1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему Договору Учредитель управления передает Доверительному управляющему на срок, указанный в настоящем Договоре, имущество в доверительное управление, а Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Выгодоприобретателя.
1.2. Выгодоприобретателем по настоящему Договору является ________________________________.
1.3. Объектом доверительного управления является __________________________________________________________________________, (указать наименование и признаки недвижимого имущества) именуемое в дальнейшем "имущество". 1.4. Состав имущества, передаваемого в доверительное управление, определен в ______________________________________________________________, (указать документ, определяющий состав имущества) являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.
1.5. Имущество принадлежит Учредителю управления на праве ____________________________, что подтверждается ____________________________, выданным ___________________________________.
1.6. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
1.7. Доверительный управляющий вправе совершать в отношении переданного в управление имущества любые юридические и фактические действия в интересах Выгодоприобретателя.
1.8. Сделки с переданным в управление имуществом Доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве доверительного управляющего, посредством отметки "Д.У.", которая ставится в письменных документах после его наименования.
При отсутствии указания о действии Доверительного управляющего в этом качестве Доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
1.9. Доверительный управляющий ведет отдельный баланс, по которому ведет самостоятельный учет имущества, переданного ему в доверительное управление и полученное за счет такого управления.
1.10. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, Доверительный управляющий открывает отдельный банковский счет.
1.11. Имущество передается в доверительное управление по акту приема - передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора, в течение _________ (________) с момента заключения настоящего Договора.
Акт составляется Учредителем управления в двух экземплярах и подписывается им и Доверительным управляющим, один экземпляр остается у Учредителя управления, а второй вручается Доверительному управляющему непосредственно после его подписания..
1.12. Передача имущества в доверительное управление по настоящему Договору подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом.
1.13. Доверительный управляющий может поручить другим лицам совершать от своего имени действия, необходимые для управления имуществом.
Доверенности, выдаваемые Доверительным управляющим этим лицам, должны быть нотариально удостоверены. Доверительный управляющий отвечает за действия избранных им поверенных как за свои собственные.
1.14. Доверительный управляющий осуществляет управление имуществом по настоящему Договору безвозмездно.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО
2.1. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом Доверительный управляющий осуществляет лишь в следующих случаях:
- ___________________________________________________________;
- ___________________________________________________________.
2.2. Для защиты прав на имущество, находящееся в доверительном управлении, Доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения его прав в соответствии со ст. ст. 301, 302, 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
2.3. Доверительный управляющий представляет Учредителю управления и Выгодоприобретателю отчет о своей деятельности ежемесячно (ежеквартально) не позднее _________________ числа месяца, следующего за отчетным периодом. Отчет Доверительного управляющего должен содержать следующую информацию: _____________________________. К отчету Доверительного управляющего прилагаются копии следующих документов: _____________________________.
Отчет Доверительного управляющего считается принятым, если в течение _____________ (___________) дней с момента его представления Учредитель управления не заявит по нему своих письменных возражений.
2.4. Доверительный управляющий имеет право на возмещение понесенных им при управлении имуществом расходов за счет доходов от использования этого имущества.
2.5. Доверительный управляющий обязан передавать ____________________ (ежемесячно, ежеквартально и т.п.) не позднее ______ (________) числа месяца, следующего за отчетным периодом, Выгодоприобретателю все доходы, полученные от доверительного управления имуществом, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением, налогов, иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором, путем ____________________________ (например, перечисления на расчетный счет Выгодоприобретателя и т.д.).
2.6. При прекращении настоящего Договора по любому основанию, предусмотренному законом, настоящим Договором или дополнениями к нему, Доверительный управляющий возвращает Учредителю управления (или: Выгодоприобретателю) имущество, находящееся в доверительном управлении, в течение _____ (________) дней с момента окончания действия данного Договора.
Возврат имущества осуществляется по акту передачи имущества, который составляется Доверительным управляющим в трех экземплярах и подписывается им и Учредителем управления (или: Выгодоприобретателем), при этом один экземпляр остается у Доверительного управляющего, а второй вручается Учредителю управления и Выгодоприобретателю непосредственно после его подписания.
3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО
3.1. Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах Выгодоприобретателя, возмещает убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, переданного в доверительное управление, с учетом его естественного износа, а также возмещает упущенную выгоду.
Доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении Имуществом должной заботливости об интересах Выгодоприобретателя или Учредителя управления, возмещает:
Выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления Имуществом;
Учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением Имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.
