Оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.

Критерии ограничений в обороте земель с\х назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами:

1) Значимостью земель с\х назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества.

2) Точной определенностью земель, обладающих статусом с\х назначения.

3) Необходимостью обеспечения рациональной структуры земель с\х назначения.

4) Необходимостью соблюдения требований Конституции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

5) Приоритетом публичного интереса при осуществлении оборота земель с\х назначения.

6) Главная цель правового регулирования оборота земель с\х назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории.

Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

7) В то же время потребность в эффективном не должна войти в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих, земель.

8) Жесткий государственный контроль за реализацией оборота.

Правовые методы осуществления оборота земель с\х назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

1. Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

В общем порядке, при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других существенных условий продажи.

В специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья.

2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены.

3. Договор дарения сельскохозяйственных, угодий:

Безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий.

При дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в землях с\х назначения, являющихся объектом общей собственности, остальные собственники не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли. Но необходимо согласие всех участников этой собственности, поскольку осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совместной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимному соглашению сособственников.

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты.

Имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как продавец участка (получатель ренты) также передает свой земельный участок покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

1. Приобретение прав на земельный участок на условиях аренды:

Срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет,

Арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок,

Арендуемое с\х угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья,

Позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собственности в частную.

Аренда земельных участков осуществляется только на основании договора аренды. Если общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, то особенности сдачи в аренду земельных участков устанавливаются земельным законодательством.

Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке и на земельном участке находящимся в государственной или муниципальной собственности, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том числе, отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Для этого не требуется согласия собственника, также не требуется заключения нового договора аренды.

В аренду также могут сдаваться земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование. Это может делать только собственник земельного участка.

Не могут сдаваться в аренду объекты, изъятые из оборота.

КАФЕДРА АГРАРНОГО И ЭКОЛОГИЧЕСКОГО ПРАВА

Курсовая работа

Тема:

«Правовое регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения»

Вариант №5

Введение………………………………………………………..3

1. Законодательство об обороте земельных

участков сельскохозяйственного назначения:

историко-правовой анализ……………………………………..4

2. Понятие и принципы оборота земель

сельскохозяйственного назначения……………………………8

3. Особенности купли-продажи земель

сельскохозяйственного назначения…………………………..12

4. Особенности аренды земель сельскохозяйственного

назначения………………………………………………………17

5. Правовое регулирование оборота земельных долей………19

Заключение………………………………………………………22

Решение задачи………………………………………………….23

Список использованной литературы ………………………….28

Введение

Вопрос о праве собственности на землю в России всегда был дискуссионным, что отражалось и на его правовом регулировании и на складывающихся экономических отношениях собственности. В опреде­ленной мере ситуация с недостаточной законодательной проработкой отно­шений собственности на землю сохраняется. В то же время от правового регулирования отношений землевладения и землепользования зависит не только экономическая, но и социальная стабильность в обществе. Проблемы владения землей ос­таются актуальными и по сей день.

Земли сельскохозяйственного назначения составляют самостоятельную категорию земель Российской Федерации, приоритетное значение которой обусловлено их социально-экономической значимостью.
Преобразования, начатые в ходе земельной и аграрной реформ и коснувшиеся, прежде всего, отношений в сельском хозяйстве, продолжают оказывать существенное влияние на правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. Это проявляется в демонополизации государственной собственности и установлении многообразия форм собственности на землю, появлении новых субъектов сельскохозяйственной деятельности, особом порядке приватизации сельскохозяйственных угодий, особом правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения, выведенном за рамки нового Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. №136-Ф31.
Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предметом исследования в качестве объекта различных правоотношений. Отдельно можно исследовать правовое регулирование прав на земли сельскохозяйственного назначения, условий и порядка использования этих земель, оборот, правовое регулирование государственного управления, охрану земель сельскохозяйственного назначения.

1. Законодательство об обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения:

историко-правовой анализ.

В России земля долгое время была выведена из оборота. Никаких гражданско-правовых сделок с землей законодательство не допускало. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Однако переустройство политической и правовой систем в РФ обусловило необходимость осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, была признана возможность приобретать земельные участки в частную собственность. Однако вплоть до настоящего времени правовое регулирование оборота земельных участков оставляет желать лучшего. Законодательство в этой сфере пока еще отрывочно и противоречиво. Соответственно главной задачей в этой части видится дальнейшее выявление особенностей оборота земельных участков и их учет в законах о земле. О недостаточности детализации регулирования оборота земельных участков можно судить хотя бы потому, что вопросам купли-продажи и аренды земельных участков в российском законодательстве (Земельный кодекс РФ , Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) посвящены лишь отдельные статьи, а в странах с развитым рыночным оборотом земельных участков только сельскохозяйственной аренде посвящены самостоятельные нормативные акты. В праве Франции существует целый ряд специальных законов, регулирующих вопросы аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения .

Земельная реформа в России, начавшаяся на рубеже XX - XXI вв. принятием Земельного кодекса РФ, потребовала адекватного реформирования всего комплекса нормативных правовых актов, регулировавших земельные отношения. Это связано, во-первых, с переходом к рыночной экономике и, следовательно, развитием института частной собственности, а во-вторых, со значительным объемом противоречий в ранее действовавших нормативных актах и новом ЗК РФ. Одним из наиболее дискуссионных вопросов реформирования земельного законодательства стал вопрос принятия закона, устанавливающего статус земель сельскохозяйственного назначения, поскольку эта категория земель традиционно является одной из наиболее ценных.
В итоге длительных дебатов был принят Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Федеральный закон от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и Федеральный закон "О землеустройстве" стали нормативными правовыми актами, которыми в текст Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения были внесены наиболее масштабные изменения .

