Первое и самое главное требование, которое должно быть выполнено при передаче уже арендованного помещения третьему лицу, – это получение согласия от арендодателя на субаренду, составленное по образцу текущего года. Данное правило установлено гражданским законодательством и позволяет избежать сложностей, связанных с тем, что сделка признается недействительной.

Без составления такого документа и без наличия в основном договоре ссылки на предоставление арендатору права передавать помещение в субаренду возможность заключения сделки не предусмотрена. Чтобы соглашение приобрело юридическую силу, документ должен быть оформлен по образцу и содержать все существенные моменты. Рассмотрим подробнее, как это сделать и какие условия обязательно должны присутствовать в разрешительном акте.

Любую площадь можно сдать в субаренду, если соблюдены все условия проведения сделки. Чаще всего такой вариант применяется в отношении нежилых помещений, когда собственник не хочет возиться со сдачей площадей в наем и передает это право арендатору. При этом стоимость аренды может быть увеличена по желанию этого лица.

В ГК РФ субаренда трактуется как юридически значимая сделка, участие в которой принимают не менее трех лиц: арендодатель, арендатор и субарендатор. Изначально помещение передается во временное пользование арендатору, а уж затем он оформляется договор субаренды и передает площади третьим лицам – субарендаторам. Для каждого участника сделки такой вариант несет свою выгоду, включая субарендатора.

Главным условием заключения сделки считается наличие разрешения владельца помещения на проведение такой операции. При этом гражданин или компания должны владеть собственностью на основании официальных документов и иметь представление о том, кому и на каких основания имущество повторной отдается в использование.

Чтобы в дальнейшем избежать недопонимания, помимо того, что в основном соглашении прописывается пункт о возможности передачи имущества в субаренду, так еще и сам собственник должен подтвердить отсутствие возращений со своей стороны специальным письменным актом. Данный документ выступает в роли приложения к основному договору и в дальнейшем может стать фактическим доказательством в суде.

Образца такого документа не существует, и гражданину придется составлять его самостоятельно в произвольной форме. С другой стороны, в интернете можно найти пример готового согласия и воспользоваться им для составления собственного документа.

Какие риски могут иметь место при участии сторон в сделке по субаренде?

В юридической практике юристы периодически сталкиваются с ситуациями, когда участники договора субаренды пострадали в результате проведения данной сделки. Следует отметить, что договоры субаренды действительно сопровождаются значительными рисками, и в качестве наиболее серьезных можно указать следующие:

Чтобы максимально минимизировать возможные риски, стоит заранее побеспокоиться о тщательном составлении договора аренды помещения и указании в нем всех необходимых пунктов. Кроме того, в случае заключения соглашения важно подписать документ о согласии собственника на предоставление имущества в субаренду.

Какие моменты обязательно должны быть прописаны в согласии?

С учетом вышенаписанного можно сделать небольшой вывод о том, что заключать договор субаренды можно, но при соблюдении двух условий. Во-первых, это должно быть разрешено основным договором, а во- вторых, только при абсолютном, письменном согласии собственника.

Без выполнения данных требований договору субаренды не получит юридической силы и может быть прекращен в любое время без письменного уведомления сторон.

Согласие – это документ, который не имеет строгой формы, однако в нем должны присутствовать важные условия:

• дата составления документа;
• личные данные сторон сделки;
• объект, в отношении которого дается разрешение;
• срок действия документа;
• подпись собственника.

В отсутствие хотя бы одного из указанных пунктов согласие также потеряет юридическую значимость.

Заключение

Разрешение на проведение сделки по передаче нежилого помещения в субаренду является необходимым документом. Это требование прописано в Гражданском кодексе и считается одним из основных условий проведения такой сделки. В отсутствие документа договор субаренды может быть прекращен в любой момент без направления сторонам уведомления.

Процедуры оформления юридических сделок требуют знания законов и необходимости их неукоснительно придерживаться. При несоблюдении хотя бы ряда закрепленных нюансов договор признается недействительным. К таковым можно отнести и обязательное согласие арендодателя на субаренду.