3.2. Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий Выгодоприобретателя или Учредителя управления.
3.3. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества.
В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество Доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества - на имущество Учредителя управления, не переданное в доверительное управление.
4. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
Условия настоящего Договора и дополнительных соглашений к нему конфиденциальны и не подлежат разглашению.
5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.
5.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
6.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания и государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
6.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией передачи имущества в доверительное управление, оплачиваются __________________.
7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
7.1. Настоящий Договор заключен сроком на ___________ (не более 5 лет).
7.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении настоящего Договора по окончании срока его действия он будет считаться продленным на тот же срок и на тех же условиях.
7.3. При отказе одной Стороны от настоящего Договора другая Сторона должна быть уведомлена об этом не менее чем за три месяца до прекращения Договора.
7.4. Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны, Выгодоприобретателя и _____________ (наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
7.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
7.6. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются:
7.6.1. Акт приема - передачи (Приложение N ___).
7.6.2. ____________________________________.
8. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН И ВЫГОДОПРИОБРЕТАТЕЛЯ Учредитель управления: ________________________________________________ __________________________________________________________________________. Доверительный управляющий: ____________________________________________ __________________________________________________________________________. Выгодоприобретатель: __________________________________________________ __________________________________________________________________________. ПОДПИСИ СТОРОН И ВЫГОДОПРИОБРЕТАТЕЛЯ: Учредитель управления: Доверительный управляющий: ____________________________ ________________________________ М.П. М.П. Выгодоприобретатель: ____________________________ М.П.
В целях экономии собственного времени нередко владельцы недвижимости передают частичные права распоряжения другим лицам. Такая возможность предусмотрена как в отношении коммерческой, так и жилой недвижимости. Расскажем в статье, какие особенности имеет такая передача прав и как оформить договор доверительного управления недвижимым имуществом.
Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.
Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду. На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы. Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.
Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:
- леса;
- водоемов;
- недр;
- недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.
Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.
Часто возникает вопрос, может ли быть предметом доверительного управления залоговый объект недвижимости. Согласно ст. 1019 ГК РФ, это допускается. При этом для залогодержателя в правовом смысле ничего не меняется. Однако собственник обязан уведомить управляющего о том, что имущество имеет обременения.
Доверительный управляющий получает за оказываемые услуги определенный гонорар. Помимо непосредственно управления недвижимостью на него налагается обязанность своевременно уплачивать необходимые платежи за услуги ЖКХ, а также следить за сохранностью имущества владельца.
Можно выделить основные функции управляющего, если предполагается сдача объекта в аренду:
- поиск арендаторов, которые по характеристикам отвечают требованиям собственника имущества;
- заключение договора аренды;
- получение ежемесячной арендной платы;
- контроль над своевременностью перечисления оплаты;
- оказание бытовых услуг при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб, установка сигнализации и т.д.);
- страхование объекта от риска утраты;
- решение спорных вопросов с арендаторами;
- иные услуги, если они прописаны в тексте договора.
Как и любые правовые отношения, доверительное управление имеет юридические нюансы и особенности. Рассмотрим их далее.
Особенности доверительного управления недвижимостью
Отношения между учредителем управления и управляющим регулируются Главой 53 ГК РФ. Основой таких отношений с правовой точки зрения выступает договор доверительного управления недвижимым имуществом.
Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае он будет признан не действительным.
Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.
Срок договора не может составлять более пяти лет. Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.
Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).
Таким образом, если даже стороны пропишут в договоре, что он вступает в силу с момента подписания или с конкретной даты, до прохождения госрегистрации, все обязательства перед третьими лицами будет нести собственник, а не управляющий.
При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов. В первую очередь, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов. Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек. Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.
Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе. К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве. В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).
Проводя какие-либо сделки в отношении предмета доверительного управления, управляющий обязан доносить до контрагентов свой правовой статус. При постановке подписи на документах он должен проставлять отметку «Д.У.».
Управляющий может передать управление поверенному лицу. Однако все обязательства перед собственником по-прежнему будет нести он.
В соответствии со ст. 1023 ГК РФ, управляющий вправе получить не только вознаграждение, но и компенсацию за обоснованные расходы, которые касаются предмета сделки.
Договор доверительного управления имуществом
Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.
Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.
После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:
- правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
- права и обязанности сторон;
- правила предоставления отчетности по управлению;
- ответственность сторон;
- порядок расторжения договора;
- санкции и пени за нарушение условий;
- порядок разрешения спорных ситуаций;
- заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
- реквизиты, контактные данные и подписи сторон.