Земельный кодекс дает лишь общее определение и классификацию земель сельскохозяйственного назначения, а также устанавливает общие принципы использования таких земель. Более детально особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Указанный Закон вступил в силу с 27 января 2003 г. (через шесть месяцев после его официального опубликования; официальная публикация закона имела место 27 июля 2002 г.).
Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения – сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК.

Согласно нормам Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», субъекты Российской Федерации осуществляют собственное правовое регулирование по следующим вопросам:

· определение момента начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (п.4 ст.1);

· установление случаев бесплатного предоставления гражданам в общую собственность сельскохозяйственных угодий, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных организаций, а также перечень граждан, имеющих право на получение земельной доли (п.4 ст10);

· порядок определения размера земельной доли (п.4 ст. 10);

· установление минимальных размеров вновь образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе выделяемых в счет долей в праве общей собственности (п. 1 ст. 4);

· установление предельных минимальных размеров земельных участков для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель (п.1 ст.4);

· установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, при этом устанавливаемый размер не может составлять менее 10 % общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района на момент предоставления и (или) получения земельного участка (п.2 ст. 4);

· установление минимального срока аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (п.3 ст.9).

Содержание вышеизложенных полномочий субъектов РФ позволяет сделать вывод о том, что правовое регулирование процесса передачи земель сельскохозяйственного назначения в общую долевую собственность во многом переместилось на региональный уровень. Очевидно, что с принятием Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты Российской Федерации фактически приобрели право решать, в каких случаях и кому предоставлять земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и когда начинать приватизацию сельскохозяйственных угодий на своей территории. Предоставленные полномочия позволяют обеспечить реализацию положений Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на территории отдельных субъектов РФ с учетом существующих природно-климатических, социально – экономических условий субъектов РФ, традиций населения.

2. Понятие и принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Под оборотом земель сельскохозяйственного назначения в силу п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» понимается совокупность сделок, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Понятие оборота земель сельскохозяйственного назначения подразумевает переход прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, доли в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения (земельной доли) от одного субъекта к другому на основании договоров купли-продажи, дарения, мены, ренты, пожизненного содержания с иждивением, аренды, в порядке наследования, передачи в уставный капитал, добровольного отказа от прав на земельный участок, а также иными способами, установленными земельным законодательством. Под оборотом земель сельскохозяйственного назначения понимается также предоставление (в том числе приватизация) гражданам и юридическим лицам земель сельскохозяйственного назначения органами государственной власти и местного самоуправления.

Целями правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения являются:

· обеспечение рационального использования сельскохозяйственных земель в соответствии с целевым назначением;

· охрана сельскохозяйственных земель;

· сохранение и улучшение их качества.

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения закреплены пять принципов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения. Они появились при рассмотрении законопроекта в Государственной Думе РФ в результате работы трехсторонней рабочей группы по разработке проекта Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" после принятия законопроекта в первом чтении. В проекте Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, внесенном в Государственную Думу РФ Правительством РФ, принципы отсутствовали.

Первый принцип , предусматривающий сохранение целевого использования земельных участков, является интерпретацией общеотраслевого для земельного законодательства принципа, закрепленного в ст.1 Земельного кодекса РФ: деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Его дополняет также принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Сохранение целевого использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения реализуется через систему мер государственного регулирования, устанавливающих ограничения по изменению целевого назначения соответствующей категории земель, а также через применение мер юридической ответственности за нарушения земельного законодательства.

Условия изменения целевого назначения земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения включают возложение обязанности на лиц, которым предоставляются земли сельскохозяйственного назначения для использования их в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, по возмещению потерь сельскохозяйственного производства (ст.58 ЗК РФ).

Второй принцип направлен на ограничение размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности гражданина и зависимых от него лиц, т.е. на воспрепятствование образованию латифундий на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ.

В соответствии с данным принципом, меры по ограничению размера общей площади земельных участков должны быть установлены лишь в отношении сельскохозяйственных угодий, т.е. наиболее ценной составной части земель сельскохозяйственного назначения, а не всех земель сельскохозяйственного назначения.

Данные ограничения могут действовать лишь в пределах одного административно-территориального образования субъекта РФ, например административного района.

Конкретные правовые нормы, которые реализуют рассматриваемый принцип, содержатся в ст.4, 5 и 11 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Третий и четвертый принципы , направленные на установление преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка при его продаже, а также доли в праве общей собственности на земельный участок при возмездном ее отчуждении, раскрыты в ст.8 и 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

С точки зрения государственного регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, эти принципы обеспечивают решение нескольких задач.

Во-первых, позволяют государству в лице субъектов РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованиям активно или пассивно участвовать на рынке земельных участков и тем самым контролировать этот рынок.

Во-вторых, активное или пассивное участие на рынке земельных участков позволяет наиболее оперативно получать информацию, т.е. вести мониторинг рынка земельных участков.

Наконец, механизм реализации преимущественного права покупки препятствует скрытию, занижению реально формирующихся цен на земельные участки.

С другой стороны, механизм реализации преимущественного права покупки затрудняет совершение сделок с земельными участками, увеличивает срок их совершения. Особенно это касается оборота долей в праве общей собственности на земельный участок при возмездном их отчуждении.