Раскрытие понятия

Прежде чем определять правила и необходимость составления разрешения на право распоряжаться имуществом, следует определиться с основной терминологией. Субарендой в законодательной системе принято именовать переуступку прав на распоряжение определенным имуществом. В данной сделке участвуют обязательно три стороны: владелец, лицо, взявшее в аренду собственность, и субарендатор.

Осуществление процедуры требует обязательного соблюдения ряда закрепленных законом правил. Так, определяет необходимость получить письменное согласие арендодателя на сдачу недвижимого имущества в субаренду. Таковым признается определенное намерение владельца разрешить распоряжение своей собственностью третьему лицу. Его наличие необходимо, чтобы сделка считалась завершенной. Иначе она будет расцениваться как недействительная.

Способы оформления

Законодательство не предусматривает единой формы документа, чтобы составить согласие на сдачу в субаренду нежилого помещения, не нужен бланк. Оформление его допустимо осуществить двумя способами:

• написать отдельное заявление либо согласительное письмо;
• включить упоминание о согласии непосредственно в .

Обязательно следует обратить внимание на тот факт, чтобы в согласии собственника в полном объеме было указано имущество, которое будет передано в субаренду. При этом необходимо удостовериться, что весь перечень сдаваемых внаем объектов включен в первичный договор аренды. Определить, каким из представленных способов воспользоваться при оформлении согласия, могут непосредственно сами участвующие в процедуре стороны.

Кем составляется

Учитывая, что собственником нежилого помещения может являться как физическое, так и юридическое лицо, то разрешение на субаренду от арендодателя (образец см. ниже), должно быть оформлено именно от их имени. Если владельцем является организация, то согласие составляется директором либо главным бухгалтером с указанием наименования юрлица. При условии, что собственник – индивидуальный предприниматель, разрешение он оформляет самостоятельно.

Образец согласия собственника на субаренду

Ни один из существующих законодательно-нормативных актов не содержит правил составления разрешения. Однако опираясь на имеющуюся юридическую практику, допустимо включение в документ следующих пунктов.

1. Наименование лица, которому предоставляется право на субаренду.
2. Название составляемого документа (если решено подготовить отдельное письмо).
3. Непосредственно само разрешение, которое должно быть представлено однозначным волеизъявлением.
4. Основные характеристики нежилого строения, которое предоставляется в субаренду.
5. Сведения о лице, дающем свое согласие (Ф. И. О. для ИП или полное название организации).
6. Временные рамки, в течение которых разрешение будет иметь юридическую силу. Необходимо обратить внимание на то, что они не могут быть больше чем срок действия договора аренды.
7. Дата составления и подпись с расшифровкой.

Важно понимать смысл данного термина и хорошо представлять себе, кто его предоставляет. Согласие собственника – это твердое намерение собственника, позволяющее точно определить возможность сдачи арендатором недвижимого имущества в субаренду.

ля заключения договора субаренды необходимо получить согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду. Указанная норма носит обязательный характер и прописана в п. 2 ст. 615 ГК РФ . Без указанного согласия сделка будет недействительной. А это уже грозит расторжением договора и влечет финансовый потери и убытки для субъектов данной сделки.

Согласие собственника требуется всегда. Однако, законодательно не закреплена форма, в какой оно должно быть получено и оформлено.

Как оформить?

Согласие можно оформить следующими способами:

Это значит, что при имеющемся в тексте договора аренды положения, где прописывается, что арендатору предоставляется право на заключение договора субаренды. Составление отдельного документа собственником в письменном виде не требуется.

Указанных выводов придерживается Высший Арбитражный суд РФ, отразивший свое мнение в п. 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» .

Договаривающиеся стороны самостоятельны в выборе того, каким образом оформляется согласие.

Кем составляется?

Когда заинтересованные лица решили оформить разрешение арендодателя на передачу нежилого помещения в аренду в виде отдельного документа, оно предоставляется собственником такого имущества. Можно обратиться к собственнику с соответствующим заявлением, направлением письма, либо озвучить свое пожелание при личной встрече, или во время переговоров. Собственником помещения может быть:

• физическое лицо, действующее как индивидуальный предприниматель;
• юридическое лицо.