Существенными условиями договора доверительного управления, без которых он не может быть признан действительным, являются:
- Подробное описание предмета договора.
- Персональные данные сторон.
- Сумма и форма оплаты услуг управляющему, если это предусмотрено условиями документа.
- Срок действия документа.
Как уже говорилось выше, договор должен пройти процедуру государственной регистрации. Это необходимо, если документ заключается на срок более года. Сторонами договора могут быть граждане, индивидуальные предприниматели и организации. Подобная деятельность запрещена для государственных и муниципальных образований.
Прекращение действия соглашения возможно на основании уведомления контрагента. Таким образом, договор может быть расторгнут по волеизъявлению одной из сторон. Кроме того, сделка разрывается если:
- выгодоприобретатель отказывается от получения дохода по договору;
- выгодоприобретатель умирает, а по договору не предусмотрен вариант перехода прав другому лицу;
- возникли обстоятельства, которые мешают управляющему выполнять свои обязательства по договору;
- собственник решил прекратить договор (в таком случае он выплачивает управляющему гонорар, предусмотренный условиями документа);
- управляющий признается недееспособным, объявляется банкротом или умирает;
- учредитель управления объявляется банкротом.
Кроме вышеперечисленных особенностей, доверительное управление имеет и иные нюансы в зависимости от вида предмета соглашения.
Нюансы доверительного управления в зависимости от типа имущества
Возможно два типа имущества – жилая недвижимость и коммерческая. Рассмотрим каждый подробнее.
Если недвижимость жилая
Как правило, договор заключается между собственниками квартир или домов и риэлторами (как индивидуальными, так и компаниями), если сам владелец жилья проживает в другом регионе.
Управляющий самостоятельно находит нанимателей, заключает с ними договор, следит за соблюдением правил использования жилого помещения. При выявлении нарушений он вправе выселить квартирантов, а также взыскать с них компенсацию за причиненный ущерб.
Управляющий может обращаться в судебные органы с требованием:
- провести ремонт;
- заменить испорченное оборудование;
- приобрести новую мебель взамен испорченной.
Чтобы добиться справедливости, необходимо оформлять передачу квартиры в пользование арендатором на основании акта приема-передачи.
Если недвижимость коммерческая
Довольно часто коммерческая недвижимость пустует, так как собственник не может найти арендаторов или не имеет на это времени. А вместе с тем наличие такого имущество влечет за собой определенные расходы на содержание, поэтому доверительное управление приходится кстати.
Передача управления коммерческой недвижимостью осуществляется только при оформлении акта приема-передачи. Управляющий находит арендаторов и ведет все необходимые переговоры, действуя в интересах владельца.
При возникновении сложностей с оформлением договора доверительного управления недвижимым имуществом обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Профессиональный юрист сможет помочь в составлении документа и расскажет о возможных правовых нюансах сделки.
Каким бы ни был предмет доверительного управления, следует помнить, что управляющий получает лишь частичные имущественные права. То есть, он не может продать или иным способом передать право собственности на недвижимый объект, так как и сам им не располагает.
На странице представлена, актуальная в 2019 году, Форма договора доверительного управления недвижимым имуществом (квартира), заключаемый между физическими лицами. Вы можете в любой момент скачать ее себе в формате.doc, .rtf или.pdf, размер файла документа составляет 20,7 кб.
- Предмет договора
- Доверительный характер договора
- Срок договора и условия его досрочного прекращения
- Обязанности сторон
- Особые условия
- Расчеты и право на вознаграждение
- Права и обязанности доверителя
- Ответственность сторон
- Разрешение споров
- Дополнительные условия
- Адреса и реквизиты сторон
- Подписи сторон
ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ недвижимым имуществом (квартира)
г. _______________
«_____» _______________ 2016 г.
Гражданин ______________________________, паспорт: серия __________, № __________, выданный ____________________, проживающий по адресу: ______________________________, именуемый в дальнейшем «Доверитель », с одной стороны, и Гражданин ______________________________, паспорт: серия __________, № __________, выданный ____________________, проживающий по адресу: ______________________________, именуемый в дальнейшем «Доверительный управляющий », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор» , о нижеследующем:1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Доверитель передает принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: ______________________________, общей площадью __________ кв. м для использования в целях ______________________________ в доверительное управление Доверительному управляющему в течение __________ дней после подписания настоящего Договора, а Доверитель принимает ее.
