Отчуждение объектов недвижимости являются наиболее массовыми сделками с недвижимым имуществом в гражданском обороте. Квартиры продаются и покупаются в рамках установленных правил. Эти правила регулируются Гражданским кодексом РФ. Особенности регулирования сделок с недвижимостью прописаны в 20 главе Гражданского кодекса РФ.

Договоры по отчуждению квартир между гражданами или гражданами и юридическими лицами, как и все договоры являются возмездными и взаимными. Нормы законодательства устанавливают определенные процедуры передачи жилья от одного собственника другому. Эти процедуры могут показаться сложными и забюрократизированными. Но они необходимы для защиты интересов и покупателя и продавца.

Все сделки с квартирами подлежат государственной регистрации. Из этого следует, что договора должны быть заключены в письменной форме. Процесс передачи квартиры от бывшего собственника будущему собственнику подтверждается передаточным актом или иным документов, подтверждающим фактическую передачу жилья.

Необходимость составления передаточного акта

Отчуждение жилого помещения должно осуществляться на основе письменного договора, который подписывается обеими сторонами (покупателем и продавцом). Но подписанный договор не является подтверждением перехода права собственности. Переход права собственности подтверждается только государственной регистрацией сделки и перехода права собственности к новому владельцу недвижимости.

Однако это процессуальные действия по передаче квартиры в правовом поле. От момента подписания договора до его регистрации может пройти значительное время. Иногда требуются несколько недель для получения свидетельства. Фактическая передача жилья подтверждается составлением и подписанием отдельного документа, если иное не указано в договоре.

После подписания акта новый владелец несет бремя содержания квартиры, оплачивает коммунальные услуги, обеспечивает ее сохранность.

За время между подписанием договора и регистрацией прав на жилье с квартирой может случиться все что угодно: потоп, пожар, разрушение и т.д.

Новый собственник после получения свидетельства о праве собственности на жилое помещение может получить объект, не соответствующий по своим показателям и качеству на момент заключения сделки.

Подобные риски существуют и для продавца, если не будет подписан передаточный акт. Во избежание негативных последствий и уменьшению рисков законодатель предусмотрел обязательность документального подтверждения фактической передачи жилья.

Что отражается в акте

Установленного законодательством типового акта передачи жилого помещения при купле-продаже не имеется. Имеются нормы об обязательном подписании акта двумя сторонами. Из этого следует, что акт должен быть составлен в письменной форме в двух экземплярах.

Основной текст акта может быть свободной формы, но должен обязательно содержать:

• Дату, и место подписания.
• Данные продавца и покупателя, удостоверяющие, что именно эти граждане подписали акт.
• Характеристики жилого помещения (качественные и количественные).
• Основание для передачи жилого помещения.
• Информация об отсутствии претензий с обеих сторон.
• Подписи сторон.

В последнее время в акт рекомендуется включать данные об отсутствии задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги, услуги связи. Сюрприз в виде значительных сумм, которые необходимо заплатить за бывшего собственника, приятным не будет.

Образец акта

Передаточный акт при купле-продаже

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью) _________________________________

Мы, гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: ______________________________________________________,

и гр. (указать фамилию, имя, отчество), проживающий(ая) по адресу: _________________________________________________________,

в соответствии с ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) в соответствии с договором купли-продажи от (указать число, месяц, год) продал гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателю) квартиру, находящуюся по адресу: ______________________________________________________.
2. В соответствии с настоящим актом гр. (фамилия, имя, отчество) (Продавец) передал в собственность гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупателя) вышеназванную квартиру в качественном состоянии, как она есть на день подписания настоящего акта.
3. Гр. (фамилия, имя, отчество) (Покупатель) принял от Продавца вышеназванную квартиру в том состоянии, в котором она есть на день подписания настоящего акта.
4. Настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
5. Настоящий передаточный акт составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий - в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец ___________________ Покупатель ___________________

Как правильно принять квартиру

Принятие квартиры не должно быть легкомысленным. Рекомендуется подходить к этому процессу с большой серьезностью. Доказать, что выявленные в дальнейшем недостатки имели место быть до покупки квартиры, весьма проблематично, да и новый собственник подписался под отсутствием претензий.

При осмотре квартиры необходимо проверить:

• Все инженерные коммуникации, их техническое состояние.
• Санитарно-техническое состояние помещения на наличие сырости, грибков и т.д.
• Качество отделки помещения.