Пятый принцип направлен на ограничение прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, зависимых от них юридических лиц. Этот принцип реализован в ст.2 и 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

3. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Анализируя особенности правового регулирования сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, необходимо исходить из того, что эти особенности предопределены спецификой самого земельного участка как социально значимого объекта.

Соответственно этому наиболее значимыми особенностями земельного участка сельскохозяйственного назначения (которые предопределяют особенности правового регулирования отношений по поводу рассматриваемого объекта) являются:

1) общенациональное значение земель сельскохозяйственного назначения;

2) существенная значимость количественных и особенно качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка;

3) необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участка;

4) необходимость в обеспечении стабильности отношений в земельной сфере; 5) необходимость в рациональном использовании земельного участка. Учитывая данные особенности, можно прийти к определенным частным выводам.

Так, учитывая существенную значимость качественных характеристик земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также необходимость в обеспечении стабильности, приходим к выводу о желательности расширения перечня существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения за счет указания на качественные характеристики продаваемого объекта.

При исследовании данных вопросов обращает на себя внимание то, что некоторые субъекты Федерации предоставляют право преимущественной покупки земельного участка муниципальным образованиям, но не вместо, а наряду с собой. Представляется, что это дополнительные ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, что недопустимо с точки зрения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 1). Соответственно представляется необходимым ввести в федеральное законодательство четкое указание на запрет подобного установления в законодательстве субъекта Федерации (в частности, в п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Выявляя особенности правового регулирования, также обращаем внимание на специфику оснований к изменению или расторжению договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. В этом плане обосновывается необходимость дополнения перечня таких оснований применительно к рассматриваемому объекту. В качестве таковых мы рассматриваем случаи, когда: фактическая площадь земельного участка или его фактические качественные характеристики не соответствует указанным в договоре и данным государственного земельного кадастра.

Для совершения сделок с земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, существуют разные подходы в зависимости от категорий земель, т.е. вопрос о том, что является главной вещью и принадлежностью, должен решаться в зависимости от категории земли. Для земель сельскохозяйственного назначения главной вещью является именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, должны признаваться принадлежностью к земельному участку.

Отметим условия купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Во-первых, к существенным условиям договора купли-продажи относятся условия о предмете договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), который в отношении недвижимости определяется путем указания в договоре купли-продажи данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 1 ст. 554 ГК РФ). Очевидно, что приведенная норма не позволяла четко определить конкретный перечень сведений, относящихся к предмету договора купли-продажи недвижимости, отсутствие которых влекло признание договора незаключенным. На практике для определения сведений об объекте недвижимости, включаемых в число существенных условий договора, предлагали руководствоваться сведениями, включаемыми в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: адрес (месторасположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая, по кадастровому плану или по документам), назначение (абз. 3 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации) . При этом авторы отмечали неисчерпывающий характер приведенного перечня.
Причем Е.Ю. Валявина (автор комментария) справедливо отмечает главную трудность соблюдения требований ст. 554 ГК РФ - отсутствие исчерпывающего перечня требуемых данных в законодательстве.

Во-вторых, к числу существенных условий договора, помимо условия о предмете, п. 1 ст. 432 ГК РФ предписывает также относить условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Так, стороны могут в качестве существенного условия договора согласовать условие о форме безналичных расчетов между сторонами (например, аккредитив), о чем, как представляется, бессмысленно сообщать государственному или муниципальному органу. Поэтому в новой редакции п. 2 ст. 8 Закона указан конкретный перечень тех данных, которые должны содержаться в извещении: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. При этом указывается, что срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может превышать девяносто дней.

Отметим, что если ранее п. 4 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливал в случае нарушения требований ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве субъекта РФ или муниципального образования право указанных публично-правовых субъектов требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя, то новая редакция п. 4 ст. 8 именует все сделки по продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки ничтожными, в связи с чем указанные сделки не влекут правовых последствий с момента их совершения и являются недействительными независимо от решения суда (п. 1 ст. 166 и п. 1 ст. 167 ГК РФ). Но признание сделки недействительной повлечет за собой отсутствие каких-либо правовых последствий совершения данной сделки, в результате чего земельный участок вновь окажется в собственности того субъекта, который уже выразил волю на его продажу. Следовательно, он будет вынужден заново заключать договор купли-продажи с соблюдением всех процедур. В соответствии с гл. 9 ГК РФ признание сделок недействительными является следствием пороков воли, волеизъявления сторон, формы или содержания сделки. В случае, предусмотренном ст. 8 Закона, ничтожной объявляется сделка, в которой продавец нарушил требования о форме или порядке уведомления публично-правовых субъектов о возможности реализовать преимущественное право покупки. Между тем п. 1 ст. 166 ГК РФ не позволяет иным нормативным правовым актам, кроме Гражданского кодекса РФ, устанавливать основания для признания сделок недействительными.
Но не идет ли речь о ст. 168 ГК РФ, согласно которой ничтожной признается сделка, противоречащая закону или иным правовым актам? Представляется, что нет. Дело в том, что извещение органов государственной власти субъекта РФ или муниципального образования о преимущественном праве покупки лежит за пределами совершения сделки, являясь лишь предложением это право реализовать (офертой). В этом случае сделка как правоотношение публичные интересы не нарушает, но эти интересы нарушаются тем, что соответствующим органам не было предоставлено право предварительного заключения этой сделки, тогда как сама сделка купли-продажи недвижимости опосредует лишь переход права собственности на земельный участок от абстрактного дееспособного продавца абстрактному дееспособному покупателю. Именно поэтому Гражданский кодекс РФ сделку, совершенную с нарушением права преимущественной покупки, признает действительной, но предусматривает возможность перевода на лицо, обладающее таким правом, прав и обязанностей по сделке (п. 3 ст. 250 ГК РФ), что также является аргументом в пользу того, что ГК РФ не приравнивает данную сделку к тем сделкам, которые недействительны в силу их противоречия закону.

4. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения.

При рассмотрении законопроекта «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» во II чтении он был дополнен новой статьей 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения».

В данной статье законодатель установил, что срок аренды не может превышать сорок девять лет, минимальный срок аренды устанавливается законом субъекта Российской Федерации, площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается, арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, допускается аренда земельного участка, находящегося в общей долевой собственности с множественностью лиц со стороны арендодателей и другие особенности аренды.

Рассматривая специфику аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, существенным условием данного договора должен признаваться срок. Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров (что необходимо для большей стабильности сельскохозяйственного производства) предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя.

Необходимо для обеспечения стабильного пользования земельным участком установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может пересматриваться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет (а в настоящее время по общему правилу ст. 614 ГК этот срок составляет один год).

Передача земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование возможна не только по договору аренды, но и ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо рассматривать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае к данным отношениям могут и должны применяться положения гл. 36 ГК РФ "Безвозмездное пользование". Для возникновения отношений безвозмездного срочного пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды.

5. Правовое регулирование оборота земельных долей.

В ходе земельной реформы бывшим членам коллективных (советских) хозяйств было передано право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в обработке этих хозяйств. Граждане фактически получили при проведении земельной реформы не частную собственность на землю в ее узком конкретном понимании, а право на приобретение права собственности на земельные участки. Такие права оформлялись выдаваемыми комитетами по земельным ресурсам и землеустройству свидетельствами на право собственности на землю. Причем общая площадь полагающегося гражданину земельного участка не была указана в этих документах. В свидетельствах приводилась обобщенная качественная характеристика земли - указывался ее бонитет.

Федеральный закон (статьи 12-18) установил, что сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, но с учетом особенностей, определенных этим законом.

К особенностям относятся, в частности:

· не нужно извещать других участников долевой собственности о предстоящей продаже земельной доли;

· ограничен круг покупателей земельной доли (другие участники долевой собственности, сельскохозяйственная организации и крестьянское хозяйство, если они используют эту земельную долю);

· принятие решений о порядке владения, пользования и распоряжения земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности, а не по соглашению всех ее участников. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее 20 процентов участников долевой собственности или лица, владеющие более чем 50% земельных долей не зависимо от количества этих лиц;

· заявительная процедура выдела земельного участка в счет земельной доли;

· признание юридической силы ранее выданных документов, удостоверяющих права на земельную долю;

· изменение отношений договоров аренды земельных долей (в случае их несоответствия законодательству) на отношения договоров доверительного управления с 27 января 2007 года.

Обращая внимание на специфику такого объекта, как земельная доля, обладание земельной долей (рассматриваемая как доля в праве общей собственности на земельный участок) не означает владение определенной частью земельного участка. При этом нет обладания ни идеальной, ни тем более реальной долей в земельном участке, принадлежащем субъектам на праве общей собственности. Идеальная доля может определяться лишь в общем праве собственности на земельный участок, но не в имуществе.

Наибольшие проблемы, связанные с оборотом земельных долей, возникают в сфере их доверительного управления. Доверительное управление земельными долями может возникнуть как из договора, так и из закона (если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с действующим законодательством). При заключении договора доверительного управления данные отношения помимо взаимосогласованных условий должны также быть подчинены некоторым императивным нормам закона. Поэтому в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" необходимы специальные правила, учитывающие специфику управления земельными долями. В частности, для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от этих результатов, но не в твердой денежной сумме. Нормативный срок договора доверительного управления, если иное не предусмотрено договором, должен составлять пять лет с возможностью его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях (при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора).

Заключение.

В целом регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», цель его в максимальной степени распространить на использование и оборот земель сельскохозяйственного назначения общие правила земельного и гражданского законодательства. С вступлением в силу данного Федерального закона снимается запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, установленный статьей 8 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Применение механизмов государственного регулирования, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», позволит обеспечить создание полноценных условий реформирования земельных отношений в агропромышленном комплексе, ввести в легитимные рамки оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и долей в праве общей собственности на них. Данный Федеральный закон является также ключевым фактором обеспечения эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения и привлечения инвестиций в сельское хозяйство России.

Решение задачи.

1. Дайте правовую оценку решения от 13 августа 2003года и постановления апелляционной инстанции от 19 декабря 2003 года.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в иске гражданке Карелиной.

Истица при установлении своих прав на землю использовала устаревшую нормативно-правовую базу. Отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения регулировались на момент спора такими нормативно правовыми актами, как Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. №136-ФЗ, Федеральный закон №101 от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», нормативно-правовыми актами, установленных соответствующими субъектами РФ, и другими. Глава III ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предполагает возможность выдела в натуре земельного пая. Для его выдела Закон определяет соответствующий порядок.