1.2. Указанная квартира имеет следующие характеристики: общая полезная площадь - __________ кв.м; жилая площадь - __________ кв.м; количество комнат __________;
1.3. Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора квартира не заложена, под арестом не состоит и не обременена никакими другими обязательствами.
1.4. Доверительный управляющий использует квартиру в течение всего срока Договора в соответствии с ее целевым назначением (для проживания).
1.5. Право собственности на указанное имущество подтверждается следующими документами: ______________________________.
1.6. Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным жилым помещением исключительно в интересах собственника.
1.7. Передача жилого помещения в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
2. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА
2.1. Заключая настоящий Договор, Доверитель оказывает особое доверие Доверительному управляющему как лицу, способному наилучшим образом распорядиться принадлежащим Доверителю жилым помещением.
2.2. Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей, вытекающих из Договора, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Доверителя.
2.3. Доверительный управляющий имеет исключительное право определять, какой способ его действия в отношении управляемого жилого помещения является наилучшим с точки зрения интересов Доверителя.
3. СРОК ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ ЕГО ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ
3.1. Срок действия настоящего Договора определяется с «_____» _______________2016 г. до «_____» _______________2016 г.
3.2. Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи жилого помещения Доверительному управляющему. Передача жилого помещения осуществляется по акту о передаче имущества, подписанному с двух сторон. Передаточный акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю жилого помещения, а второй – Доверительному управляющему.
3.3. Договор может быть прекращен до истечения указанного в п.3.1 срока при возникновении следующих обстоятельств:
- в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;
- в случае ликвидации Доверительного управляющего;
- в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;
- при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
- по соглашению сторон;
- по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.
3.4. Доверитель вправе отказаться в любое время от Договора при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за последний месяц действия Договора.
3.5. При отказе одной стороны от Договора другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за __________ дней до прекращения Договора.
3.6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
4. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Доверительный управляющий обязан:
- передать Доверителю все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления жилым помещением, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением причитающегося Доверительному управляющему вознаграждения, иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором;
- производить расчеты с Доверителем в сроки и в порядке, установленные настоящим Договором;
- в период действия настоящего Договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном порядке;
- следить за использованием надлежащим образом переданного имущества, использование его соответственно его назначению и техническим особенностям;
- требовать соблюдения правил пользования жилым помещением от нанимателей, в том числе правил безопасности, принимать необходимые меры к сохранности квартиры и установленного в ней оборудования;
- требовать содержания квартиры в надлежащем состоянии;
- требовать от нанимателей возмещения ущерба, причиненного жилому помещению и установленному в ней имуществу по вине нанимателей либо третьих лиц при возникновении обстоятельств непреодолимой силы;
- нести другие обязанности, установленные действующим законодательством для нанимателей жилых помещений;
- предоставлять отчет о своей деятельности Доверителю;
4.2. Доверительный управляющий принимает на себя ответственность за урегулирование всех рисков, связанных с порчей или потерей, кражей или преждевременным износом установленного в квартире оборудования, происшедшие во время действия настоящего Договора. В случае утраты или повреждения оборудования Доверительный управляющий обязан за счет средств нанимателей жилого помещения отремонтировать или заменить соответствующее имущество на любое другое имущество, приемлемое для Доверителя, в случаях наступивших.
4.3. Доверительный управляющий обязан информировать Доверителя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к переданному имуществу. Сообщения должны быть своевременными и полными.
5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. Стороны вправе установить особые условия управления имуществом.
5.2. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.
5.3. Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.
6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ
6.1. Доверительный управляющий ежемесячно выплачивает Доверителю __________ рублей.
6.2. Доверительный управляющий имеет право на получение вознаграждения в размере __________% от дохода, полученного в результате доверительного управления. Причитающиеся Доверителю суммы должны ему выплачиваться ежемесячно, не позднее __________ числа месяца, следующего за истекшим месяцем, кварталом. Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, интернета осуществляется Доверительным управляющим за счет нанимателей жилого помещения.
6.3. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.
6.4. Средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю выплачиваются наличными либо переводятся на расчетный счет указанный в дополнительном соглашении.
6.5. Доверительный управляющий ежемесячно перечисляет на расчетный счет Доверителя, указанный в дополнительном соглашении средства в размере месячной арендной платы за вычетом вознаграждения Доверительному управляющему и расходов по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, телефонной связи, и ______________________________.