В случае выявления нарушений, которые не были оговорены при подписании договора купли-продажи, составляется акт, с приложением всех выявленных недостатков.

При подписании передаточного акта новому владельцу передаются ключи от квартиры и документация.

Затягивание передачи квартиры

Сделка по продаже квартиры это серьезное решение, и не всегда проходит по идеальному варианту как для покупателя. Продавец может затягивать фактическую передачу жилья или специально уклоняться от этого.

Нередки многоходовые сделки с недвижимостью, когда продавец является одновременно покупателем другой квартиры и зависит от третьего лица. Рекомендуется сроки фактической передачи жилья указывать в договоре купли-продажи.

Если продавец уклоняется от передачи недвижимости новому собственнику, то последний вправе обратиться в суд с иском по истребованию жилого помещения у продавца в связи с неисполнением договора.

Отказ в подписании акта

Нюансы при отказе от подписания акта передачи жилого помещения зависят от того, какая сторона отказывается подписывать и на каком рынке происходит сделка, на первичном или вторичном.

Если квартира в новостройке , то отказ от подписания акта со стороны застройщика несет для него риски уплаты неустойки, а также штрафные санкции. Если отказывается подписывать акты покупатель, ввиду значительных нарушений, то застройщик может подписать акт и по истечении двух месяцев его обязательства будут считаться выполненными. Покупателю рекомендуется подписать акт с указанием всех недостатков.

При приобретении квартиры на вторичном рынке за отказ в подписании акта одна сторона может обратиться в суд с иском обязать вторую сторону подписать акт и передать квартиру либо расторгнуть договор с уплатой неустойки. Кроме того, для обеих сторон имеются риски быть оштрафованными за уклонение от исполнения сделки.

Передаточный акт при реорганизации ООО отражает имеющиеся у юрлица обязательства, подлежащие переходу компании-правопреемнику. Без этого документа налоговики отказываются регистрировать реорганизацию, в то время как порядок его составления на законодательном уровне никак не регламентируется.

Какая информация включается в передаточный акт?

Реорганизуемое общество до начала процесса преобразования должно зафиксировать все действующие права, обязанности и задолженности, в том числе спорные, для дальнейшей их передачи одной или нескольким фирмам на основе правопреемства. Какие именно обязательства будут включены в передаточный документ, зависит от формы реорганизации. Преобразование, слияние и присоединение подразумевают полную правопреемственность, при выделении она может быть частичной.

В акте указываются передаваемые новому предприятию от старого:

• активы в денежном выражении;
• общая сумма пассивов;
• подробный перечень имущества и обязательств.

Включению в передаточный список подлежат и задолженности, которые возникли у реорганизуемого ООО уже после составления документа, но до момента государственной регистрации.

Образец составления передаточного акта

Специального бланка для составления передаточного акта не существует. Документ оформляется в свободной форме, главное в его содержании - констатация факта перехода всех прав и обязанностей реорганизуемого ООО к правопреемнику. Еще одно обязательное требование к оформлению акта – он должен быть утвержден лицами, принявшими решение о реорганизации.

В остальном каждая компания самостоятельно определяет форму и структуру документа. Типовой образец передаточного акта при реорганизации ООО включает следующие разделы:

1. Наименование документа.
2. Дата и место оформления.
3. Фраза, подтверждающая факт передачи прав и обязанностей от фирмы А фирме Б. В этом пункте необходимо прописать названия обеих компаний с указанием организационно-правовых форм и ФИО руководителей, подписывающих акт от имени сторон.
4. Список передаваемого имущества с указанием балансовой стоимости на дату составления акта.
5. Суммы дебиторской задолженности.
6. Обязательства перед кредиторами, контрагентами, бюджетом, персоналом и т.д.
7. Подписи сторон.
8. Отметка об утверждении.

Если списки активов и пассивов включают большое число позиций, их целесообразно вынести в приложение. Оставить в основном тексте общую стоимость имущества и сумму задолженностей, а их расшифровку привести на отдельных листах со ссылкой на наличие дополнительных страниц, являющихся неотъемлемой частью документа.

Приведенный можно адаптировать под конкретную организацию, меняя его содержание и структуру исходя из своих потребностей.

Сколько актов нужно составить при реорганизации?