Ст. 13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на которую ссылается суд в решении от 13 августа 2003года определяет порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а также в соответствии с нормативными актами субъекта РФ выделение земельных участков, находящихся в общей собственности граждан, может быть произведено в установленном порядке в том случае, если это не повлияет на выполнение сельскохозяйственным предприятием производственных функций по основной специализации.

Гражданка Карелина не представила доказательств о выполнении требований ст.13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», но требует реализации этого права от ЗАО «АПФ «Крюково», которое как выяснилось из Постановления апелляционной инстанции от 19.12.2003года не является собственником земельных долей, следовательно, не имеет права ими распоряжаться. Из этого следует, что Постановлением от 19.12.2003г. решение оставлено без изменения обоснованно.

Я считаю что решение Арбитражного суда и Постановление апелляционной инстанции правомерны.

2. Решите дело.

Я считаю что гражданке Карелиной нужно отказать в удовлетворении кассационных требований о выделении земельной доли, так как суду не были представлены соответствующие доказательства выполнения процедуры выделения в натуре земельного участка, предусмотренные ст.13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не доказывают нарушения судами первой и апелляционной инстанций ном материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Суд применил ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» обоснованно, т.к. в настоящее время отношения в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения регулируются именно этим законом, помимо других. А Постановление Правительства РФ от 01.02.1995г. №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев», которым мотивировала свой иск гражданка Карелина, утратило силу и не может быть применено в данном случае.

3. Составьте проект постановления кассационной инстанции.

ПРОЕКТ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции

Гражданка Карелина обратилась в Арбитражный суд с иском к ЗАО «АПФ «Крюково» о возложении на ответчика обязанности выделить ей в натуре земельный участок площадью 1,78 га в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ЗАО «АПФ «Крюково».

Решением Арбитражного суда от 13 августа 2003, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 19 декабря 2003, требования заявителя оставлены без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда от 19 марта 2003года по ходатайству истца был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования на предмет спора, районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

В кассационной жалобе ответчик просит отменить решение и постановление, ссылаясь на несоответствие выводов, содержащихся в них, фактическим обстоятельствам дела, на то, что суд применил ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не подлежащий применению.

ЗАО «АПФ «Крюково» создано в результате реорганизации совхоза «Крюковский».

29 декабря 1991года в целях реорганизации колхозов и совхозов и приведения их статуса в соответствие с действовавшим на тот момент законодательством было издано Постановление Правительства РФ №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». На основании этого Постановления гражданке Крюковой была выделена земельная доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ЗАО «АПФ «Крюково». Также в соответствии с Постановлением №86 владелец пая обязан был подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем форму использования своего пая. Одной из форм распоряжения земельным паем была передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество. Гражданка Карелина в качестве вклада в уставный капитал Акционерного общества внесла право пользования земельной долей.

В соответствии с п.20 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями Постановления правительства от 01.02.1995г. №96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев» при внесении права пользования земельной долей в уставный капитал сельскохозяйственной коммерческой организации земельные участки в натуре каждому собственнику могут не выделяться. Но устав Акционерного общества предусматривает право выхода акционеров из состава Акционерного общества с выделом земельной доли в натуре. Из Постановления апелляционной инстанции от 19 декабря 2003 года выяснилось что при создании ЗАО «АПФ «Крюково» размер уставного капитала был определен без оценки земельных паев, из чего следует, что в стоимость распределенных акций не была включена стоимость земельных паев, что свидетельствует о том, что земельные паи не включались в уставный капитал Акционерного общества при реорганизации совхоза.

Исходя из изложенного судебные инстанции правомерно пришли к выводу о не выделении земельного участка в натуре гражданке Карелиной. ЗАО «АПФ «Крюково» не является собственником земельных долей, следовательно, не имеет права ими распоряжаться. Выделение земельной доли в натуре должно осуществляться в соответствии с правилами установленными гл. III ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» с учетом нормативно-правовых актов об обороте земель сельскохозяйственного назначения, установленных соответствующим субъектом РФ. На момент подачи кассационной жалобы доказательств о выполнения требований ст.13 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» суду представлено не было.

Согласно ч.1 ст.288 Арбитражного процессуального кодекса РФ основаниями для изменения или отмены решения, Постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Однако доводы, изложенные в кассационной жалобе, не доказывают нарушения судами первой и апелляционной инстанций ном материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь п.1. ч.1 ст.287 и ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда от 13.08.2003года, Постановление апелляционной инстанции от 19.12.2003 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Список использованной литературы:

1. Конституция РФ, 12.12.1993г. - Консультант Плюс: Высшая школа/ выпуск 8 к осеннему семестру 2007 года.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. №136-ФЗ. (редакция от 15 марта 2008г.), – М.: Проспект, 2008. – с.112.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.1 от 21 октября 1994г. №51-ФЗ, Ч.2. от 22 декабря 1995г. №14-ФЗ - М.: «Проспект», 2007,с.415.

4. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"(редакция от 05 февраля 2007г.) - Консультант Плюс: Высшая школа/ выпуск 8 к осеннему семестру 2007 года, Ст. 3-18.

Тема № 22

«Правовое регулирование земель сельскохозяйственного назначения»

Вопросы темы:

1. Функции правового управле­ния режимом земель сельскохозяйственного назначения

2. Способы регулирования оборота земель сельхозназначения

3. Ответственность в использовании земель

1. Функции правового управле­ния режимом земель сельскохозяйственного назначения

Государственное управление землей сельскохозяйственного на­значения осуществляется преимущественно экономико-правовы­ми, а не административно-командными методами.

