Комплексное устойчивое развитие территории простыми словами. Комплексный проект развития территории: определение сущности дефиниции

По поручению Правительства России до конца года субъекты РФ должны подготовить предложения для формирования единого реестра территорий, которые подлежат комплексному развитию. Об этом 14 сентября сообщил журналистам Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень на Х Международном инвестиционном форуме по недвижимости PROEstate 2016.

«Это также касается промышленных зон, которые зачастую используются неэффективно», - добавил Михаил Мень.

Региональные и муниципальные власти должны провести инвентаризацию неэффективно используемых застроенных земель, расположенных в границах населенных пунктов и прилегающих территорий. Сводный перечень территорий, подлежащих комплексному и устойчивому развитию в первоочередном порядке, необходимо представить в Правительство России до конца 2016 года. Минстрою России поручено обеспечить координацию данной работы.

По словам министра, таким образом будет сформирован резерв земельных участков, которые можно вовлечь в комплексное освоение. «Это полезная информация для инвесторов и девелоперов. Они смогут увидеть всю палитру земельных ресурсов для комплексного освоения», - отметил Михаил Мень.

Напомним, 3 июля 2016 года был принят 373-ФЗ о комплексном развитии территорий, который в частности позволит вовлекать в процесс реорганизации неэффективно используемые промышленные территории в крупных городах. Закон дает инструменты для ведения диалога в правовом поле с инвесторами. В частности, законом утвержден механизм комплексного развития территорий по инициативе органов местного самоуправления.

Прежде всего,Закон вводит новое понятие – деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории, – под которым понимается деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории, включая:

деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства различного назначения;
объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и иных объектов вспомогательного назначения, обеспечивающих жизнедеятельность граждан и функционирование основных объектов капитального строительства, а также
деятельность по проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов.

Введение данного института в первую очередь направлено на вовлечение в экономический оборот территорий, которые по тем или иным причинам являются неосвоенными. Сюда, в частности, можно отнести территории, фактически не используемые в тех целях, для которых они изначально отводились, и продолжение использования которых в данных целях экономически нецелесообразно (например, старые промышленные зоны).

Закон предоставляет право выступить с инициативой комплексного развития территории правообладателю земельного участка и/или объекта недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории. Комплексное развитие территории будет осуществляться в этом случае на основании договора о комплексном развитии территории, заключаемого органами местного самоуправления с указанными правообладателями-инициаторами без торгов. При этом если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, между такими правообладателями должно быть заключено соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории.

Следует обратить внимание, что не только собственники соответствующего земельного участка и/или объекта недвижимого имущества могут инициировать и участвовать в деятельности по комплексному развитию территории, но также и иные правообладатели, если срок действия их прав на земельный участок составляет на день заключения договора о комплексном развитии территории не менее пяти лет.

Договор комплексного развития территории является по существу новым видом договора, отличного от ранее предусмотренных в Градостроительном кодексе РФ договора о развитии застроенной территории и договора о комплексном освоении территории.

В условиях отсутствия договорной и судебной практики по заключению и исполнению указанных договоров рекомендуется уделять особое внимание при формулировании и согласовании соответствующих условий как в договорах с органами местного самоуправления, так и в соглашениях между правообладателями, принявшими решение совместно участвовать в комплексном развитии территории.

Другой важной новеллой закона является расширение круга субъектов, уполномоченных самостоятельно принимать решения о подготовке документации по планировке территории. Согласно закону таким правом помимо федеральных, региональных и местных органов власти, теперь также будут наделены:

лица, с которыми заключены договоры о развитии застроенной территории, договоры о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса;
лица, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории;
правообладатели существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции;
субъекты естественных монополий в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального, регионального или местного значения.

Для принятия указанного решения целесообразно обеспечить проведение комплексной правовой экспертизы и оценки договорных рисков, связанных с деятельностью по развитию территории, а также градостроительных рисков, в том числе, обусловленных сведениями, содержащимися в действующих документах территориального планирования, градостроительного зонирования, нормативами градостроительного проектирования.

Закон исключил градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) из перечня документации по планировке территории, отнеся ГПЗУ к документам информационного обеспечения градостроительной деятельности. Однако ГПЗУ как и прежде необходим по общему правилу для получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Среди полезных для застройщиков нововведений закон предусматривает, что при подготовке ГПЗУ орган местного самоуправления в течение семи дней с даты получения заявления о выдаче такого документа направляет в эксплуатирующие сети организации запрос о предоставлении технических условий для подключения (технологического присоединения) планируемого к строительству (реконструкции) объекта к этим сетям.