7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЯ
7.1. Доверитель имеет право:
- проверять исполнение Договора Доверительным управляющим и получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством;
- предъявлять Доверительному управляющему в случае нарушения им настоящего Договора иски с целью вынесения судом решений, обязывающих его к исполнению Договора и устранению неблагоприятных последствий допущенных им нарушений;
- в случае утраты доверия к Доверительному управляющему досрочно прекратить настоящий Договор в одностороннем порядке;
- получать доходы по переданному в управление имуществу за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.
7.2. Доверитель обязан передать Доверительному управляющему все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.
8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
8.1. Доверительный управляющий несет ответственность за любой вред или ущерб, причиненный им интересам Доверителя при управлении имуществом, за исключением вреда или ущерба, причиненного действием непреодолимой силы либо действиями Доверителя.
8.2. Долги по обязательствам, возникающим в связи с управлением имуществом, погашаются за счет полученных по нему доходов.
8.3. За непредоставление в __________-дневный срок по вине Доверителя помещения, указанного в п.1.1 настоящего Договора, Доверитель уплачивает пеню в размере __________% от суммы вознаграждения за каждый день просрочки.
8.4. В случае неуплаты Доверительным управляющим в сроки, установленные данным Договором, начисляется пеня в размере __________% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
8.5. Уплата неустойки (пени), установленной настоящим Договором, не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств или устранения нарушений.
9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
9.1. Споры, возникающие из настоящего Договора, разрешаются в судебном порядке, в установленном законом порядке.
10. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
10.1. Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: ______________________________.
10.2. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.
11. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Доверитель
Доверительный управляющий Адрес регистрации:________________________________________ Почтовый адрес:________________________________________ Паспорт серия, номер:____________________ Кем выдан:________________________________________ Когда выдан:_______________ Контактный телефон:____________________
12. ПОДПИСИ СТОРОН
Доверитель _________________
Доверительный управляющий _________________
ДОГОВОР N _____
доверительного управления недвижимым имуществом
г. _______________ "__"___________ ____ г. __________________________________, именуем___ в дальнейшем "Учредитель (наименование организации) управления", в лице ______________________________________________________, (должность, Ф.И.О.) действующ__ на основании ________________________________, с одной стороны, (Устава, доверенности) и _________________________________, именуем___ в дальнейшем "Доверительный (наименование организации) управляющий", в лице _____________________________________________________, (должность, Ф.И.О.) действующ__ на основании _____________________, с другой стороны, совместно (Устава, доверенности) именуемые "Стороны", по отдельности "Сторона", заключили настоящий договор (далее - "Договор") о нижеследующем:1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Учредитель управления передает Доверительному управляющему на срок, установленный в настоящем Договоре, имущество в доверительное управление, а Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах Учредителя управления.
———————————
<*> Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенными условиями договора являются условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
1.2. Объектом доверительного управления является ______________________ __________________________________________________________________________, (указать наименование и иные характеристики недвижимого имущества) расположенное по адресу: __________________________________________________ (далее - "Имущество"). Имущество принадлежит Учредителю управления на праве собственности, что подтверждается Свидетельством N _____, выданным ___________________________ (указать выдавший орган) от "__"___________ ____ г.
———————————
Состав имущества, передаваемого в доверительное управление, является существенным условием договора доверительного управления (п. 1 ст. 1016 Гражданского кодекса Российской Федерации).
1.3. Настоящий Договор заключен на срок до ___________________________. (срок Договора не может быть более пяти лет)
1.4. Передача Имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.
1.5. Передача Имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Учредитель управления имеет право:
2.1.1. Проверять исполнение Договора Доверительным управляющим.
2.1.2. Осуществлять контроль над действиями Доверительного управляющего путем осмотра Имущества, переданного в доверительное управление, и ознакомления с балансом, ведущимся Доверительным управляющим.
2.1.3. Получать все сведения и отчеты, представляемые Доверительным управляющим государственным контролирующим органам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2.1.4. Получать доходы от переданного в управление Имущества за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению.
2.2. Учредитель управления обязан:
2.2.1. Передать Доверительному управляющему Имущество, а также все документы и сведения, необходимые для выполнения обязанностей и осуществления прав по настоящему Договору.
2.2.2. Выплачивать вознаграждение в соответствии с разделом 4 настоящего Договора.
2.2.3. После прекращения настоящего Договора принять Имущество, возвращаемое Доверительным управляющим, в порядке, установленном настоящим Договором.