Что касается количества необходимых актов, оно определяется видом реорганизации:

• поскольку преобразование подразумевает универсальное правопреемство между старой и новой компанией, упоминание акта из списка обязательных бумаг было исключено на законодательном уровне, но его нередко продолжают требовать «на местах»;
• передаточный акт при реорганизации ООО в форме слияния составляет каждая участвующая в объединении фирма;
• присоединение происходит путем передачи имущества и задолженностей по описи, составленной поглощаемым обществом.

В случае выделения из состава компании дочернего предприятия, своего существования она не прекращает. Поэтому переходу подлежат не все активы и долги, а их часть. Раньше передача обязательств между организациями осуществлялась на основе разделительного баланса, но с 1 июля 2014 года его роль выполняет акт. Если из организации вычленяются сразу несколько «дочек», передаточный акт при реорганизации ООО в форме выделения оформляется «головой» на каждую из них отдельно.

Чьи подписи должны быть на акте?

Как правило, акт является двусторонним документом. Однако при реорганизации это не всегда так. В случае с преобразованием, сиянием и выделением на момент составления акта компания-правопреемник официально еще не существует, поскольку ее создание в результате реорганизации не зарегистрировано в ЕГРЮЛ. Логично, что и документ со стороны принимающей фирмы подписывать некому – директор еще не назначен.

Передаточный акт при реорганизации ООО в форме присоединения фиксирует переход обязательств между действующими юридическими лицами. Руководители обеих организаций могут скрепить своими подписями факт приема-передачи. Но это требование нигде не прописано. Отсутствие «автографа» директора принимающей стороны не делает документ нелегитимным и не может стать поводом для отказа в регистрации. Также не противоречит законодательству отсутствие на передаточном акте печатей.

Зато без утверждения инициаторами акт считается недействительным. Орган, решивший реорганизовать ООО, – единственный учредитель или общее собрание участников – должен утвердить перечень передаваемых прав и обязанностей и запротоколировать этот факт.

Собрание по вопросу визирования акта можно провести в любое время, пока длится процедура реорганизации. Удобней всего составлять акт в ходе подготовки бухгалтерской отчетности: «свежие» данные по активам и пассивам станут основой передаточного документа. Тогда же следует провести собрание участников по его утверждению.

Ссылка на протокол, оформленный по результатам собрания, обязательно указывается на передаточном акте в поле «Утвержден». Минфин России в своих методических рекомендациях (Приказ №44н от 20.05.2003 г.) придерживается аналогичного мнения: дату утверждения лучше приурочить ко времени сведения промежуточного баланса или сдачи отчетности.

На момент госрегистрации реорганизации передаточный акт должен быть составлен, подписан, утвержден и передан в ИФНС вместе с заявлением о внесении изменений в ЕГРЮЛ.

Необходимость в составлении передаточного акта, как правило, возникает при реорганизации предприятия, когда происходит передача его имущества и обязательств (частично или полностью) другому предприятию.

Когда нужен передаточный акт

Реорганизация представляет собой прекращение деятельности одной формы предприятия и создания новой, при котором возникают отношения правопреемства. Существует несколько форм реорганизации, но не все из них требуют составления передаточного акта.

Определиться поможет понятие передаточного акта как документа, которое содержится в п. 3 ст. 58 ГК РФ. Так, передаточным актом является документ, в соответствии с которым к вновь возникшим в результате разделения обществам переходит часть прав и обязанностей реорганизуемого общества.

Акт обязательно нужно подготовить при реорганизации в форме выделения и разделения. В соответствии с передаточным актом при указанных формах реорганизации переходят права и обязанности (п. п. 3, 4 ст. 58 ГК РФ).

Требования к содержанию передаточного акта предусмотрены в ст. 59 ГК РФ. Он должен включать:

• положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами,
• порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт.

Более детально содержание и правила составления передаточного акта отражены в Приказе Минфина РФ от 20.05.2003 N 44н «Об утверждении Методических указаний по формированию бухгалтерской отчетности при осуществлении реорганизации организаций».

В соответствии с п. 4 Методических указаний передаточный акт по решению (договору) учредителей может включать приложения.

1. Бухгалтерская отчетность.

Состав бухгалтерской (финансовой) отчетности установлен ст. 14 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». По этой отчетности определяется состав имущества и обязательств реорганизуемого общества, а также их оценка на последнюю отчетную дату перед датой оформления передачи имущества и обязательств в установленном законодательством порядке.