Вместе с тем закон устанавливает своеобразный «срок действия» ГПЗУ. Так, информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи, после истечения которых, необходимо будет получать новый ГПЗУ. В то же время в качестве переходных положений закон оговаривает, что информация, указанная в ГПЗУ, утвержденном до дня вступления в силу рассматриваемого закона, может быть использована в течение срока, который подлежит установить нормативным правовым актом высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, но в пределах от трех до восьми лет со дня утверждения ГПЗУ.

Изменения в статусе ГПЗУ необходимо учитывать при планировании и осуществлении деятельности по строительству.

Среди иных важных положений закона:

Вводится основание для изъятия для публичных нужд земельных участков и объектов недвижимого имущества, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления. После изъятия такие земельные участки предоставляются без торгов лицу, с которым заключен по итогам аукциона договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.
Продлена до 1 июля 2017 года возможность выдачи разрешений на строительство при отсутствии по состоянию на 1 июля 2016 года правил землепользования и застройки. Соответствующие нормы вступили в силу со дня официального опубликования рассматриваемого закона.

Федералы ждут, что вовлечение в оборот новых земель позволит ежегодно вводить дополнительно по 5 млн кв. метров жилья. Ленобласть уже заявила в программу почти 380 га неосвоенных земель, а вот Смольный к идее отнесся со скепсисом - у города нет ни площадок, ни денег для их освоения.

Устойчивое развитие предполагает не просто тиражирование отдельных замкнутых кварталов советского образца, но самостоятельных культурно-экономических центров на отдельных территориях

Федеральный закон № 373 Принят Госдумой РФ 24 июня 2016 года, через пять дней одобрен Совфедом, а уже с 1 января 2017 года вступит в силу и станет обязательным к исполнению. Формально закон закрепляет поправки в Градостроительный кодекс в части регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории (ППТ). По факту же речь идет о введении совершенно нового градостроительного института комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ, как его называют архитекторы).

Что такое комплексность, все уже знают - кварталы массовой жилой застройки эконом-класса, обеспеченные всеми видами инфраструктуры. Понятие устойчивости сформулировано в первых статьях закона - если вкратце, то это комплекс мероприятий, связанный с жизнедеятельностью в этих локациях, благополучием жителей и снятием негативных воздействий окружающей среды. Эффект от таких площадок будет очевиден не здесь и сейчас, а для следующих поколений. Устойчивое развитие предполагает не просто тиражирование отдельных замкнутых кварталов советского образца, но самостоятельных культурно-экономических центров на отдельных территориях. Это вполне в духе риторики современных крупных девелоперов: «Нужно думать о том, что мы оставим после себя». Остаются, как правило, очередные квадратные метры.

Как говорят разработчики закона, договоры комплексного устойчивого развития в будущем окажутся принципиально новым видом договора, отличным от ранее предусмотренных в Градкодексе РФ проектов развития застроенной территории (проектов реновации) и договоров о комплексном освоении территории (КОТ). Хотя основная цель поправок остается, по существу, той же - вовлечение в экономический оборот территорий, которые по тем или иным причинам являются неосвоенными или используются собственниками неэффективно.

Две инициативы

Одной из главных новелл закона о КУРТах станет перераспределение ролей в деле инициирования и сопровождения разработки ППТ. Законом вводится два новых вида комплексного развития территории. Так, проект комплексного развития может быть инициирован по желанию правообладателей земли и расположенных на ней объектов недвижимого имущества.

Кроме того, инициировать ППТ могут инвесторы, заключившие договоры о развитии застроенной территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, собственники инженерных сетей, подлежащих реконструкции, а также энергетики, газовики и нефтяники. При этом в границах таких территорий принадлежащие государству или муниципалитету участки инвестор, подавший заявление на КУРТ, может получить в обход торгов, но жилье построить на них он по закону не сможет - пятна в аренду предоставят под сети, детские сады и дороги. Отметим, что заключать договор о КУРТ инвестор будет все-таки на общих основаниях - через конкурс.