Каким образом составить?

На сегодняшний день нет четко прописанных правил, где бы указывалось из каких пунктов, в каком порядке, и как должно выглядеть согласие собственника.

Поскольку обязательных требований к структуре и внутреннему содержанию не имеется, оно составляется произвольно в простом письменном виде, куда можно включить следующие пункты:

Срок не может превышать периода, указанного в договоре аренды нежилого помещения. Данное правило содержится в ч. 2 ст. 615 ГК РФ , регламентирующей, что срок договора субаренды не может превышать срока основного договора аренды.

Если арендодатель предоставил согласие на субаренду бессрочно, арендатор может возобновить договор. Он будет действовать в пределах срока аренды без получения нового разрешения собственника. К такому заключению пришел Высший Арбитражный Суд РФ, закрепивший свое мнение в вышеуказанном Информационном письме Президиума № 66 от 11.01.2002г .

Здесь приведен лишь примерный перечень пунктов. Он имеет рекомендательный характер, но содержит основные варианты. Его необязательно придерживаться. Можно включить и другие по выбору заинтересованных сторон, представляющихся важными, исходя из конкретного случая.

Если же, указание о возможности передачи недвижимого имущества, обозначается конкретно в договоре аренды, данное условие можно прописать отдельным пунктом, включив, например, в раздел, оговаривающий права арендатора. Можно оформить дополнительным разделом договора.

Требуется ли нотариальное заверение?

Надо ли собственнику недвижимости обращаться к нотариусу? Такой необходимости нет. Анализ норм гражданского законодательства и закона о нотариате показывает, что специальных норм, устанавливающих нотариальное заверение не существует.

Нотариальное заверение согласия собственника не требуется. Стороны могут установить такую необходимость по своему усмотрению, либо оформить его по желанию собственника или остальных сторон договора.

Как отправить документ?

Как правило, в процессе обычной хозяйственной деятельности, договаривающиеся стороны сами устанавливают способы обмена документацией. Это может быть передача:

Способы передачи своему контрагенту могут быть следующие:

• Передать лично путем вручения оригинала. Можно посоветовать сделать с него копию и вручить под роспись.
• Направить почтовым отправлением заказным письмом с уведомлением о вручении.

То есть, использовать любой способ, подтверждающий, что документ получен.

Из вышесказанного можно установить, что согласие на передачу нежилого помещения в субаренду – это обязательное и существенное условие для заключения договора арендатора с субарендатором. До того, как подписать такой договор надо удостовериться в наличии разрешения. Без него, заключение такого договора не представляется возможным. В противном случае наступят последствия для недействительных сделок.

Согласие может быть оформлено как в письменном виде путем составления отдельного документа в произвольном порядке. Так и путем включения его в текст договора в виде отдельного пункта или указания. Обязательного нотариального удостоверения оно не требует.

Читающий бессознательно получает мнение о подписавшемся, что написал собственные мотивы, читая заявление и его содержание. Фактически обращение это заменитель интеллекта заявителя. В случаях, если результат формируется от умственного осознания это бывает очень влиятельным. Заказать правильный документ стоит существенных вложений. Потому что отсутствие неточностей очень важная услуга.

Договор субаренды

Закон однозначно определяет возможность сдачи уже арендованной недвижимости в субаренду: любой договор субаренды может быть заключен только с согласия арендодателя. Без такового любые документы и соглашения юридически будут считаться недействительными. Следовательно, каждый субарендатор обязан удостовериться:

согласие арендатора на субаренду?

Соболев Илья Просветленный (28444) 5 лет назад

Почти все ответили в точку.)))))

Формулировки.

Письмо - ООО "Пышечка" являясь собственноиком арендуемого ООО "Булочка" по договору аренды №_____ не возражает в передаче части помещения арендуемого помещения, площадью ___ м. кв. в субаренду ООО "Пончег"

В договоре. - одним из пунктов может звучать так: Арендатор имеет право без согласия арендодателя пердавать арендуемое помещение, так и его части в субаренду.