2. Акты (описи) инвентаризации имущества и обязательств реорганизуемого общества.

В соответствии с законодательством РФ инвентаризация должна быть проведена перед составлением передаточного акта. Ее результаты будут подтверждать достоверность этих документов (наличие, состояние и оценку имущества и обязательств).

3. Первичные учетные документы по материальным ценностям (акты (накладные) приемки-передачи основных средств, материально-производственных запасов и др.), перечни (описи) иного имущества, подлежащего приемке-передаче при реорганизации общества.

4. Расшифровки (описи) кредиторской и дебиторской задолженностей.

Если акт не содержит положений о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юрлица или он не представлен на госрегистрацию, то в регистрации юрлиц, создаваемых в результате такой реорганизации, откажут.

Кроме того, передаточный акт необходим при госрегистрации прав на недвижимое имущество и регистрации перехода исключительного права.

При других формах реорганизации — присоединении, слиянии, преобразовании передаточный акт составлять не нужно.

Передаточный акт при реорганизации предприятий (в дальнейшем ПА) - это документ, отражающий регламент передачи прав и обязанностей от одних юридических субъектов к другим.

Реорганизация предприятия может производиться в пяти формах:

• присоединения;
• выделения;
• разделения;
• слияния;
• преобразования.

Оформление комплекта документов при реорганизации до сих пор вызывает со стороны реорганизуемых организаций вопросы, в числе которых — необходимость и содержание ПА. Гражданский Кодекс РФ только обозначает необходимость создания данного документа с обязательным отражением в нем требуемой информации, не предлагая определенной его формы.

С сентября 2014 года ГК РФ внес коррективы в список документов, подаваемый при разных типах реорганизации, убрав из некоторых ПА и полностью исключив понятие «разделительный баланс». Однако логика следующей ст.59 все-таки убеждает в необходимости составления ПА. Тем более на практике разные регистрирующие органы по-прежнему запрашивают этот документ.

Для чего нужен ПА

Реорганизуемая компания перед ликвидацией деятельности в прежнем виде оформляет передачу прав и обязательств, а также задолженностей компании, являющейся правопреемником.

В ПА прописывается весь перечень обязательств реорганизуемого предприятия перед кредиторами и должниками, передаваемый организации-правопреемнику. При этом в ПА включаются в том числе обязательства, оспариваемые сторонами. Даже права и обязанности, возникшие после составления ПА, подлежат передаче правопреемнику до момента госрегистрации итога реорганизационного процесса.

Решение о реорганизации предприятия в соответствии со статьей 57 ГК РФ принимается ее учредителями (участниками) на общем (внеочередном) собрании. Или осуществляется по решению уполномоченного на то учредительным документом органом юридического лица.

Важно! Оформление передаточного акта является обязанностью организации, подлежащей реорганизации.

Реорганизуемая компания прописывает в ПА все кредиторские и дебиторские обязательства (в том числе - спорные), возникшие на момент его составления.

Оформление ПА основано на использовании "Методических указаний по формированию бухгалтерской отчетности" от 20.05.2003 №44н, хотя они и содержат несколько устаревшие примеры бухгалтерской отчетности с отмененным термином «разделительный баланс». Принимая во внимание новый № 402-ФЗ от 06.12.2011 «О бухгалтерском учете».

В передаточном акте отражаются финансовые результаты предприятия:

• бухгалтерский баланс;
• сведения о содержании активов;
• сведения о содержании пассивов;
• стоимость всего имущества организации;
• детальные сведения о дебиторской и кредиторской задолженностях.

Данная экономическая информация формируется на базе бухгалтерской отчетности для формирования передаточного акта (либо заключительного или разделительного баланса) и выполняется в соответствии с решением учредителей, что прописано в законах:

• "Об АО" 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 02.06.2016)
• «Об ООО» 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 29.12.2015);

Действующие на настоящий момент законодательные акты не прописывают определенные правила оформления ПА, обозначая только его общую структуру. Поэтому форму акта и содержание включаемой в него информации определяет протокол планового или внеочередного собрания участников общества-инициатора реорганизации.