Прописаны в законе и инвестиционные обременения - всю инфраструктуру легально могут переложить на застройщиков, которые по окончании строительства обязаны передать объекты в собственность муниципалов

Кроме того, территория может быть отдана под комплексное устойчивое развитие и по инициативе органа местного самоуправления, и вот здесь подводных камней намного больше. Согласно закону, поводов для выделения территории под КУРТ у муниципалов четыре: если как минимум 50% выделенной территории занимают аварийные постройки (за исключением многоквартирных домов) или объекты самовольного строительства, если снос и реконструкция объектов на половине площадки включены в адресные программы и выделены бюджетные деньги. Четвертый повод - если виды разрешенного использования и параметры расположенных на территории объектов не соответствуют тем, что установлены в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Формально в Петербурге таких случаев масса: после корректировки Генплана и ПЗЗ в 2014-2016 годах многие городские промзоны уже давно по бумагам стали участками под жилую и общественно-деловую застройку, где надо менять этажность и в принципе - размещать на участке то, подо что он распланирован.

Согласно закону, инвестор на такой территории обязан построить или реконструировать объекты, а муниципалитет - обеспечить строительство сетей, подводящих дорог и улично-дорожной сети, детсадов и школ. Впрочем, прописаны в законе и инвестиционные обременения - всю инфраструктуру легально могут переложить на застройщиков, которые по окончании строительства обязаны передать объекты в собственность муниципалов. Никаких рассрочек, аренд и прочих ухищрений. Также застройщикам поставят жесткие рамки по срокам строительства: в ППТ нужно будет расписать график возведения всех без исключения очередей и нести ответственность за его соблюдения. Притормозить очередь, «смотря по уровню спроса», что очень любят наши застройщики, больше не удастся.

Министерство ждет миллионы «квадратов»

Как рассказали «Общественному контролю» в Минстрое РФ, от регионов федеральный центр ждет кропотливой работы по взаимоувязке местных законов с обновленным Градкодексом. Так, до 1 июля 2017 года власти субъектов должны привести в соответствие с 373 ФЗ правила землепользования и застройки и территориальные схемы. В КГА по поручению губернатора такую работу уже начали: согласно ноябрьскому постановлению, крайний срок внесения поправок в ПЗЗ - 5 июля 2017 года. Тогда же ПЗЗ согласуют с вступающими в силу поправками в 820-й закон «О зонах охраны объектов культурного наследия…».

Кроме того, по поручению российского правительства, до конца года все субъекты РФ должны подготовить предложения для формирования единого реестра территорий, которые в дальнейшем подлежат комплексному развитию, то есть провести масштабную инвентаризацию, выявить неэффективно используемые земли и подать их в заявку Минстрою. Как добавили в министерстве, сейчас АИЖК готовит предложения по вовлечению в оборот в ближайшие три года более 240 земельных участков площадью более 15 тысяч га.

На этих участках можно будет возвести более 100 млн кв. метров жилья. Со следующего года Агентство будет выплачивать около 20 млрд рублей на поддержку таких проектов. «Регионы будут защищать свои проекты на конкурсной основе, обозначенная сумма даст возможность поддержать 20-30 проектов КУРТ, что может дать дополнительные 5 млн кв. м. жилья в год», - рассказали в ведомстве.

Как известно, не так страшен закон, как его подзаконные акты. Их пока нет, а потому участники рынка и специалисты в строительном и имущественном блоках Петербурга и Ленобласти признаются - о законе слышали, но как он будет работать и, самое главное, как его исполнять - непонятно.

Тем не менее, в Ленобласти взяли под козырек и подготовили сразу несколько площадок для устойчивого развития. Как сообщил источник в правительстве региона, речь идет о двух больших территориях под Шлиссельбургом - на 168 и 211 га. На первой территории предполагается строительство домов от 4 до 9 этажей, вторую зону отдадут под малоэтажное строительство (до 3 этажей). В администрации муниципалитета не смогли оперативно ответить о точном местоположении участков и их нынешнем использовании. Еще один участок под КУРТ могут отдать в Токсово, но только в том случае если муниципалам отдадут «земли Минобороны». По всей видимости, речь идет о новой попытке вовлечь в оборот огромную территорию Ржевского полигона между Токсово и Лехтуси, о таких перспективах в июле 2016 года «Новой газете» рассказывал глава администрации Всеволожского района Владимир Драчев.