Арендатор имеет право передавать арендуемое помещение и/или его часть в субаренду при условии обязательного уведомления Арендодателя.

В доп. соглашении.

стороны пришли к соглашению:

1- Арендодатель предоставляет право Арендатору передать чась арендуемого помещения общей площадью ___ м. кв. в субаренду ООО______ на следующих условиях

Субаренда без согласия арендодателя

Не имея возможности приобрести в собственность офисное, производственное или складское помещение для нужд своей фирмы, многие бизнесмены прибегают к аренде подходящей недвижимости. В данном случае договор заключается с собственником здания или помещения, который устанавливает условия пользования сдаваемым в аренду объектом. Вместе с тем, нередки случаи сдачи этой же недвижимости в аренду третьему лицу, где первый арендатор выступает в роли арендодателя. Такая форма отношений называется субарендой и зачастую становится более выгодной для всех участников сделки. Но возможна ли субаренда без согласия арендодателя – собственника недвижимого имущества?

Договор субаренды

Заключая Договор субаренды, стороны обязаны руководствоваться положениями действующего законодательства, в частности соответствующими статьями Гражданского Кодекса Российской Федерации. Первое, что следует принять во внимание – правом сдачи недвижимого и любого другого имущества в аренду обладает исключительно собственник. При этом он может управомочить какое-либо юридическое лицо сдавать объект в аренду, либо это право этому лицу будет предоставлено законом. Сам же договор субаренды составляется согласно правилам составления обычного арендного договора (исключения могут быть прописаны в соответствующем Законе или правовом акте).

Нужно ли согласие собственника на субаренду?

Закон однозначно определяет возможность сдачи уже арендованной недвижимости в субаренду: любой договор субаренды может быть заключен только с согласия арендодателя. Без такового любые документы и соглашения юридически будут считаться недействительными. Следовательно, каждый субарендатор обязан удостовериться:

Получив от арендодателя право сдавать имущество в субаренду, можно, в свою очередь, наделить этим правом субарендатора. Число таких субарендаторов, находящихся в одной «цепочке», законодательством не ограничено.

Ответственность за субаренду без согласия арендодателя

Согласно положениям, прописанным в ст. 167, 168 и 1103 ГК РФ, заключение договора субаренды, выполненное без согласия арендодателя, наделяет последнего право расторгнуть договор аренды, а также затребовать возмещение убытков, вызванных пользованием имуществом, не соответствующим условиям договора. Собственник недвижимости должен прописать возможность субаренды арендованного объекта в договоре, и только это «генеральное» согласие разрешает арендатору заключать договора субаренды.

Сроки действия последних не должны превышать сроки действия договоров, заключенных между арендодателем и собственником. По умолчанию любое продление договора аренды автоматически разрешает продлевать договор субаренды. Разумеется, изначально только при наличии «генерального» согласия на это со стороны собственника.

Договор субаренды

Типовой бланк договора субаренды содержит сопутствующие документы:

Соответственно с пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать по договору субаренды арендованное имущество другому лицу. При получении согласия на передачу по договору субаренды имущества эта норма носит императивный характер изменена договором не может быть. Другими словами, в договоре аренды нельзя предусмотреть, что арендатор имеет право заключать договор субаренды без согласия арендодателя. Но в договоре можно прямо предусмотреть право арендатора на передачу в субаренду имущества. В таком случае добавочного получения согласия арендодателя на заключение договора субаренды не нужно.

Законодатель не устанавливает форму и порядок дачи арендодателем согласия на выполнение сделки по передаче в субаренду арендованного имущества. Согласие арендодателя на заключение договора субаренды можно оформить в виде письма, протокола, соглашения,дополнения к договору аренды и так далее, копию которого субарендатору после ознакомления с оригиналом нужно получить на руки.

