Земля относится к одним из самых значимых вопросов в жизни людей, особенно людей, посещающих наш портал. Начнём разговор от простых понятий к сложным, коснёмся вопроса категорий и видов разрешённого законодательством нашей страны использования земель.

По целевому назначению земли можно разделить на нижеследующие категории:

• земли с/х назначения;
• земли промышленности;
• земли населённых пунктов;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли водного фонда;
• земли лесного фонда;
• земли запаса.

Подобная дифференциация сделана для их охраны и применения только лишь по назначению, для того, чтобы сберечь начальные свойства участка. Из этого списка нас интересует только лишь земли сельхозназначения .

Всякая из приведённых выше семи категорий обладает свои подразделами - видами разрешённого применения. Всего их приблизительно 3000 подразделов, однако мы в этой статье рассмотрим только лишь самые известные, и касающиеся категорий земель поселений и сельхозназначения.

Земельные участки населённых пунктов имеют нижеследующие виды разрешённого использования:

• Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
• Дачное строительство (ДНП)
• Земли сельскохозяйственного назначения обладают следующими видами разрешённого использования:
• Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
• Дачное строительство (ДНП)
• Садоводство (СНТ, СНП)

Как видно из ст. 78, 81 Земельного Кодекса, земли сельскохозяйственного назначения разрешено использовать:

• под ведение личного (подсобного) хозяйства;
• под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства;
• под дачное строительство;
• под садоводство;
• под огородничество;
• под животноводство;
• под производство сельскохозяйственной продукции;
• под прочие разновидности деятельности, которые связаны с сельским хозяйством.

Вид разрешённого применения земли обозначается в графе свидетельства о праве собственности, пункте контракта аренды и прочих документах, которые удостоверяют право на земельные участки, а также могут быть прописаны в правоустанавливающих актах на землю.

Земли такой категории прежде всего предопределены для выращивания ягодных, плодовых, овощных, бахчевых либо иных сельхоз. культур и картофеля. Помимо возделывания сельскохозяйственной продукции, все виды использования земель сельхозназначения предполагают право владельца земельного участка на его застройку, что зафиксировано ст. 263 Градостроительного Кодекса, ст. 40 Земельного Кодекса.

Закон позволяет сооружать на землях сельхозназначения , определённых для сельхозпроизводства и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, здания и сооружения, которые применяются для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции.

Земля под садоводческие, огороднические и дачные цели даётся с правом строительства жилого строения, хозпостроек и сооружений .

На личном подсобном земельном участке позволяется возведение жилого дома, бытовых, производственных и иных строений, зданий, сооружений.

Все-таки не следует забывать то, что конструирование любого объекта должно происходить в соответствии с планом зонирования территории и выполнением действующих норм и правил.

Строительство запрещено на землях сельхозназначения в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», в соответствии с которым полевые земельные участки употребляются только для производства сельхозпродукции.

При ограничениях и запретах в способах применения земельных участков в документы, которые удостоверяют право на земельный участок, вносится соответствующая запись, в качестве примера можно привести: «без права строительства строений и сооружений».

В соответствии со статьёй 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель сельскохозяйственного назначения, вменяется в обязанность использовать землю в строгом соответствии с целевым назначением данной категории земель и видом разрешённого использования. Хозяйственная деятельность людей не должна причинять ущерб земле как природному объекту: служить преамбулой к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, повреждению, разрушению плодородного слоя почвы и прочим неблагоприятным (наносящим вред) воздействиям.

В случае ненадлежащего использования земли либо неиспользования в соответствии с целевым назначением в продолжение 3-х лет, земельный участок сельхозназначения принудительно может быть отобран у его собственника в судебном порядке.

Можно ли создать бизнес на даче, и будет ли он перспективным? Если нет, то не было бы никакого смысла в написании этой статьи. Но так как ниже есть текст, и довольно большой, то логичен вывод: на даче бизнес более чем возможен. В данном примере рассмотрим идею выращивания культур с последующей продажей, которая предполагает возможный заработок в 800 000 долларов в год .