А Петербург, судя по всему, распоряжение руководства страны, попросту проигнорирует. На данный момент никакого списка территорий у Смольного на руках нет, рассказал «Общественному контролю» председатель КГА Владимир Григорьев. По его словам, какой-либо список город сможет подготовить только после корректировки Генплана и ПЗЗ, плановые правки в главный градостроительный документ происходят раз в три года, а значит, территории под комплексное развитие Петербург получит не раньше 2018 года. «Поэтому КУРТы мы получим только через несколько лет, хотя я лично считаю, что они нам не нужны, - признался главный архитектор. - Вот какие критерии отбора участков? 50% самостроя или аварийки. У нас таких территорий просто нет в Петербурге, не под нас писали закон».

По словам господина Григорьева, вряд ли новый закон поможет и программе реновации, ведь проблема не в нормативной базе, а в «деньгах и конфликте интересов». Кроме того, среди городских хрущевок вряд ли наберется аварийных зданий на половину квартала.

«Наконец, там есть шикарная норма по принудительному выкупу. У нас почти вся земля в городе частная, как мы может вмешиваться в деятельность хозсубъектов. Ну представьте - мы придем такие красивые с выкупом к концерну “Гранит-Электрон”, это будет такой взрыв федерального машстаба, что мало не покажется никому», - развел руками чиновник.

1. Деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории – осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных в настоящем пункте объектов.

2. К видам деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории относятся:

1) развитие застроенных территорий;

2) комплексное освоение территории;

3) комплексное развитие территории:

По инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

По инициативе органа местного самоуправления (уполномоченного Правительством Московской области центрального исполнительного органа государственной власти).

3. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории.

4. Комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка.

5. В целях строительства многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все жилые помещения или определенный минимальный объем жилых помещений соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса заключается договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

6. Комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя:

1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации);

2) образование земельных участков в границах этой территории;

3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства при условии, что все жилые помещения в многоквартирных домах, жилых домах блокированной застройки и (или) все объекты индивидуального жилищного строительства либо их минимальный объем соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса;

4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.

7. Комплексному развитию территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее также – комплексное развитие территории по инициативе правообладателей) подлежит территория, в границах которой находятся земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, находящиеся как в государственной, муниципальной собственности (в том числе предоставленные в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации третьим лицам), так и в собственности физических или юридических лиц.

8. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее в настоящей статье - договор). В случае, если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее в настоящей статье – соглашение).

9. Документация по планировке территории применительно к территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, подготавливается на основании заключенного правообладателями соглашения. Подготовка такой документации осуществляется правообладателями применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в границах земельных участков, правообладатели которых заключили соглашение.

10. Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления принимается уполномоченным органом при наличии Правил, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

11. Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:

1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;

3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным Правилами;

4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

12. Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения, а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

13. Комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления подлежит территория, в границах которой находятся земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, собственности физических или юридических лиц.

Глава 5. Публичные слушания по вопросам
землепользования и застройки

Статья 17.Общие положения о публичных слушаниях по вопросам землепользования и застройки

1. Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки проводятся в целях соблюдения прав человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территории городского округа.

2. Задачами публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки являются:

Доведение до заинтересованных лиц полной и точной информации по вопросам землепользования и застройки, выносимым на публичные слушания;

Выявление отношения заинтересованных лиц к вопросам землепользования и застройки, выносимым на публичные слушания;

3. Обязательному рассмотрению на публичных слушаниях подлежат:

1) проект генерального плана, проект о внесении изменений в генеральный план;

2) проект о внесении изменений в Правила;

3) проекты планировки территорий и(или) проекты межевания территорий;

4) вопросы предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капитального строительства;

5) вопросы предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

4. Публичные слушания по вопросам, указанным в части 2 настоящей статьи, не проводятся:

1) по проектам о внесении изменений в генеральный план в случае, если внесение изменений в генеральный план предусматривает изменение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определение зон рекреационного назначения;

2) по проекту планировки территории и (или) проекту межевания территории, если они подготовлены в отношении:

Территории, в границах которой в соответствии с Правилами предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории;

Территории в границах земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для ведения дачного хозяйства иному юридическому лицу;

Территории для размещения линейных объектов в границах земель лесного фонда.