Государство осуществляет следующие функции правового управле­ния режимом земель сельскохозяйственного назначения.

1. Функция ведения учета и наблюдения за состоянием кате­гории земель сельскохозяйственного назначения, который ведется в форме:

а) земельного кадастра , позволяющего получить систему необходи­мых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределе­нии по собственникам, землевладельцам, землепользователям и аренда­ торам, о качестве и ценности земель. Организация ведения земельного кадастра возложена на органы местного самоуправления, а обеспечение работ по ведению кадастровой работы - на Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

б) мониторинга земель , представляющего собой систему наблюдений за состоянием земельного фонда, который позволяет своевременно вы­явить изменения, возникшие в нем, дать оценку негативным процессам, обеспечить предупреждение и устранение их последствий;

в) выявление сельскохозяйственных земель, используемых не по целевому назначению, либо используемых неэф­фективно, либо выбывших из оборота, либо переведенных в менее ценные угодья.

2. Функция планирования использования земельного фонда. Федеральная служба земельного кадастра России осуществляет экспертизу программ, схем и проектов в части развития землевладе­ния, землепользования, землеустройства и рационального использова­ния земель. Федеральное Собрание РФ и Правительство РФ совмест­но с органами местного самоуправления разрабатывают и выполняют федеральные программы по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплек­се с другими мероприятиями.

3. Функция распределения и перераспределения земель и создания специального фонда перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ).

4. Функция управления порядком хозяйственной эксплуа­тации земель сельскохозяйственного назначения, которая осу­ществляется путем:

≈ применения и совершенствования налогообложения лиц, исполь­зующих земли сельскохозяйственного назначения;

≈ установления повышенных цен за экологически чистую продук­цию, выращиваемую на землях сельскохозяйственного назначения;

≈ частичной компенсации расходов землепользователей из средств бюджета за снижение дохода, возникшее в результате временной кон­сервации земель не по вине лиц, использующих эти земли;

≈ осуществления государственной экспертизы при размещении объектов, могущих отрицательно влиять на состояние земель и окру­жающей природной среды; организации выявления мнения населения через формы непосредственной демократии;

5. Функция контроля , задачей которого является обеспечение соблюдения всеми гражданами, организациями, должностными лицами и государственными органами требований земельного законодательства в целях эффективного использования и охраны земель.

Государственный контроль осуществляется органами местного са­моуправления, Федеральным агентством кадастра объектов недвижи­мости и его органами на местах и другими государственными органа­ми.

Функции санитарного контроля за технологией использования сельскохозяйственных земель осуществляет Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору.

Функции общего конт­роля за охраной окружающей среды осуществляются органами МПР России и т.д.

Непосредственные контрольные функции на местах осуществляют специалисты-землеустроители Росземкадастра.

6. Охранительная функция обеспечения правового режима использования сельхоз земель.

Основная работа по реализации этих функций возложена на федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и орга­ны, местного самоуправления (и их администрацию).

2. Способы регулирования оборота земель сельхозназначения

Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельхозназначения

Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяй­ственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Административно-правовой метод применяется в случаях:

а) использования сельхозугодий с нарушением законодатель­ства;

б) при применении санкций (конфискация) за противоправное поведение собственников сельскохозяйственных угодий, т.е. даже и при правильной эксплуатации этих угодий (деяние совершено за пределами сферы сельскохозяйственной деятельности);

в) при обстоятельствах, обязывающих государство осуществ­лять это административно-правовое вмешательство;

г) при временно-вынуждающих обстоятельствах (реквизиция земельного участка).

Административно-правовые методы выражаются в том, что:

~ от имени российского государства соответствующие государ­ственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона;

~ органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возник­нут обстоятельства, требующие государственного вмешательства;

~ принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяйствен­ного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и пре­кращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве;

д) органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозугодий на основании судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в спе­циальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 10.01.2003).

Гражданско-правовой метод применяется в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения путем регули­рования двусторонних сделок:

купли-продажи сельхозугодий, при которой участок перехо­дит к другому собственнику за деньги, передаваемые в ходе совер­шения этого договора;

• в общем порядке (ст. 454-491, 549-558 ГК РФ);
• в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.).

мены (ст. 567-571 ГК РФ), при которой либо происходит обмен угодьями, либо об­мен угодий на определенные объекты недвижимости;

ренты (ст. 583-605 ГК РФ), отличающейся от договора купли-продажи в основ­ном рассроченными формами расчета за приобретенный земельный участок.

Платежи по договору ренты бывают двух основ­ных видов:

◊ бессрочная рента - при продаже земельного участка по дого­вору постоянной ренты (ст. 589-595 ГК РФ). Приобретать земель­ные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников - коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у та­ких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совер­шать подобные сделки и их совершение соответствует целям уставной деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК РФ). Договор бессрочной (постоянной) ренты, таким образом, представ­ляет собой возможность покупки земельного участка с рассрочкой платежа за него на неопределенное и длительное время;

◊ пожизненная рента (ст. 596-605 ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (п. 1 ст. 596 ГК РФ) и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).

дарения (ст. 572-582 ГК РФ) и наследства, являющихся односторонними сделка­ми, но отличающимися различной правовой природой.

