключение касаемо паевого участка, решение о присвоении почтового адреса
6. Регистрация объекта недвижимости в единой государственной регистрационной службе с последующим получением документа о праве на владение недвижимостью

Только после того, как вы пройдете все вышеперечисленные этапы, подадите и получите все необходимые документы, вы станете полноправным владельцем недвижимости. И только тогда сможете полностью распоряжаться ею по своему усмотрению. Кроме того, вы избежите множества самых разнообразных неприятных моментов и проблем с законом.

Упрощенная схема

Такая схема действует для всех самостроев, возведенных до 1992 года.

Дело в том, что до этого года в нашей стране действовал закон, который устанавливал обязательные требования при вводе в эксплуатацию частных домов. И для того. Чтобы узаконить такую недвижимость сегодня, нужно пройти через:

1. Изготовление технического паспорта
2. Техническую инвентаризацию
3. Получение разрешения о присвоении почтового адреса

После этого нужно обратиться в государственную регистрационную службу и зарегистрировать право собственности.

Последние изменения: Июнь 2019

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам. Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа. Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Данная статья опубликована на сайте zakon-dostupno точка ru. Если вы ведите эту статью на другом сайте, значит ее украли.

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

• более простой вариант – административный порядок согласования;
• при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

5/5 (4)

Что закреплено в законодательстве

В связи с тем, что ранее многие граждане строили дачи без какого-либо разрешения, 30 июня 2006 года был принят Федеральный Закон по вопросу упрощения оформления права собственности на отдельные объекты недвижимости.

В народе его называют Закон о дачной амнистии. Однако его положения позволяют в упрощенном порядке оформить право собственности и на жилые дома. Закон начал действовать в 2006 году. Срок его действия неоднократно продляли. Сейчас окончательной датой назван 2020 год.

Чтобы воспользоваться Законом о дачной амнистии, следует оформить технический план на земельный участок, заказать кадастровый паспорт на землю и на строение, расположенное на нем.

Для обращения с заявлением в Росреестр необходимо, чтобы были правоустанавливающие документы на землю, то есть участок должен находиться в собственности гражданина.

Собранный пакет документов необходимо сдать на регистрацию в территориальное подразделение Росрестра, расположенное по месту нахождения земельного участка и индивидуального жилого дома.

С 2017 года в Российской Федерации действует Единый государственный реестр недвижимости. До этого времени было два учета – кадастровый и прав на недвижимость. Поэтому все сведения о земельных участках, домах, квартирах сосредоточены в одном реестре – ЕГРН.

После того как ответственным работником будут приняты документы на регистрацию, сведения о земельном участке и доме вносятся в реестр. По окончании процедуры регистрации собственнику недвижимости выдается выписка из ЕГРН.

Важно! Никакие другие документы больше не выдаются. Выписка подтверждает право собственности конкретного гражданина на землю и дом. Кроме того, в данном документе отражаются данные о том, имеются ли аресты, ограничения или обременения на конкретные объекты недвижимого имущества.

Законодательством установлены ограничения в передаче земельных участков в частную собственность.

Это касается земель:

• в отношении которых имеются прямые ограничения;
• предназначенных для нужд государства, муниципалитета и общественных нужд;
• находящихся на природо-охраняемых территориях;
• входящих в состав заповедников;
• имеющих другие характеристики, перечисленные в земельном законодательстве.

До того как начал действовать Закон о дачной амнистии, для узаконивания возведенного дома требовалось получить предварительное разрешение. Сейчас такой документ не нужен.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Что такое самострой

Действующее гражданское законодательство предельно четко разъясняет, что собой представляет самострой. Статья 222 ГК Российской Федерации называет их объектами самовольной постройки.

То есть это здания, строения или другие сооружения, которые:

• возведены на участке земли, который не был выделен в установленном порядке;
• возведены на земельном участке, на котором строительство не разрешено;
• возведены без оформления соответствующих разрешительных документов;
• возведены с нарушением установленных градостроительных правил и СНИП.

По общему правилу гражданин, возведя самострой, права собственности на данный объект не приобретает и обязан самостоятельно снести постройку за свой счет. Данное требование не зависит от объекта. Это может быть как жилой дом, так и гараж.

К самострою граждане прибегают потому, что для возведения строения законным способом требуется получить разрешение на строительство. А это по разным причинам затруднительно. Поэтому граждане идут таким путем – самовольно возводят дом, а затем через суд узаконивают постройку.

Как узаконить и оформить самовольные постройки

В настоящее время юридическая практика знает два способа, как узаконить самострой:

• путем обращения в суд с исковым заявлением;
• в административном порядке.