Когда в договоре аренды не предусматривалось право арендатора передавать арендованное имущество в субаренду, то получение данного согласия после заключения договора аренды будет изменением условий договора аренды в части прав арендатора по применению арендованного имущества. Ввиду положений пункта 1 статьи 452 Гражданского Кодекса РФ соглашение об изменении договора исполняется в той же форме, что и договор. Потому, если договор аренды удостоверяется нотариально, то и согласие арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду должно быть оформлено нотариально. Неыполнение формы сделки влечет за собой ее недействительность. Поэтому недействительность согласия арендодателя за собой повлечет недействительность договора субаренды, ведь заключение договора субаренды без согласия арендодателя не соответствует закону.

В согласии с частью 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского Кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор аренды не считается заключенным. Поэтому и в образце договора субаренды необходимо конкретно указать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче субарендатору в качестве объекта договора субаренды. При этом описание передаваемого в субаренду имущества должно корреспондироваться с предметом договора аренды. В противном случае договор субаренды может быть признан незаключенным.

В согласии с частью 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского Кодекса РФ договор субаренды нельзя заключать на срок, который больше срока договора аренды. Заключение арендатором и арендодателем договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В таком случае необходимо заключить новый договор субаренды на срок, который соответствует сроку действия договора аренды.

Когда договор аренды и договор субаренды предполагают симметричные условия о том, чтобы продлить срок действия договора на новый срок при отсутствии отказа одной из сторон от того, чтобы продлить договора, то действие договора субаренды продлено в случае продолжения действия договора аренды.

Прекращение договора аренды, которое считается заключенным на неопределенный срок в порядке, который предусмотрен пунктом 2 статьи 610 Гражданского Кодекса РФ (предупреждая другую сторону аренды за три месяца), влечет прекращение действия договора субаренды.

Прекращение досрочно договора аренды влечет за собой прекращение договора субаренды, заключенного в соответствии с ним. Субарендатор в таком случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, которое находится в его использовании по договору субаренды, в пределах срока,который остался на условиях, которые соответствуют условиям прекращенного договора аренды (статья 618 Гражданского Кодекса РФ).

Типовой договор субаренды имеет приложения:

Образец договора субаренды

Если в договоре аренды нежилого помещения нет условия о том, что арендатор может сдавать помещение или его часть в субаренду, тогда имеет ли он право это делать и нужно ли письменное согласие арендодателя, обязательно это или нет?

Ответ

Арендатор может сдавать помещение в субаренду. Но для этого необходимо получить согласие арендодателя ( ), которое может быть отражено или в самом договоре, или в отдельном документе.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

«Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду (по более высокой ставке арендной платы), извлекая тем самым выгоду.

Однако при заключении и исполнении договора субаренды арендатор может столкнуться с определенными рисками. Они могут быть связаны с неисполнением субарендатором своих договорных обязанностей, с возможностью расторжения основного договора аренды из-за нарушения процедуры сдачи имущества в субаренду и т. д.

В связи с этим арендатор еще до заключения договора субаренды должен проанализировать возможные риски и постараться их предотвратить.

Риски недействительности и незаключенности договора субаренды

Договор субаренды подчиняется общим правилам о заключении договоров аренды с некоторыми особенностями, которые вытекают из сущности субаренды.

В частности, в договоре субаренды недвижимого имущества необходимо - недвижимое имущество, которое передается в субаренду. В частности, нужно проверить, чтобы это имущество было прямо указано в договоре аренды. Нужно иметь в виду, что арендатор может передать в субаренду только то имущество, которое является предметом аренды.

Договор субаренды недвижимого имущества, как и договор аренды, тоже заключается в письменной форме в виде единого документа, подписываемого сторонами ()*. Заключение договора субаренды недвижимого имущества посредством обмена письмами не допускается. В противном случае договор субаренды будет недействительным.

Договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый сроком на один год или более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации ()*. Если договор субаренды сроком на год или более не будет зарегистрирован (а значит, не заключен), он не будет порождать правовые последствия, кроме тех, которые связаны с его незаключенностью. Следовательно, арендатор не сможет потребовать от субарендатора исполнения своих обязанностей по незаключенному договору (за исключением оплаты фактического пользования предметом договора аренды или его частью), а также взыскать с субарендатора санкции, предусмотренные договором.

Внимание! Срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды.

Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (). По окончании договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.