Если есть дача, то уж точно есть хотя бы 10 соток земли, которые нужны для выращивания. Здесь почти сразу возникает вопрос – что выращивать? Необходимо выбрать самую выгодную культуру, которая бы приносила больше денег, и на которую бы требовалось немного затрат. Определить такую трудно. Кто-то вообще этого не делает и полагается на великое русское «а вдруг», кто-то прислушивается к мнению экспертов, прогнозирующих рост объемов продаж в следующем году, например, картофеля, а кто-то просто полагается на интуицию.

Например, если 10 соток засадить картофелем, то при среднем урожае (составляет 200-300 кг с одной сотки) можно собрать 2-3 тонны этого продукта. Средняя его цена за 1 килограмм составляет 0.5 доллара (так проще считать), соответственно, с одного урожая можно получить 1000-1500 долларов. Хватит ли Вам этого? Увы, нет.

Следующий пример – клубника . Большинство людей выращивают этот продукт исключительно для личного употребления. С одной сотки можно получить (в среднем) до 150 кг, с 10 соток – 1500 кг. Стоимость клубники составляет 3 доллара за килограмм, соответственно, с 1500 кг можно получить 4500 долларов. Уже лучше, но все равно мало!

Можно ли заработать еще больше?

Заработок в 4500 долларов гарантирован, если выращивать клубнику одноразового плодоношения, однако есть ягоды, которые дают 2 или 3 урожая в год. Соответственно, можно заработать в 2-3 раза больше. При этом заработок возможен и на саженцах, которые стоят недешево. Для этого придется выращивать саженцы в полиэтиленовых пакетах таким образом, чтобы их корневая система была закрытой. Это позволит продавать их весь теплый сезон вместе с ягодами: лето, осень, весна. Эти саженцы приживаются всегда и везде, соответственно, продаются они до последнего, а конкуренции практически нет никакой .

Посчитать возможную прибыль несложно. 1 квадратный метр позволяет вырастить в пакетах 60 саженцев. На одной сотке (дорожки для проходов учтены) можно вырастить 4-4.5 тысячи кустиков. Стоимость одного саженца составляет, скажем, 0,5 доллара. Тогда лишь с одной сотки можно получить 2000-2250 долларов; с десяти соток – в десять раз больше. И это уже гораздо лучше, но все равно это не 800 000 долларов .

И это еще не все! Бизнес на даче может быть куда прибыльнее

Нами было рассмотрено только 2 культуры, но ведь их гораздо больше. Возьмем, например, черную смородину. Не нужно даже анализировать рынок, чтобы точно сказать: спрос на нее очень хороший, и расходится черная смородина до последней ягодки, сколько бы Вы не вырастили. Урожайность напрямую зависит от сорта, а в среднем составляет от 100 до 200 килограмм с одной сотки. Стоимость 1 килограмма составляет 3 доллара. Посчитать остальное легко. Однако суть заключается не в этом. Гораздо прибыльнее и проще выращивать именно саженцы черной смородины, и вот почему:

1. С одной сотки можно получить 4-5 тысяч саженцев черной смородины (это можно узнать с любого справочника по выращиванию саженцев);
2. С десяти соток можно получить 40-50 тысяч саженцев (в среднем 45 тысяч);
3. Стоимость одно саженца составляет (!) 1-2 доллара (как продадите);
4. Прибыль с 10 соток в результате может составить 45000-90000 тысяч долларов .

О таком заработке уже можно только мечтать. При этом Вам вовсе не нужно вкладывать большие деньги в этот бизнес, и это отличительное преимущество. В данном случае может быть только одна проблема – реализация .