Для обращения в суд инициатор иска должен обеспечить доказательственную базу, согласно которой суд сможет сделать вывод о том, что:

• истец обладает всеми имущественными правами на земельный участок;
• возведенный дом не несет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает законные права и интересы других собственников, а также не затрагивает интересы третьих лиц.

К административному способу граждане обращаются, когда речь идет об узаконивании построек, которые построены из дерева и установлены на дачном или садоводческом участке.

Начало процедуры

Для узаконивания самостроя необходимо знать процедуру, по которой частный жилой дом или другая недвижимость, построенная на частной земле, будет внесена в Росреестр. Первым шагом будет заказ технического паспорта в местном бюро технической инвентаризации. Эта же организация изготавливает план постройки.

Вторым шагом будет подача необходимого пакета документов в территориальное подразделение Росреестра для постановки объекта на кадастровый учет. Если земельный участок выделен гражданину для индивидуального жилищного строительства, то проблем возникнуть не должно.

Кроме того, занимаясь подготовкой документов для узаконивания самостроя, следует иметь в виду следующее:

• если индивидуальный жилой дом возведен на дачном или садоводческом земельном участке, то оформлять кадастровый паспорт не обязательно. Согласно Закону о дачной амнистии, достаточно заполнить соответствующую декларацию, в которой указать сведения о возведенном строении;
• если самострой возведен на земельном участке, который выделен для ведения частного хозяйства, потребуется оформление кадастрового паспорта. И как результат – получение документов, подтверждающих право собственности.

При заключении сделок

Если заключается сделка по купле-продаже земельного участка, на котором есть самострой, необходимо подать все необходимые документы в территориальное подразделение Росреестра и получить документ, подтверждающий право собственности и на землю, и на строение.

При подаче документов на регистрацию потребуется личное присутствие всех лиц, которые являются совладельцами. Отсутствующего может представить доверенное лицо, имеющее нотариальную доверенность.

Если дом приобретен супругами, находящимися в официальном браке, то для проведения процедуры регистрации необходимо представить письменное согласие второго супруга. Такой документ подлежит нотариальному удостоверению. Без этого документ не имеет юридической силы, и сотрудники Росреестра во внимание его брать не будут.

Если в результате сделки приобретается только доля в земельном участке и индивидуальном жилом доме, необходимо заручиться письменным отказом остальных сособственников от первоочередного права покупки доли имущества.

Без такого документа сделка может быть аннулирована по иску заинтересованного сособственника.

Без разрешения на строительство

Оформление права собственности на выстроенный без разрешения дом возможно через судебную процедуру. Если истец представит доказательства того, что земля принадлежит ему на законных основаниях, то суд вынесет решение о признании права собственности на дом за собственником земли.

Однако в судебном заседании истец обязан будет доказать безопасность его эксплуатации.

Запомните! Кроме того, в дальнейшем потребуется:

• получить заключение комиссии местного органа самоуправления о введении дома в эксплуатацию;
• подключить дом к инженерным сетям;
• заказать технический паспорт на дом.

То есть пройти процедуру согласования пост-фактум.

Посмотрите видео. Как оформить дом в собственность:

Как узаконить через суд

Судебная процедура узаконивания самостроя на собственной земле потребует сбора необходимых бумаг.

А именно:

• правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведена незаконная постройка;
• документов, подтверждающих факт строительства, а также размер затрат, которые понесены собственником участка на возведение нелегального сооружения;
• технический паспорт, оформленный в бюро технической инвентаризации в подтверждение факта самостроя;
• выписки из Единого государственного реестра недвижимости о том, что по адресу самостроя не зарегистрировано объектов недвижимости на других лиц, на земельный участок не претендуют третьи лица, нет ограничений для оформления права собственности;
• вывод специальной технической комиссии о том, в каком фактическом состоянии находится возведенное здание, соответствие его экологическим нормам, соблюдение правил противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Запомните! В качестве доказательства истец может представить заключение строительно-технической экспертизы, выводы которой подтверждают, что строительство было произведено с соблюдением действующих строительных и технических норм и правил.

Государственная регистрация потребует уплаты стандартного размера государственной пошлины. Ее размер будет зависеть от произведенных строительных затрат.

Категория дел по узакониванию самостроя подпадает под имущественный спор. Если истец подготовил необходимую доказательственную базу, то решение суда будет вынесено в его пользу.
Вердикт суда, согласно Федеральному Закону № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является основанием для оформления права собственности на самосторой.