Пример из практики: суд решил, что договор субаренды автоматически прекратил свое действие в тот момент, когда истек срок договора аренды

Истец (департамент недвижимости, арендодатель) обратился в суд с иском о взыскании с ответчика (индивидуальный предприниматель, арендатор) задолженности по арендной плате и о возврате нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции указанное решение было отменено в части взыскания с ответчика арендной платы. В этой части принято новое решение - об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просил отменить решение и постановление в части возврата нежилого помещения в связи с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, выводы суда не соответствовали фактическим материалам дела и нарушали права субарендаторов как лиц, не привлеченных к участию в деле. Договор аренды, по мнению заявителя, следует признать возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок, так как арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды и выполнял все его условия.

В кассационных жалобах субарендаторы, не привлеченные к участию в деле, просили отменить судебные акты по данному делу и привлечь их в качестве третьих лиц в связи с наличием договоров субаренды.

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, указав следующее. Из материалов дела видно, что стороны заключили договор аренды нежилого помещения на срок по 25 ноября 2001 года. В связи с истечением срока действия договора истец 15 ноября 2001 года направил в адрес ответчика извещение с предупреждением об окончании срока договора аренды, нежелании его продления и предложением об освобождении занимаемого помещения. Однако занимаемое помещение не было освобождено.

Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (). Согласия на продление срока договора аренды арендодатель не давал.

Доводы субарендаторов, не участвовавших в деле, о том, что суд, приняв решение о возврате помещения, не привлек их к участию в деле и тем самым затронул их права и обязанности, являются необоснованными. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (). Договор, по которому ответчику было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока. Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, также прекратил свое действие. Поэтому при рассмотрении искового заявления истца о возврате помещения оснований для привлечения субарендаторов не имелось ().

Если договор субаренды все же был заключен на срок, превышающий срок договора аренды, то договор субаренды в этой части будет недействителен. В данной ситуации субарендатор сможет взыскать с арендатора убытки, вызванные прекращением договора субаренды ранее согласованного с арендатором срока, или применить к арендатору иные санкции, предусмотренные договором.

Правило о том, что срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды, особенно актуально в тех случаях, когда арендатор и арендодатель заключают друг с другом краткосрочные договоры аренды, чтобы избежать их регистрации. В такой ситуации велик риск того, что арендодатель решит не продлевать договор аренды и тогда арендатору придется отвечать перед субарендатором за превышение своих полномочий по договору и возникшие в результате этого последствия.

Риски заключения договора субаренды без согласия арендодателя

Арендатор может сдавать помещение либо его часть в субаренду. Однако при этом он обязан получить согласие арендодателя ().

На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. Арендатору нужно иметь в виду, что саму по себе передачу имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, которое является основанием для расторжения договора (постановления и).

Если согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду , то в этом случае получение дополнительного согласия от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Если в договоре прямо не выражено согласие арендодателя на сдачу арендатором имущества в субаренду, то необходимо предварительно направить арендодателю письменный запрос о возможности передать помещение или его часть в субаренду. Чтобы процедура дачи согласия на субаренду не затягивалась, имеет смысл еще при заключении договора аренды согласовать *.

Риски при нарушении субарендатором условий договора и прав арендатора

После того как договор аренды заключен, субарендатор может ненадлежащим образом исполнять свои обязательства по договору и причинить имущественный ущерб арендатору. В этом случае следует учесть, что по общему правилу к договорам субаренды применимы все те же правила, которые применимы и к договору аренды ().

Следовательно, арендатор в случае нарушения его прав субарендатором может воспользоваться всеми средствами защиты своих прав, которые предоставлены арендодателю против арендатора:

• если субарендатор не вносит арендные платежи, арендатор может взыскать с него арендную плату в судебном порядке;
• если субарендатор существенно нарушает условия договора субаренды (), арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в судебном порядке или, если это предусмотрено в самом договоре, отказаться от исполнения договора субаренды в одностороннем внесудебном порядке;
• если субарендатор не возвращает арендатору недвижимое имущество, переданное по договору субаренды, арендатор вправе потребовать возврата недвижимости в судебном порядке».