3) по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков или объектов капитального строительства в случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства включен в градостроительный регламент Правил в установленном для внесения изменений в Правила порядке после проведения публичных слушаний по инициативе физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Статья 18. Особенности проведения публичных слушаний по проекту генерального плана, проектам о внесении изменений в генеральный план

1. При получении проекта генерального плана, проекта о внесении изменений в генеральный план уполномоченный орган местного самоуправления городского округа принимает решение о назначении публичных слушаний по проекту генерального плана, проекту о внесении изменений в генеральный план в течение десяти календарных дней со дня поступления проекта генерального плана, проекта о внесении изменений в генеральный план с приложением заключений и согласований, предусмотренных законодательством.

2. В целях доведения до населения информации о содержании проекта генерального плана, проекта о внесении изменений в генеральный план уполномоченный на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления городского округа в обязательном порядке организуют выставки, экспозиции демонстрационных материалов проекта генерального плана, выступления представителей органов местного самоуправления, разработчиков проекта на собраниях жителей, в печатных средствах массовой информации, по радио и телевидению.

3. Участники публичных слушаний вправе представить в уполномоченный на проведение публичных слушаний орган местного самоуправления городского округа свои предложения и замечания, касающиеся проекта, для включения их в протокол публичных слушаний.

4. Участниками публичных слушаний по проекту генерального плана, проекту о внесении изменений в генеральный план являются жители городского округа, а также правообладатели земельных участков и (или) объектов капитального строительства, находящихся в границах территории городского округа.

5. Публичные слушания проводятся в каждом населенном пункте городского округа. В случае внесения изменений в генеральный план в отношении части территории городского округа публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и (или) объектов капитального строительства, находящихся в границах территории городского округа, в отношении которой осуществлялась подготовка указанных изменений.

При проведении публичных слушаний в целях обеспечения всем заинтересованным лицам равных возможностей для участия в публичных слушаниях территория населенного пункта может быть разделена на части. Предельная численность лиц, проживающих или зарегистрированных на такой части территории, устанавливается Законом Московской области.

6. Срок проведения публичных слушаний с момента оповещения жителей городского округа о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах публичных слушаний составляет не менее одного месяца и не более трех месяцев.

7. Заключение о результатах публичных слушаний по проекту генерального плана, проекту о внесении изменений в генеральный план подлежит официальному опубликованию и размещению на официальном сайте городского округа.

Федеральным законом от 3 июля 2016г. №373-ФЗ урегулирован новый градостроительный институт комплексного и устойчивого развития территорий. При принятии закона предполагалось, что его нормы будут способствовать редевелопменту территорий, в том числе вовлечению «заброшенных» промышленных зон, градостроительной реорганизации и благоустройству территорий российских городов. Однако принятая редакция Федерального закона №373-ФЗ вызывает множество вопросов.

1. Регулирование деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Прежде всего, само предлагаемое Федеральным законом №373-ФЗ понятие «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории» не определяет полным и непротиворечивым образом содержание такого понятия, поскольку сформулировано таким образом, что, может быть применено практически к любому процессу строительства, реконструкции. Федеральный закон №373-ФЗ выделяет два новых вида комплексного развития территории-по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее -правообладатели) и по инициативе органа местного самоуправления.

2 Основным вопросом, возникающим относительно регулирования комплексного развития территории является порядок установления границ такой территории. Согласно Федеральному закону от 3 июля 2016г. №373-ФЗ территории, в границах которых планируется осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, устанавливаются на карте градостроительного зонирования.

3. При этом относительно комплексного развития территории по инициативе правообладателей Федеральным законом №373-ФЗ установлено, что такому развитию подлежит территория, в границах которой находятся объекты недвижимости любой формы собственности (государственной, муниципальной, частной). Подготовка же документации по планировке территории применительно к территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, «осуществляется правообладателями применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в границах земельных участков, правообладатели которых заключили соглашение».

4 Относительно описанной схемы возникают следующие вопросы:

В части 7 статьи 46 Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее -ГрК РФ) речь идет о тех территориях, границы которых установлены на картах градостроительного зонирования?

Каковы критерии установления на картах градостроительного зонирования границ территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию?

Правообладатели могут проявить инициативу в любой части такой территории или на карте градостроительного зонирования устанавливаются отдельно территории, в отношении которых возможно заключение договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, договоров комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления?

Какова процедура установления границ такой территории, кроме властного решения органа местного самоуправления (особенно с учетом того, что пункт 1 части 51 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ устанавливает: «публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории не проводятся, если они подготовлены в отношении территории, в границах которой в соответствии с правилами землепользования и застройки предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории», то есть граждане лишены возможности выбора вариантов развития такой территории)?