Способы реализации продукции

Есть несколько способов продать выращенные Вами саженцы:

1. Продажа оптом. В данном случае Вам нужно сбросить цену, причем существенно;
2. Отдать на реализацию, потеряв при этом всего лишь 10-15 процентов возможной прибыли;
3. Выращивать смородину в пакетах и продавать самостоятельно. В этом случае срок реализации продлевается с начала весны до конца осени. Лучше всего эти саженцы будут продаваться летом, в период созревания черной смородины.

Дополнительно можно продавать и сами ягоды смородины, которые, если Вы будете делать все правильно, будут очень крупными. Мимо таких точно не пройдет покупатель.

Для выращивания саженцев Вам обязательно потребуются черенки. Брать их нужно с маточника – это куст смородины, который предназначен исключительно для получения черенков. Сажать их нужно густо – около 10-15 на одном метре квадратном. На одном кусте можно вырастит около 10 мощных побегов, которые разрезают на черенки осенью. С одного побега можно получить 5 черенков, с куста – 50. Эти 50 черенков в будущем превратятся в саженцы. С одного квадратного метра Вы сможете получить около 500-750 черенков. Легко посчитать, сколько конкретно нужно посадить кустов маточников, чтобы получить нужное количество черенков для выращивания саженцев. Чаще всего (это и удобнее) маточники высаживают в 1-2-3 ряда по периметру. На 1 квадратном метре в среднем помещается 12 кустов, что предполагает получение 600 черенков с 1 метра квадратного.

Еще больше денег сулит дачный бизнес, и это правда!

Зарабатывать еще больше можно на винограде. Суть заключается в том, что стоимость саженцев винограда выше стоимости саженцев смородины примерно в несколько раз (в 1.5-2 раза), а вот с одной сотки грунта количество саженцев можно получить точно такое же – 4-5 тысяч. Соответственно, и зарабатывать можно больше в 1.5-2 раза (около 90-180 тысяч долларов ).

Этот заработок уже фантастический и практически нереальный. Конечно, вырастить такое количество возможно, но реализовать – нет. Причина тому – большая конкуренция. На данный момент только ленивый не торгует саженцами винограда, поэтому с реализацией такого количества саженцев могут возникать проблемы. Впрочем, реализовать такой бизнес можно лишь в тех регионах, где благодаря потеплению климата люди стали обращать внимание на появившуюся возможность выращивать виноград на своих дачных участках. Это в основном северные регионы Украины и практически вся средняя полоса России, включая Москву. Сейчас в этой полосе достаточно тепло, что позволяет даже поздним сортам винограда полностью созревать, и это обуславливает большой спрос на саженцы.

Чтобы вырастить саженцы вовсе не нужно заготавливать специальные кусты для черенков. Лишь с одного взрослого винограда можно заготовить около 100 черенков, ведь все равно около 90% лозы обрезается осенью. Эта лоза успешно пойдет на черенки. К тому же, и ягоды винограда можно продать, если их будет много.

Заработок из области фантастики – ЕЩЕ БОЛЬШЕ!

Теоретически, бизнес на даче может принести и еще больше денег, однако на практике этого сделать практически нереально по причине большого объема работы, который придется выполнять. Вам обязательно потребуются помощники, но рассмотреть этот вариант стоит.

Речь идет о культуре клематисы . Их можно выращивать из черенков в полиэтиленовых пакетах и закрытой корневой системой. Реализуются они почти круглый год за исключением зимы. На одном метре квадратном можно вырастить 300 саженцев; на сотке – 20 000 (с учетом места для дорожек); не 10 сотках – 200 000. Цена одного саженца составляет 4 доллара (в среднем), соответственно, стоимость 200 000 штук составит 800 000 долларов . Сумма фантастическая, но теоретически получить такую прибыль возможно.

Получают черенки клематисы из маточных кустов, которые нужно высаживать погуще. С одного куста получают 500 черенков, поэтому Вы сможете легко посчитать, сколько нужно насадить кустов, чтобы вырастить необходимое количество черенков.

Итак, сулит ли бизнес на дачном участке прибыль?