Однако положительного решения суда можно ожидать только в том случае, если за признанием права собственности на самострой обращается собственник земельного участка или лицо, имеющее пожизненное право наследования данного земельного участка.

Если истец не имеет законных оснований на владение землей, то рассчитывать на положительное решение суда не стоит.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска в суд о признании права собственности на самовольную постройку:

Без судебного вмешательства

С принятием Закона о дачной амнистии, который предполагает узаконивание самостроев, граждане получили возможность оформления возведенных жилых домов в свою собственность через административную процедуру.

Для ее осуществления потребуется подготовить определенный пакет документов, в который входит:

• декларация на возведенную постройку, если самострой не требует оформления специального разрешения;
• технический паспорт из БТИ;
• правоустанавливающие документы на землю;
• кадастровый паспорт неоформленного земельного участка;
• справка из садоводческого общества о границах постройки;
• разрешение на введение дома в эксплуатацию;
• разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

Для получения разрешения на строительство следует подать заявление в отдел строительства и архитектуры местного органа самоуправления.

К нему приложить:

• правоустанавливающий документ на земельный участок;
• планировку застройки;
• план-схему земельного участка с обозначением возведенных зданий и построек.

После того как на руки будет выдано разрешение на строительство, необходимо будет подать комплект документов для получения разрешения о вводе здания в эксплуатацию:

• заявление собственника;
• градостроительные документы с планом земельного участка;
• полученное разрешение на строительство дома;
• акт приемки самостроя в эксплуатацию;
• заключение о том, что возведенный объект соответствует установленным техническим нормам, возведен согласно строительному регламенту. Документ подписывает лицо, которое осуществило возведение постройки;
• заключение, подписанное должностными лицами эксплуатационных служб, о том, что объект соответствует установленным техническим требованиям;
• план-схема постройки, на которой отображено расположение помещений, инженерно-технические сети, схема самого участка.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о выдаче разрешения на строительство:

Нередко происходит узаконивание постройки, которая превышает три этажа. В таких случаях необходимо представить и проектную документацию на сооружение. Если здание не превышает трех этажей, то Градостроительный Кодекс предоставления такой документации не требует.

Важно! Используя административный метод узаконивания самостроя, следует иметь в виду, что:

• сама процедура занимает длительный период времени;
• согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лица, которые построили здание путем самостроя, обязаны его демонтировать. То есть сдать, продать здание официально невозможно.

Вместе с тем часть 3 данной статьи предоставляет возможность лицу, которое получило земельный участок по наследству и возвело на нем дом, в судебном порядке признать за собой право собственности на дом.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

Необходимые документы

Регистрация самовольной постройки в Федеральной регистрационной службе потребует подачи пакета документов.

Он состоит из следующих бумаг:

• выписки из похозяйственной книги, которую выдает исполнительный орган местного совета;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• решение местного органа власти о выделении земельного участка;
• кадастровый план участка;
• технический паспорт на строения, которые возведены для целей постоянного проживания ранее 2010 года;
• декларация на постройку относительно дачи или гаража.

Обращение в орган регистрации

Учтите! Федеральный Закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости» предусматривает несколько вариантов, как подать документы на регистрацию и кадастровый учет:

• личная подача документов, выполненных на бумажном носителе, в территориальное подразделение Росреестра. Можно воспользоваться услугами доверенного лица, однако на него следует оформить нотариальную доверенность;
• лично подать документы в один из многофункциональных центров по предоставлению государственных услуг. Обращаться лучше в отделение МФЦ по месту жительства. Однако ряд МФЦ принимает документы вне зависимости от того, где заявитель проживает;
• воспользоваться услугами выездного приема, который ведет уполномоченный сотрудник регистрационного органа;
• отправить документы почтой. Бумаги необходимо оформить как ценное отправление с приложением описи. Обязательно следует заказать уведомление о доставке;
• воспользоваться онлайн-сервисами сайта Госуслуг или Росреестра.

Сколько стоит узаконивание

Земельное законодательство предусматривает два возможных способа узаконивания самостроя. Первый – провести легализацию дома на собственном земельном участке административным путем. Для этого все необходимые документы следует подать в местную администрацию.

Второй – обратиться в суд с исковым заявлением. Каждый из способов потребует уплаты определенных денежных сумм.