Федеральный закон №373-ФЗ также не устанавливает возможности и оснований отказа органа местного самоуправления от заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей (далее также -договор), в том числе в случае отсутствия возможностей финансирования такого комплексного развития. При этом в соответствии с пунктом 3 части 14 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ такой договор должен содержать «обязательства уполномоченного органа местного самоуправления обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, необходимых для функционирования объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и обеспечения жизнедеятельности граждан, или обязательства правообладателей обеспечить размещение таких объектов за счет собственных средств в соответствии с опережающими графиками проектирования, строительства, реконструкции указанных объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;».

При этом вполне вероятна ситуация, когда возможности профинансировать строительство указанных объектов нет ни у правообладателей, ни у органов местного самоуправления.

Вызывает вопросы также и странная позиция, из которой исходили авторы Федерального закона №373-ФЗ, когда предусматривали возможность одностороннего отказа органа местного самоуправления от исполнения такого договора в случае, если «местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных договором», но не предусмотрели возможность для органа местного самоуправления отказаться от самого заключения такого договора в аналогичном случае. Такая возможность одностороннего отказа органа местного самоуправления от исполнения договора в указанном случае порождает высокие риски для другой стороны договора и представляется необоснованной.

Как указывалось выше, основным вопросом, возникающим относительно регулирования комплексного развития территории, является порядок установления границ такой территории. При этом для института комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления в качестве критерия определения территории, подлежащей комплексному развитию, установлено расположение не менее чем на 50 процентах от общей площади такой территории, в том числе «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу».

Федеральным законом №373-ФЗ, таким образом, введен новый вид «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанных аварийными и подлежащими сносу», который неизвестен праву и не ясны его правовые последствия. В этой связи возникает много вопросов. Если объект капитального строительства будет признан аварийным и подлежащим сносу, но не будет принято решение о комплексном развитии территории, то каковы будут правовые последствия такого признания? В качестве еще одного из критериев определения территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе органов местного самоуправления, установлено расположение на такой территории «объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления».

В данном случае основанием для включения в границы территории является включение объекта капитального строительства в муниципальные адресные программы, но остаются не ясны сами основания включения таких объектов в такие программы, как и само понятие «муниципальная адресная программа».

Необходимо отметить, что данное понятие уже использовано, но также не раскрыто в пункте 2 части 3 статьи 46 ГрК РФ в отношении включения в границы подлежащей развитию застроенной территории «многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления».

В результате в такие муниципальные адресные программы могут быть включены соответственно любые многоквартирные дома, любые другие объекты капитального строительства. Главное различие в последствиях принятия таких программ следующее: в случае включения таких многоквартирных домов в границы подлежащей развитию застроенной территории, земельные участки, на которых расположены такие дома, не подлежат изъятию, а в случае включения других объектов капитального строительства в границы подлежащей комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления -подлежат изъятию.

Еще одним типом объектов недвижимости, которые предлагается учитывать при принятии решения о комплексном развитии территории по инициативе органов местного самоуправления, являются земельные участки, «виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки».

Данное условие вступает в противоречие с пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ), которой предусмотрен основной принцип соответствия или несоответствия земельного участка градостроительному регламенту:

«4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов. Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.».

Аналогичный принцип закреплен и в частях 8-10 статьи 36 ГрК РФ. При этом Федеральным законом №373-ФЗ не предусмотрено внесение изменений в данные нормы земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, очевидно потому, что такие принципы являются правильными и обеспечивают, с одной стороны, стабильность «правил игры», а с другой -возможность постепенного внедрения в жизнь необходимых градостроительных изменений.

Более того, по данному основанию (несоответствие градостроительному регламенту) в территорию, в границах которой может быть осуществлено комплексное развитие по инициативе органа местного самоуправления, могут быть включены многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства, в отношении которых Федеральным законом №373-ФЗ не установлено особенностей. Такая возможность уже затрагивает не только права собственности граждан на жилье, но и их жилищные права. Представляется, что нарушение таких прав граждан, чье жилище не признано в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, не опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, требует гораздо более серьезных оснований, чем просто инициатива и принятие решения органом местного самоуправления.