наследование сельскохозяйственных угодий(ч. 3 ГК РФ):

~ осуществляется в форме односторонней сделки - за­вещания наследодателя (ст. 1118-1140 ГК РФ) или по основаниям, указанным в законе (ст. 1141 -1151 ГК РФ);

~ эта форма оборота одно из конституционных прав (п. 4 ст. 35 ГК РФ);

~ переход с/х угодья по наследству может осу­ществляться из частной формы собственности в частную и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот;

~ переход наследственных прав на с/х угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, пре­дусмотренном законом;

е) аренды (ст. 606-625 ГК РФ), представляющей собой форму регулирования оборо­та земель сельскохозяйственного назначения, при которой вклю­чаемые в сферу частного капитала земельные участки не теря­ют титула публичной собственности.

Правовые ограничения в обороте земель сельхозназначения

Согласно п. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землями сельскохозяйственного назначения осуществляются свободно, если это не входит в противоречие с публичными интересами.

Противоречие частных интересов публичным обусловлено тем, что земля представляет собой основу жизни и деятельности прожи­вающих на ней народов (п. 1 ст. 9 Конституции РФ), а значит, и пра­вовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначе­ния должно осуществляться с учетом интересов настояще­го и всех будущих поколений.

Причины правовых ограничений в обороте земель сельхозназначения:

-» особой значимостью земель сельхозназначения, в связи с чем оборот допускается при условии обеспечения целевого, рационального и эффективного использования этих земель;

-» недопустимостью оборота иных сельскохозяйственных земель, внешне сходных с землями сельскохозяйственного назначения;

-» недопустимостью возникновения в результате этого оборота латифундизма и минифундизма, т.е. концентрации земель сельскохозяй­ственного назначения в частной собственности отдельных лиц и чрезмерного дробления земельных участков в качестве объектов собствен­ности;

-» недопустимостью нарушения прав третьих лиц при осуществле­нии оборота земель сельскохозяйственного назначения и обязанности лиц, осуществляющих оборот этих земель, компенсировать потерпев­шим стоимость понесенных ими убытков;

-» потребностью в обеспечении приоритета публичных интересов:

Российских граждан и юридических лиц перед иностранными;

Приоритетного права в покупке земель сельскохозяйственного назначения субъектами РФ и органами местного самоуправления;

Исключения из оборота тех видов земель сельхозназначения, которые имеют особую публичную значимость;

-» потребностью привлечения к эксплуатации земель сельхозназначения наиболее эффективных хозяйствующих субъ­ектов;

-» обеспечением равного доступа хозяйствующих субъектов к зем­лям сельхозназначения и исключения монополизма;

-» обеспечением эффективного государственного контроля за обо­ротом земель сельхозназначения, включающего в себя:

◊ федеральный контроль за осуществлением оборота этих земель региональными (субъектами РФ) и муниципальными органами;

◊ государственный учет земель, соблюдение ценовой дисцип­лины при их обороте и т.д.

3. Ответственность в использовании земель

Охрана земель сельскохозяйственного назначения

Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения - система правовых и иных мероприятий, направленных на их рациональное использование, защиту от вредных воздействий и ухудшения качественного состояния (ст. 12, 13 ЗК РФ).

Цели охраны земель являются:

= предотвращение деградации, загрязнения и захламления, наруше­ния земель, других неблагоприятных последствий хозяйственной дея­тельности;

= обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, нарушению или другим неблагоприятным воздействиям в результате хозяйственной деятельности.

Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и др. мероприятий, направленных на их рациональ­ное использование, предотвращение необоснованных изъятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, а также на восстановление продуктивности земель, в том числе земель лесного фонда, на воспроизводство и повышение плодородия почв.

Ответственность в земельном праве

Административная ответственность.

В статьях ЗК РФ и КоАП РФ установлено, что данный вид ответственности наступает за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земель­ных участков, загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами и отходами, порча и уничтожение плодородного слоя зем­ли, искажение сведений о состоянии и использовании земель, порча сельскохозяйственных и иных земель, захламление земель и иные виды.

Уголовная ответственность.

В ЗК РФ указано, что уголов­ная ответственность устанавливается УК РФ.

Гражданско-правовая (имущественная) ответственность .

Эта ответственность наступает по факту нарушения земельного законодательства, связан­ного с причинением вреда землям, охраняемым законом, правам и ин­тересам собственников, землепользователей и арендаторов земли не­зависимо от привлечения виновных к другим видам ответственности. Она наступает при соблюдении нескольких условий:

♦ ущерб должен причиняться противоправным поведением виновного;

♦ при возникнове­нии имущественного вреда;

♦ если имеется вина причинителя.

Дисциплинарная ответственность регулируется трудовым законодательством.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения и способы регулирования такого оборота существенно отличаются как от общих правил, установленных гражданским законодательством, так и от подходов законодателя к землям иных категорий. Так, принципами регулирования такого оборота являются:

• сохранение целевого использования земельных участков;
• установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина или юридического лица;
• преимущественное право субъекта РФ (муниципального образования - в случаях, установленных региональным законом) на покупку земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
• преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок либо использующих его сельскохозяйственной организации или гражданина-члена КФХ на покупку земельной доли при ее возмездном отчуждении;
• ограничение возможностей иностранных лиц по приобретению таких земельных участков - они могут обладать ими лишь на праве аренды.

Указанные принципы закреплены в Законе об обороте сельхоззе- мель (п. 1 ст. 1), под действие которого подпадают все земли и земельные участки сельскохозяйственного назначения. Однако его действие не распространяется на земельные участки, используемые для личного подобного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями.