• административный путь потребует получить разрешение на строительство и оформить техническую документацию. Для этого нужно заказать технический паспорт, который даст возможность представить доказательство, что индивидуальный жилой дом возведен с соблюдением существующих строительных и противопожарных норм. А эксплуатация дома является безопасной для окружающих. На данном этапе расходы составят от 5 тысяч рублей до 7 тысяч. Кроме того, потребуется получить одобрение безопасности дымоходов, заключение о соответствии строения пожарным правилам и санитарным нормам. На этом этапе потребуется уплата еще 5 тысяч рублей. В итоге затраты составят от 10 до 13 тысяч рублей;
• судебный путь также не будет бесплатным. Так, придется уплатить госпошлину, размер ее определяется в процентном отношении к затратам на строительство дома. Возможно, потребуется заручиться заключением эксперта. Его услуги оцениваются в 6-8 тысяч рублей.

Таким образом, затраты будут понесены и при административном, и при судебном варианте узаконивания самостроя. Однако размер их будет разным. Какой вариант лучше подходит, застройщик решает самостоятельно.

Варианты регистрации

Запомните! Как показывает практика, наиболее просто зарегистрировать индивидуальный жилой дом, который построен на дачном участке. Воспользовавшись Законом о дачной амнистии, собственнику достаточно заполнить декларацию и сдать документы на регистрацию.

Более сложно будет протекать процесс оформления права собственности на самострой, который возведен на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство.

Внесением данных в Единый государственный реестр недвижимости занимается государственный регистратор на основании:

• заявления;
• кадастрового паспорта;
• акта ввода в эксплуатацию.

Для дома, который самовольно возведен до 2018 года, при обращении в ЕГРН можно обойтись без акта. Если отсутствует разрешение на строительство, то регистрация дома в собственность возможна только после оформления кадастрового паспорта.

Только получив данный документ, можно приступать к оформлению права собственности на недвижимость.

Ввод в эксплуатацию

Для регистрации права собственности на самовольно возведенный жилой дом на земельном участке, который находится в собственности застройщика, потребуется получить разрешение на ввод строения в эксплуатацию. Отсюда вывод – начинать оформление следует в БТИ.

​Узаконить самострой на собственном участке необходимо в обязательном порядке, в ином случае о праве полноценного распоряжения строением не стоит и говорить. Вдобавок, за нелегальное возведение объекта налагается штраф, а в отдельных случаях дело и вовсе заканчивается сносом постройки. Однако если вовремя позаботиться об оформлении документации, всех перечисленных проблем можно избежать. Существует 2 варианта процедуры — признание прав в суде и решение вопроса в рамках дачной амнистии через переговоры с местной администрацией.

Самострой: суть понятия

В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.

Самостроем признают:

• здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
• объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
• строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
• постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.

Владелец нелегально отстроенного здания не будет обладать правом собственности в отношении него. Иначе говоря, не сможет продать объект, подарить, сдать в аренду и произвести с ним прочие юридические действия.

Интересно, что в последнее время случаи нелегального возведения строений всплывают все чаще. В большинстве своем подобное связано с неосведомленностью граждан о том, что приобретение участка земли еще не наделяет их правом строить на нем объекты недвижимости. Люди попросту не знают, что любые постройки на купленной территории требуют предварительного согласования с органами администрации.

В дальнейшем от такой неосведомленности возникают серьезные проблемы в виде штрафных санкций в размере до 1 млн. рублей, а в худшем случае — принудительный снос (если строение несет угрозу жизни, здоровью незаинтересованных лиц либо нарушает их права).

Чтобы избежать неприятностей с вновь выстроенными объектами, следует как можно быстрее приступить к процессу легализации. Тем более что такая практика довольно распространена. Причем лицам, самостоятельно выражающим желание пройти процедуру, чаще всего идут навстречу и помогают в оформлении необходимых документов.

При этом порядок легализации самостроя с каждым годом ужесточается. Существует реестр земельных территорий, приватизация объектов недвижимости на которых строго запрещена. Поэтому прежде чем приступать к процедуре узаконивания, требуется навести справки и выяснить, не относится ли участок к такой зоне. Иначе решение по вопросу оформления постройки может быть совсем не радужным и привести к сносу здания.

В случае определения категории земельного надела следует опираться и на Земельный Кодекс РФ. Здесь можно найти акты, освещающие тему предназначения площадей, в частности, для строительства. Если земля, на которой возведен объект, для этого не подходит, потребуется предварительно перевести ее в другую категорию. Это получается далеко не всегда, что также может выступить препятствием на пути легализации постройки.

Правовой акт, описывающий особенности и основные моменты процедуры вступил в силу в 2016 году. Закон «Об узаконивании самовольных строений» под № 258-ФЗ поясняет порядок строительства и раскрывает суть методов легализации незаконных построек. Правовой акт описывает основные моменты процесса.