Кроме того, формулировка части 3 статьи 46 ГрК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ не позволяет с точностью установить -должно ли быть занято 50 процентов территории комплексного развития всеми видами объектов, перечисленных в указанной части, или любым видом из них, а также в каком порядке проводится обследование территорий на предмет установления их соответствия указанных критериям.

В отношении установления границ территории комплексного развития по инициативе органов местного самоуправления возникает также следующий вопрос. Судя по тому, что «решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади» такой территории занимают земельные участки, на которых расположены объекты из вышерассмотренного перечня, то картой градостроительного зонирования границы территорий, в отношении которых возможно заключение договоров комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, должны устанавливаться отдельно от границ территорий, в отношении которых возможно заключение договоров о развитии застроенных территорий, и территории, в отношении которых возможно заключение договоров о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства жилья экономического класса, а также от территорий, в отношении которых возможно заключение договоров комплексного развития территории по инициативе правообладателей. Но четкой нормы на этот счет Федеральный закон №373-ФЗ не содержит.

Как указывалось выше, в качестве критериев определения территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе органа местного самоуправления, установлено расположение не менее чем на 50 процентах такой территории различного вида объектов. При этом на другой части (другие 50%) территории, подлежащей такому комплексному развитию, могут располагаться объекты, не подпадающие под вышеуказанные критерии (далее также -объекты «добросовестных» собственников), в том числе и многоквартирные дома, объекты индивидуального жилищного строительства. Таким образом, в состав территории, подлежащей развитиюпо инициативе органа местного самоуправления, могут быть включены объекты «добросовестных» собственников, которые в дальнейшем согласно Федеральному закону №373-ФЗ могут быть изъяты. Защиту прав таких собственников, в том числе их жилищных прав, Федеральный закон №373-ФЗ не предусматривает.

Таким образом, Федеральным законом №373-ФЗ предлагается схема осуществления комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, в том числе на земельных участках, находящихся в частной собственности, при которой комплексное развитие может быть инициировано органом местного самоуправления без учета мнения правообладателей и населения, а также реализовано победителем аукциона на право заключения договора о комплексном развитии территории. При этом в дальнейшем возможно изъятие объектов недвижимости по решению органа местного самоуправления.

Федеральный закон №373-ФЗ закрепил особенности изъятия земельных участков (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, в том числе:

Для муниципальных нужд могут быть изъяты любые земельные участки, иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории комплексного развития. Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории. Данное положение в совокупности с возможностью включения в состав территории, подлежащей развитию, объектов «добросовестных» собственников, в том числе многоквартирных домов и объектов индивидуального жилищного строительства, потенциально может привести к беспрецедентному нарушению прав собственности на недвижимость, а также жилищных прав граждан;

Закреплен особый порядок изъятия, как в части правил вступления в силу судебных решений об изъятии имущества, согласно которым «решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости в целях комплексного развития территории подлежит немедленному исполнению», так и в части ограничения прав лиц на оспаривание судебных решений, согласно которому «решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, изымаемых для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории может быть оспорено в части размера компенсации за изъятые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества».

Таким образом, Федеральным законом №373-ФЗ предлагается схема изъятия, при которой судебным решением, подлежащим немедленному исполнению, лицо лишается своей собственности без возможности оспорить само такое лишение, в том числе правомочность принятия самого решения о комплексном развитии территории и включение объекта недвижимости в границы такой территории.

Федеральный закон №373-ФЗ содержит сокращенные, по сравнению с действующим земельным законодательством, сроки изъятия земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимости. Например, согласно части 9 статьи 56 ЗК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ соглашение об изъятии должно быть заключено правообладателем объекта недвижимости в месячный срок. Такой срок представляется слишком коротким с точки зрения правовой и экономической защиты правообладателя (в конце концов, гражданин, которому принадлежит такой объект, может быть просто в отпуске).

Согласно части 12 статьи 56 ЗК РФ в редакции Федерального закона №373-ФЗ орган местного самоуправления вправе обращаться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлениями о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, изымаемые в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления, от имени указанных правообладателей, без доверенности. Неясны случаи применения подобной нормы, поскольку общий порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд содержит регулирование всех вопросов, возникающих при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд.

Вывод: Федеральный закон №373-ФЗ имеет существенные риски возникновения градостроительных конфликтов в результате возможного нарушения прав собственности на недвижимость граждан и юридических лиц, жилищных прав граждан, а также риск повышения уровня коррупции при принятии градостроительных решений.