Существенным отличием от норм ГК РФ об общей собственности является установленное вышеназванным законом положение о том, что если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности более чем пяти лиц, то владение, пользование и распоряжение им осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на их общем собрании.

Инициатором такого собрания могут быть: 1) отдельный участник (несколько участников) долевой собственности, 2) сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство, использующее находящийся в долевой собственности земельный участок, 3) орган местного самоуправления по месту расположения участка. Собрание признается правомочным в случае присутствие на нем либо 20% и более от общего числа участников долевой собственности, либо такого числа участников, которые суммарно владеют большей частью долей в праве на этот участок. В случае утверждения списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными (см. далее), основанием правомочности собрания является также присутствие на нем не менее половины от общего числа участников долевой собственности, не включенных в такой список.

Общее собрание наделено компетенцией принимать следующие решения: 1) о проекте межевания земельных участков; 2) об утверждении списка земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; 3) о лице, уполномоченном действовать от имени участников долевой собственности, а также об объеме и о сроках его полномочий; 4) об условиях договоров аренды и сервитута в отношении участка, находящегося в долевой собственности; 5) об утверждении расчета размера долей в праве собственности на участок (для того чтобы все они были выражены единым способом).

Для принятия указанных решений требуется, чтобы за них проголосовало большинство участников собрания или участники, владеющие в совокупности более чем 50% долей от общего числа долей собственников, присутствующих на собрании.

В случае несогласия участника долевой собственности с решением собрания передать находящийся в долевой собственности участок в аренду (или с условиями аренды), он вправе выделить в счет своей доли отдельный земельный участок. Для такого выдела не требуется проводить общее собрание либо получать согласие арендатора исходного (общего) участка.

Не менее специфичные требования, отличающиеся от общих правил гражданского оборота, установлены и для купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Продавец такого участка обязан письменно известить о своем намерении продать его высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (в случаях, установленных законом субъекта РФ, такое извещение направляется в орган местного самоуправления). В извещении указываются основные характеристики этого участка (размер и местоположения), срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет по сделке, и, главное, - цена.

Продажа земельного участка третьему лицу возможна, только если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки либо в течение 30-дневного срока от него не поступит письменного уведомления о намерении приобрести этот участок. Причем такая продажа (третьему лицу) должна быть осуществлена по цене, не ниже той, что была указана в извещении. Если указанную в извещении цену требуется снизить (на нее не нашлось покупателя) или меняются другие существенные условия договора, а также если с момента направления извещения прошло больше года, то продавец должен направить новое извещение. Сделка купли-продажи участка, совершенная с нарушением указанных требований, ничтожна.

Другой особенностью оборота земель сельскохозяйственного назначения является законодательно установленное ограничение максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на территории одного муниципального района, которые могут принадлежать на праве собственности одному гражданину или юридическому лицу. Это требование, как может показаться, вступает в противоречие с базовым положением гражданского права о том, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. Но Гражданский кодекс РФ (и. 2 ст. 1) также предусматривает, что в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства такие ограничения могут быть установлены законом. Именно такое ограничение и предусмотрено Законом об обороте сельхозземель.

Конкретные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, максимально допустимые для одного частного лица, в разных регионах различны и определяются законами соответствующих субъектов РФ. Причем такой предусмотренный региональным законом размер должен быть не менее чем 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории. В результате невозможно заключить сделку купли-продажи или дарения земельного участка, если это приведет к превышению максимально допустимого размера. Вступить же в права наследования, даже если при этом будет превышен такой размер, можно. Но в течение года такой участок (его часть или доля в праве на него) должен быть отчужден его собственником. Если же в указанный срок собственник не произведет такое отчуждение, то орган государственной власти субъекта РФ обязан обратиться в суд с заявлением об его принудительной продаже на торгах. При отсутствии лица, изъявившего желание приобрести такой земельный участок, купить его по рыночной стоимости должен субъект РФ (либо в случаях, установленных региональным законом, - муниципальное образование).

Такой же порядок (добровольное отчуждение в течение года или принудительная продажа на торгах) предусмотрен, если собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения станет иностранное лицо.

Что касается аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, то предельные сроки соответствующего договора составляют от трех до 49 лет (для целей сенокошения и выпаса скота срок аренды может составлять и менее трех лет - если арендодателем является государство или муниципальное образование). Площадь арендуемых участков, в том числе находящихся в разных местах, не ограничивается. По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Еще одной особенностью оборота земель данной категории является запрет приватизации земель, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Особенности совершения договоров купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Одной из главных задач Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является регулирование оборота этих земель, совершения земельных сделок. Однако нормы данного Закона не распространяются на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с разрешенным использованием которых предусматриваются гаражное строительство, ведение личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот этих земельных участков регулируется ЗК РФ (ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Основной особенностью регулирования договоров купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков является закрепление в законодательстве преимущественного права органов государственной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления на приобретение продаваемого участка. Так, согласно ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о своем намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Особенности совершения договоров аренды земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Статья 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки, в том числе находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от трех до сорока девяти лет. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

В этом договоре может быть предусмотрено, что арендуемый участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если иное не установлено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Площадь земельных участков, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласия участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды не предусмотрено иное.

Сделки с долями в праве общей собственности на земельный участок. Согласно ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок, применяются правила ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять человек, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также ст. 13 и 14 указанного Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на нее, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации или передать свою земельную долю в доверительное управление. Он может продать или подарить свою долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В случае если участник долевой собственности на земельный участок продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.