Существует 2 варианта как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке:

1. решение вопроса через переговоры с местной администрацией (упрощенная легализация);
2. узаконивание через судебные органы.

Последний вариант повлечет за собой немалые судебные издержки и, вероятнее всего, на заявителя будет наложено наказание административного характера за нелегальное строительство.

Условия процедуры

Независимо от выбранного способа легализации постройки, таковая в обязательном порядке должна отвечать ряду требований и градостроительных норм.

Основными условиями считаются:

• земельная площадь, на которой возведен объект, находится в собственности заявителя;
• категория участка дозволяет строительство недвижимости на нем;
• объект строительства не должен нарушать права и интересы посторонних граждан, а также угрожать их здоровью, жизни;
• органы государственной и муниципальной власти не имеют претензий к строению.

Если часть или хотя бы одно из требований не будут соблюдены, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Если нарушения признаны особо тяжелыми, строение подвергнется уничтожению.

Важен и еще один момент. При благополучном разрешении вопроса и узаконивании самостроя будет произведен перерасчет налога за последние 3 года. Если же участок находился в собственности более 10 лет, взносы могут быть начислены за весь этот период.

Говоря об упрощенном варианте узаконивания нелегального строения, подразумевают дачную амнистию, закон о которой был принят еще в 2006 году. Однако с 1 января 2017 года порядок подвергся некоторым изменениям и теперь процедура проводится по более ужесточенным правилам. В частности, это касается пакета документов.

Для получения прав на самострой необходимо обратиться в местный муниципалитет и составить заявление. Также в руки уполномоченноголица потребуется передать бумаги:

1. паспорт;
2. согласие на ввод в эксплуатацию нового строения (бумага не требуется до 1 марта 2018 года);
3. документы, удостоверяющие право собственности на земельный надел;
4. технический план, включая экспликацию строения;
5. межевой план территории, для чего потребуется зафиксировать участок в кадастре и привлечь экспертов для составления схемы.

Важно помнить, что порядок распространяется на земли сельхозназначения и территории населенных пунктов, отведенных под индивидуальное строительство, огород, дачу.

В любом случае, прежде чем обращаться в местную администрацию, потребуется уточнить ее регламент, поскольку процесс во многом зависит от конкретного региона.

Легализация через суд

Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.

Таковыми считаются:

• Наличие документов, подтверждающих право собственности. Если бумаг не имеется, потребуется уладить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ.
• Категория земли. Если строение возведено на участке под индивидуальное строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство — проблем не возникнет. Если предназначение земли иное, сначала потребуется перевести территорию в нужную категорию.
• Наличие доказательств того факта, что объект не нарушает права третьих лиц и не посягает на их безопасность. Потребуется получить от соседей письменное пояснение относительно того, что строение не заступает на их границы и в целом не создает неудобств.
• Соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений. Документы следует запросить в БТИ и в канцелярии архитектурного отдела населенного пункта.

Сбором указанных документов, разрешений, пояснений следует заниматься до подачи иска в судебные органы.

Целью искового заявления считается требование узаконить строение и признать право собственности на него.

В обязательном порядке освещаются моменты:

1. вид права на землю;
2. тип самовольно построенного объекта;
3. сведения о физическом лице, осуществившем строительство;
4. обоснование причин самовольного возведения объекта;
5. факты, доказывающие отсутствие угроз посторонним лицам;
6. подтверждение соблюдения градостроительных нормативов.

Иски такого типа обладают достаточно сложной структурой, поэтому составление документа стоит проводить совместно с юристом.

Перечень бумаг

Пакет документов не имеет строгих рамок, но вне зависимости от строения, в список входят следующие обязательные бумаги:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на земельный надел;
• бумага, доказывающая факт регистрации права собственности на землю;
• кадастровый паспорт;
• согласие на ввод в эксплуатацию;
• техническая документация на участок и строение;
• справка из БТИ;
• пояснение от соседей об отсутствии претензий к объекту.

Дополнительно потребуется привлечь службы города, работающие по санитарному, пожарному и градостроительному направлению, для проведения экспертизы. По результатам проверки составляется акт.

Документация вместе с исковым заявлением передается в канцелярию судебного органа. В случае положительного результата по итогам заседаний, гражданин получает соответствующее постановление, с которым следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на объект.

Легализация незаконно построенного объекта недвижимости чаще всего происходит в суде. Возможно и мирное решение вопроса, но только при соблюдении всех необходимых условий. В любом случае процедура узаконивания возведенной постройки требует сосредоточенности, понимания и знания законов, а также сбора документов и тщательной подготовки. Поэтому в делах такого плана рекомендована помощь специалиста.