2.3. Сделки с Имуществом Доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве Доверительного управляющего, посредством отметки в письменных документах после имени или наименования Доверительного управляющего «Д.У.».
2.4. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и настоящим Договором, правомочия собственника в отношении Имущества, переданного в доверительное управление. Доверительный управляющий может распоряжаться Имуществом только с предварительного письменного согласия Учредителя управления в следующих случаях:
1. ____________________________________________________________.
2. ____________________________________________________________.
3. ____________________________________________________________.
2.5. Права, приобретенные Доверительным управляющим в результате действий по управлению Имуществом, включаются в состав этого Имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий Доверительного управляющего, исполняются за счет этого Имущества.
2.6. Для защиты прав на Имущество, находящееся в доверительном управлении, Доверительный управляющий вправе требовать всякого устранения нарушения своих прав в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.
2.7. Доверительный управляющий обязан:
2.7.1. Обособить Имущество, полученное им в доверительное управление или приобретенное им за счет средств Учредителя, от другого имущества Учредителя управления и от собственного имущества. Это Имущество отражается у Доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.
2.7.2. Открыть отдельный банковский счет для проведения расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением Имуществом.
2.7.3. В течение _____ дней после окончания очередного квартала представлять Учредителю управления отчет о своей деятельности.
2.7.4. Передать Учредителю управления все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления Имуществом, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением, налогов, а также иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором.
Доходы, полученные от управления Имуществом, а также расходы, понесенные Доверительным управляющим в ходе исполнения настоящего Договора, учитываются им на отдельном балансе и указываются в отчете, представляемом Учредителю управления.
В случае превышения сумм доходов, полученных от управления Имуществом, над понесенными в связи с этим расходами Доверительный управляющий обязан передать сложившуюся разницу Учредителю управления.
Суммы указанной выше разницы должны перечисляться Доверительным управляющим на расчетный счет Учредителя управления, указанный в разделе 9 настоящего Договора.
2.7.5. Обеспечить сохранность Имущества, находящегося в доверительном управлении.
2.8. Расходы, связанные с передачей недвижимого Имущества в доверительное управление и государственной регистрацией указанной передачи, несет ____________________________________. (указать Сторону Договора)
3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ И ВОЗВРАТА ИМУЩЕСТВА
3.1. В течение _____ (__________) дней с момента заключения настоящего Договора Учредитель управления передает Имущество Доверительному управляющему.
3.2. Передача Имущества осуществляется по Акту приема-передачи Имущества, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
3.3. В случае досрочного расторжения или прекращения действия настоящего Договора Доверительный управляющий возвращает Имущество, находящееся в доверительном управлении, в течение _____ дней с момента окончания действия Договора.
3.4. Возврат Имущества также осуществляется по Акту приема-передачи Имущества, который составляется Доверительным управляющим в течение срока, установленного пунктом 3.3 настоящего Договора.
4. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЯЮЩЕГО
Размер и форма вознаграждения управляющему (если последнее предусмотрено договором) являются существенным условием договора доверительного управления (п. 1 ст. 1016 Гражданского кодекса Российской Федерации).
4.1. Размер вознаграждения Доверительного управляющего по настоящему Договору составляет _____% от дохода, полученного в результате доверительного управления, и выплачивается в течение _____ (__________) рабочих дней с момента утверждения соответствующего отчета.
4.2. Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, связанных с управлением Имуществом, за счет доходов от использования этого Имущества.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. Долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением Имуществом, погашаются за счет этого Имущества. В случае недостаточности этого Имущества взыскание может быть обращено на имущество Доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества — на имущество Учредителя управления, не переданное в доверительное управление.
5.2. Доверительный управляющий несет ответственность за любой вред или ущерб, причиненный им интересам Учредителя управления при управлении Имуществом, за исключением вреда или ущерба, причиненного действием непреодолимой силы либо действиями Учредителя управления.
5.3. Доверительный управляющий, не проявивший должной заботливости об интересах Учредителя управления, возмещает последнему убытки, причиненные утратой или повреждением Имущества с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.
6. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА
6.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями Сторон. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора и подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном гражданским законодательством Российской Федерации.
Все уведомления и сообщения в рамках Договора должны направляться Сторонами друг другу в письменной форме.
6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон, а также в одностороннем порядке по основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
6.3. Учредитель управления вправе отказаться в любое время от Договора доверительного управления при условии выплаты Доверительному управляющему причитающегося по Договору вознаграждения за весь период действия Договора.