Как видите, имея всего 10 соток свободного земельного участка на даче, можно создать прибыльный бизнес, который обеспечит Вас на всю жизнь. Даже если у Вас всего-навсего 2 свободные сотки, то, высадив их полностью саженцами смородины, Вы сможете получить около 10-20 тысяч долларов.

Конечно, можно выращивать и другие культуры, которые, по Вашему мнению, позволят заработать гораздо больше денег. Для этого придется вооружиться соответствующими справочниками и рыночными ценами, чтобы иметь возможность определить возможные доходы. Однако здесь уже Вам придется экспериментировать.

Российский земельный рынок - явление уникальное. Де-юре его вроде как нет, но де-факто он приносит внушительные прибыли.

Дикий рынок

Лэнд-девелопером в России становятся по разным причинам. И далеко не всегда это закономерный шаг в развитии компании, которая уже много лет успешно занимается недвижимостью в других сегментах рынка.

На земельном рынке много случайного народа. Одни компании "зарывают" в землю высвободившиеся деньги, а затем либо продают участок, подросший в цене, либо пытаются его эксплуатировать. В последнем случае дело не идет дальше строительства коттеджного поселка либо склада (как правило, для внутренних нужд).

Другой вариант, когда в рамках крупного многопрофильного холдинга создается специальное подразделение под недвижимость. Вероятность того, что одним из приоритетных направлений его работы станет загородный рынок, довольно велика. На городском жилищном рынке, например, придется столкнуться с жесткой конкуренцией. Что касается земли, то здесь нет ни городского заказа, ни внятно прописанных правил игры, ни "профсоюзных" отношений.

Если рассматривать такое направление работы, как возведение коттеджных поселков, особенно дорогих, то они проектируются сугубо индивидуально. Риск того, что новичок" не впишется" в некие гласные и негласные нормы невелик по той простой причине, что сами нормы не прописаны.

В итоге земельный рынок представляет собой довольно разношерстную компанию. Возьмем для примера Подмосковье. В настоящее время подавляющее большинство земель Московской области находится сегодня в собственности у крупных землевладельцев. По различным оценкам, от 60 до 80% земель экс-сельхозназначения в принадлежит частным компаниям. Процедура первоначального накопления земельного капитала проста: паи скупались у крестьян разоряющихся колхозов. Цель приобретения тоже проста: это инвестиции в актив, который никогда ни при какой погоде не упадет в цене.

Так полагали все игроки вплоть до последнего времени. Сегодня ситуация изменилась. Стало очевидным, что если ты ничего с землей не делаешь, то ее стоимость уже не растет с той скоростью, к которой все привыкли. К тому же содержать землю с каждым годом становится все более накладно. Чтобы извлечь из земельных активов прибыль, лендлордам приходится заниматься их освоением. Следовательно, нужно определить самый удачный момент для того, чтобы пустить земельный актив в дело: продать участок или, например, начать его застройку.

При этом большое число неудачных проектов на рынке загородной недвижимости заставляет новых игроков просчитывать каждый шаг. Большинство ошибок в лэнд-девелопменте делается по финансовой части.

По оценкам экспертов, самая распространенная схема финансирования при строительстве коттеджных поселков выглядит следующим образом: 30% - свои средства, 70% - заемные. При этом, все понимают, что привлечении соинвесторов - одна из самых распространенных схем финансирования загородного строительства. и пр. И, как правило, самая дорогая. Компания фактически расстается с частью своей прибыли в самом начале дела. И тем самым ставит под дополнительный риск весь проект. Действия соинвесторов непредсказуемы - они могут начать судиться, могут совершенно по-другому интерпретировать контракт. Лишь единицы лэнд-девелоперов могут позволить себе не зависеть от средств как соинвесторов, так и покупателей и строить коттеджные поселки на свои деньги, не нуждаясь таким образом в продажах на начальном этапе.