6.4. При одностороннем отказе одной Стороны от Договора другая Сторона должна быть письменно уведомлена об этом не менее чем за три месяца до прекращения Договора.
6.5. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
6.6. В случае прекращения Договора вне зависимости от основания его прекращения Имущество, находящееся в доверительном управлении, должно быть возвращено Учредителю управления.
7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
7.1. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами по содержанию настоящего Договора и в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.
7.2. В случае если Стороны не достигли взаимного согласия в процессе переговоров, споры разрешаются в суде по месту нахождения Имущества (вариант: в третейском суде ____________________ по адресу: _________________________ в соответствии с его регламентом).
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.
8.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента государственной регистрации передачи Имущества в доверительное управление и действует в течение срока, указанного п. 1.3 настоящего Договора.
8.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
8.3. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим Договором, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.
8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Учредителя управления, второй — у Доверительного управляющего, а третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
9. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Учредитель управления Доверительный управляющий Наименование: ______________________ Наименование: ______________________ Адрес: _____________________________ Адрес: _____________________________ ОГРН _______________________________ ОГРН _______________________________ ИНН ________________________________ ИНН ________________________________ КПП ________________________________ КПП ________________________________ Р/с ________________________________ Р/с ________________________________ в __________________________________ в __________________________________ К/с ________________________________ К/с ________________________________ БИК ________________________________ БИК ________________________________ ОКПО _______________________________ ОКПО _______________________________ ______________ (___________________) ______________ (___________________) М.П. М.П.Иногда ведение коммерческой деятельности приводит к такой необходимости, как составление договора доверительного управления недвижимым имуществом. Хотя такая ситуация может произойти и при других обстоятельствах. Поэтому необходимо понимать, как заполняются подобного рода документы.
В этой статье
Между кем заключается договор
Договор доверительного управления недвижимым имуществом составляется в тех обстоятельствах, когда владелец собственности передает ее третьему лицу с целью управления ею в интересах самого владельца. Как показывает практика, передача прав на управление ценностями осуществляется в том случае, когда из этого можно извлечь максимальную выгоду, то есть данная процедура должна быть целесообразной. Бывают и случаи поступления объекта в доверительное управление, когда на данный момент нет ответственных лиц за конкретный имущественный объект. Примером такого случая может быть получение наследства и невозможность им пользоваться до момента вступления в законные права.
Кто может быть участниками соглашения:
- владелец недвижимости;
- управляющий по доверительному соглашению;
- третье лицо, в чьих интересах может заключаться данное соглашение; когда в соглашении это лицо не указано, тогда выгодоприобретателем считается владелец собственности.
Согласно действующему законодательству, управляющим на доверительной основе может выступать физическое лицо со статусом индивидуального предпринимателя или коммерческое учреждение. Объясняется такое требование тем, что деятельность управленца расценивается как предпринимательская. Для оформления такого документа можно воспользоваться бланками, которые содержатся на специальных ресурсах.
Что может быть передано в управление
Прежде всего, следует понимать, что доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется с целью приобретения выгоды от такой деятельности. Именно поэтому объектами будут выступать именно те ценности, с которых возможно получить прибыль.
Под непосредственным управлением могут иметься ввиду такие действия, имеющие юридическую основу, которые будут направлены на получение выгоды. Это, к примеру, может быть сдача в аренду части земельного участка либо подобные мероприятия.
Оформляется договор доверительного управления недвижимым имуществом с целью управленческой деятельности как для отдельного помещения, так и для целого комплекса. Отдельно финансы не могут рассматриваться как объект управленческой деятельности, но когда они являются составным элементом всего предприятия, которое переходит под доверительное управление, тогда и денежные средства переходят в комплексе.
Иногда в доверительное управление попадают и те объекты, которые были заложены. Такое законодательством допускается. Но в этом случае залогодержатель имеет полное право на взыскание задолженностей с таких объектов. Конечно, в этом случае владелец имущества в обязательном порядке должен сообщить лицу, которому переходит в управление имущество, об имеющемся на нем обременении. В случае сокрытия такой информации управленец имеет полное право обратиться с иском с судебный орган, для того чтобы соглашение было расторгнуто. Помимо этого, он может рассчитывать на получение материальной компенсации.