Ужасы оформления

Главная головная боль всех землевладельцев - крайне затянутая и бюрократизированная процедура переоформления земли. Девелоперские проекты реализуются, в основном, на землях сельхозназначения, а перевод их в другую категорию законодательно прописан нечетко - соответственно, оставляет чиновникам множество возможностей для интерпретаций и растягивается на годы.

В результате многие компании продают участки в поселках, находящихся в стадии перевода из сельхозназначения в статус ИЖС. Если земля продается без подряда, ситуация вполне укладывается в рамки законодательства.

Мищенко Валерий, директор по развитию Rodex group: "Рынка земли сегодня у нас как такового нет. Есть две ключевые проблемы, которые мешают ему появиться. Первая проблема - тяжелый этап согласования. В общей сложности лэнд-девелоперу нужно собрать 48 подписей (информация по Московской области). Сроки согласования всех необходимых документов составляют в среднем 6-8 месяцев. И это в том случае, если никто не мешает. Вложенные деньги в это время не работают, "морозятся" и, в конечном итоге, перекладываются на плечи конечного покупателя.

Вторая проблема заключается в том, что сегодня практически нереально провести прямую сделку по купле-продаже земельного участка, поскольку его балансовая стоимость значительно отличается от рыночной. На практике приходится прибегать к различным квазисхемам".

В принципе, оформление земли в собственность - один из самых выгодных моментов ленд-девелопмента, в результате которого стоимость участка может повыситься на 100% и более. Чтобы и дальше увеличивать стоимость актива, необходимо выходить из юридического поля на колхозное: прокладывать инженерные коммуникации, строить дороги и пр. В результате стоимость земельных участков может увеличиться еще на 150%. После застройки земля может вырасти в цене на дополнительные 50 - 60%.

Что касается нормы прибыли при работе с земельными активами, специалисты называют следующие цифры. "Доходность проектов в области загородной недвижимости в элитном сегменте и сегменте бизнес-класса находится на уровне 50%", - считает Марина Дыкина, PR-директор ЗАО "Северо-Запад".

Поселки, склады и города

Стратегии использования земельных участков в Подмосковье не отличаются разнообразием. Большинство игроков идут по отработанным схемам. Так, участки до 5 га оптимальны для размещения производства или торгового центра и вызывают основной интерес потребителей. Около трети покупателей, по данным Vesco Consulting, интересуются именно ими. Участки 5-10 га приобретают для строительства небольших поселков или склада для собственных нужд компании. Такие участки, по мнению аналитиков, являются объектом спроса у 14% покупателей. На площадях 10-20 га и 20-40 га также обычно строят коттеджные поселки или логистические комплексы более крупных масштабов. Участки свыше 40 га приобретаются для комплексного освоения территорий и вызывают интерес у 15% покупателей.

Мегапроекты свыше сотни гектаров вообще не укладываются ни в какую статистику. Здесь каждый случай индивидуален. При этом, ожидать, что участок земли размеров с город сам себя прокормит, не приходится. Наталия Чукаева, директор департамента маркетингового анализа компании "Масштаб": "Казалось бы, девелопер, имея участок земли огромной площади, может экономить на объеме. На практике этого не происходит". Большая земля - большие проблемы. "Сейчас масштабное освоение земли, - комментирует Н.Чукаева, - возможно только рядом с населенным пунктом. Это снимет хотя бы часть вопросов, связанных с дорогами, коммуникациями. Следующая проблема, с которой рано или поздно столкнется любой крупный лэнд-девелопер - это управление потоками трудовой миграции. Ведь если землю начинать осваивать, допустим, в чистом поле, и не обеспечить ее рабочими местами, проект просто не выживет".

Три года на раскачку

Выход на рынок загородной недвижимости новых крупных проектов тормозится несмотря на все понимание, что время для них пришло.

"Сегодня полностью реализованных проектов в области лэнд-девелопмента нет и быть не может", - считает Припутнев Сергей, исполнительный директор ЗАО "Архитек Инжиниринг". - Собственник в среднем год-полтора тратит на осмысление того, что он хочет с этой землей делать. Затем минимум два года уходит на ревизию земли, на сбор информации о ней. И только потом - выход на рынок".