Оформление договора и его особенности
Существуют специально установленные правила в законодательстве, согласно которым должен быть составлен договор доверительного управления. И, прежде всего, он должен иметь письменную форму. В другом случае соглашение не будет иметь законной силы.
Когда имеет место оформление документа на управление недвижимостью, правила его составления схожи с теми, которые присутствуют при продаже недвижимого объекта. Когда в управление будет переходить жилая собственность либо же предприятие, тогда необходимо зарегистрировать соглашение в Росреестре. Это является обязательным условием.
Когда объектом передачи выступают прочие объекты, тогда регистрации должен подлежать не сам доверительный договор, а лишь факт того, что собственность передана третьему лицу в управление.
Оформление такого документа во многом схоже с прочими видами сделок. В данном случае основной особенностью является тот факт, что в интересах другой стороны осуществляются такие действия, которые будут приносить прибыль. Например, для сдачи в аренду используется чужое имущество арендатором (посторонним лицом) для того, чтобы получить прибыль от такой деятельности. То же самое относится и к действиям управляющего.
Основные особенности соглашения на управление имуществом:
- деятельность, связанная с управлением будет иметь ограниченный период действия, который оговаривается в договоре;
- управляющее лицо при совершении любых операций с собственностью, будет выступать от собственного имения (в случае же с агентом - он выступает от имени заказчика);
- лицо, занимающееся управлением, совершает свои действия в интересах владельца собственности, а не в личных интересах (когда арендатор преследует личные интересы);
- управляющий на доверительной основе совершает все действия в отношении имущества по собственному усмотрению, так, как посчитает необходимым (в отличие от агента, который действует по поручению заказчика);
- имущественный объект, на который составлен доверительный договор, будет иметь обособленность от прочих недвижимых объектов собственника, а также самого управленца.
Это основные отличительные черты, которые будет иметь данный тип документа в отличие от других типов сделок.
Условия договора и ответственность по нему
Соглашение относительно передачи прав по управление ценностями является официальным документом, и составлено оно должно быть по всем правилам. Участники должны согласовать между собой основные моменты, которые прописаны в Гражданском кодексе . Основными условиями, которые в обязательном порядке должны быть отражены, являются:
- должны быть описаны имущественные недвижимые объекты, которые переходят в управление другому лицу;
- обозначение субъекта, в чьих интересах происходит осуществление управленческой деятельности;
- указание суммы вознаграждения собственника управленцу, в случае когда данный момент не предусмотрен, это также обязательно следует отметить;
- обозначение периода действия действующего соглашения (он не может превышать пяти лет).
Эти условия являются обязательными, и без их наличия и отображения в документе договор может считаться недействительным. Прочие же моменты не носят обязательного характера.
Но, помимо обязательных условий, в договоре, как правило, отображаются:
- возможность на некоторые ограничительные меры относительно некоторых действий с собственностью;
- полное или частичное распоряжение недвижимостью;
- насколько часто управляющий объектом должен предоставлять его собственнику отчетность относительно своей работы;
- возможность поручения управленцем выполнения определенных мероприятий третьим лицам;
- при каких обстоятельствах соглашение может быть расторгнуто досрочно;
- указание обязанностей каждой из сторон и их прав;
- какую ответственность будут нести стороны в случае нарушения соглашения.
Для того чтобы исключить возможные разногласия в будущем, в договоре лучше прописывать все возможные условия и обстоятельства.
При несоблюдении каких-либо условий и некачественном выполнении своих обязательств, управляющее лицо будет нести материальную ответственность. И в случае потери выгоды управленец должен будет компенсировать не полученную выгоду выгодоприобретателю, а владельцу имущества - урон при повреждении его собственности.
Но когда же управленец сможет доказать, что причинение урона не связано с его действиями, он будет освобожден от ответственности. В некоторых случаях ущерб связан с деятельностью непосредственно самого собственника либо же при влиянии непредвиденных обстоятельств.
Когда же истекает указанный в договоре срок действия, тогда имущество должно быть возвращено собственнику. Но для этого необходимо заявление хотя бы одной из сторон. Когда этого не происходит, соглашение можно считать автоматически продленным на такой же срок. Но в силу некоторых обстоятельств, договор может быть расторгнут и раньше времени.
Заключая доверительное соглашение, обязательно необходимо прописывать все возможные условия, которые должны соблюдать обе стороны. Это же касается и обстоятельств досрочного прекращения действия договора. И управленец должен понимать, что, выходя за рамки допустимости своих действий, он будет нести личную имущественную ответственность.