Затем лэнд-девелопера ждет еще более хлопотный этап - процесс выбора партнеров (инвесторов, арендаторов и пр.), которые будут на его земле работать. И тут выясняется, что работать особенно не с кем. Во-первых, на рынке сейчас больше спекулянтов, чем грамотных девелоперов. Мало кто примет участие в забеге на длинную дистанцию. Во-вторых, заключать партнерские договоры на быстрорастущем рынке не очень выгодно - всегда есть риск, что завтра придет человек с мешком денег и предложит за уже выкупленный участок гораздо более привлекательную цену.

Самые крупные землевладельцы

1. "Промсвязьнедвижимость"

2. "Ист-Лайн"

3. "Вашъ финансовый поручитель"

4. Инвестиционная компания "Визави"

5. Инвестиционная группа "Абсолют"

6. Корпорация "Знак"

7. "Вимм-Билль-Данн"

8. Управляющая компания "Масштаб"

9. Инвестиционная компания "Нерль"

10. Группа компаний Coalco

11. Millhouse Capital

12. Инвестиционная группа "Открытые инвестиции"

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Земельный участок

Стоит ли говорить о том, что у семидесяти процентов жителей нашей страны имеется в собственности . Как правило, к его приобретению наши соотечественники относятся очень тщательно и внимательно. Правильно выбрать земельный участок не так просто, как может показаться на первый взгляд. Очень часто проблемы, связанные с выбором земельного участка начинаются именно потому, что покупатель не имеет четкого представления о том, для чего ему нужен земельный участок.

Таким образом, получается, что при выборе земельного участка нам в первую очередь необходимо учитывать его назначение. Однако вся проблема заключается в том, что многие люди приобретают участок с какой-то одной целью, но в процессе ее реализации понимают, что земельный участок можно использовать и для решения других задач. К сожалению, далеко не всегда можно это устроить. Именно поэтому, прежде чем приобретать земельный участок, необходимо четко знать и понимать, какие способы эксплуатации земли вообще могут быть.

Назначение земельного участка

Существует большое количество вариантов назначения земельных участков . Именно на них следует опираться при выборе земли под строительство загородного дома. Однако давайте остановимся на данном вопросе более подробно. Итак, как можно было догадаться, одним из основных вариантов назначения современного земельного участка является приобретение под строительство. Тут следует сказать о том, что строиться на участке могут как дома, коттеджи, дачи, так и прочие бытовые либо производственные постройки.

Однако приобретение земли под строительство, хоть самый распространенный, однако далеко не единственный вариант. Также довольно часто земля используется исключительно в целях выращивания сельскохозяйственных культур. Здесь можно также отметить и возможность создания садов, огородов и многих других подобных объектов. Вместе с тем, стоит обратить ваше внимание на то, что нередко земельные участки приобретаются под создание животных заповедников, гостиниц и так далее.

Правовые нормы земельного участка

Многие полагают, что для создания огорода или определенного места под выращивание сельскохозяйственных культур достаточно всего лишь приобрести землю, однако на самом деле все намного сложнее. Просто купить земельный участок и использовать его для выращивания плодов у вас не получится. Обратите свое внимание на то, что в наши дни земельные участки можно приобретать и оставлять за собой право на их владение лишь в том случае, если на земле будет возведена какая-либо постройка.

Успокаивает лишь тот факт, что возводить целый дом или коттедж для этого вовсе не обязательно. Для решения данной задачи вполне оптимально может подойти современная бытовка. Именно поэтому не стоит расстраиваться раньше времени. К тому же, если вы собираетесь использовать землю для выращивания культур на продажу, то все это более чем окупится. Однако помните, что если вы собираетесь создать на своем участке фермерское хозяйство, то вам придется оформить все в специальном государственном органе.