Типовой образец ПА, составляемого при любом типе реорганизации, состоит из следующих информационных блоков:

• название акта;
• дата и место составления акта;
• наименование юридического субъекта, составившего акт;
• текст, декларирующий переход прав и обязанностей от передающей компании к принимающей компании;
• список передаваемых активов согласно бухгалтерской отчетности с указанием совокупной балансовой стоимости:
  • основных средств;
  • материалов;
  • нематериальных активов;
  • денежных средств на банковском счете;
  • взаиморасчетов с дебиторами.

• список передаваемых пассивов согласно бухгалтерской отчетности:
  • задолженность по налогам и сборам;
  • задолженность по зарплате;
  • задолженность перед подрядными организациями и поставщиками.

• кредиторская и дебиторская задолженности;
• подписи от обеих сторон;
• факт и дата утверждения акта.

При наличии большого количества подтверждающих активы и пассивы документов, они выделяются в приложения к настоящему акту, являющиеся его неотъемлемой частью:

• бухгалтерский баланс;
• первичные учетные документы материальных ценностей;
• ведомости инвентаризации имущества;
• оригиналы заключенных договоров;
• список предъявленных претензий, исков;
• акты сверок с контрагентами;
• акты сверок с бюджетными субъектами;
• кадровая документация.

Подписание ПА

ПА подписывается главами (уполномоченным представителем) передающей и принимающей (правопреемник, зарегистрированный в ЕГРЮЛ) сторон. ПА может быть подписан только передающей стороной, так как закондательно не существует определенных требований в этом разделе ПА.

Утверждение передаточного акта

Обязательность утверждения ПА четко прописана в Гражданском кодексе РФ, законах № 14-ФЗ от 08.02.1998, N 208-ФЗ от 26.12.1995 и № 402-ФЗ от 06.12.2011.

Передаточный акт при реорганизации утверждается на общих собраниях участников реорганизационного процесса:

• при слиянии — каждое из обществ, участвующих в реорганизации;
• при присоединении — участники присоединяемого общества;
• при разделении — участники разделяемого общества;
• при выделении — участники общества, из которого выделяется новое;
• при преобразовании — участники реорганизуемого общества.

Факт утверждения ПА закрепляется протоколом, ссылка на который указывается в блоке «Утвержден».

Дата передаточного акта при реорганизации, а именно порядок определения даты по состоянию на которую составляется передаточный акт и даты, которой утверждается передаточный акт, действующим российским законодательством, включая Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), не установлена.

При подготовке и утверждении передаточного акта необходимо использовать общие нормы законодательства, регулирующие порядок проведения реорганизации в той или иной форме и исходя из этого принимать решения о датировании документов, фиксирующих факты хозяйственной жизни.

В соответствии с п. 5 главы II Приказа №44н, дата утверждения в установленном порядке передаточного акта определяется учредителями в пределах срока проведения реорганизации, предусмотренного в договоре (решении) учредителей о реорганизации с учетом предусмотренных законодательством необходимых процедур (уведомления кредиторов (акционеров, участников) о принятом решении о реорганизации и предъявления ими требований о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении убытков, проведения инвентаризации имущества и обязательств и др.).

При этом, законодательство не содержит определения термина «срок проведения реорганизации» и не прямо не регламентирует порядок его определения. По нашему мнению, предел срока проведения реорганизации ограничивается двумя датами – датой начала проведения реорганизации и датой окончания проведения реорганизации.

Датой начала проведения реорганизации следует считать дату, на которую принимается решение о проведении реорганизации. Например, при проведении реорганизации в форме слияния двух организаций, датой начала проведения реорганизации следует считать одну из дат, наступившую ранее:

(1) либо дату принятия решения о реорганизации в форме слияния первой организации,

(2) либо дату принятия решения о реорганизации в форме слияния второй организации.

В соответствии с п. 4 ст. 57 ГК РФ, юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации. Продолжая рассматривать указанный выше пример, датой окончания проведения реорганизации следует считать дату, осуществлена государственная регистрация лица, созданного в результате слияния.

Таким образом, передаточный акт не может быть утвержден собственниками ранее даты принятия решения о реорганизации.

В пределах срока проведения реорганизации, лица участвующие в реорганизации должны осуществить ряд обязательных, предусмотренных законом действий, в установленные сроки (в том числе, осуществить обязательные уведомления и публикации; подачу соответствующих заявлений в госорганы). Ряд действий лиц участвующих в реорганизации должны быть «синхронизированы» по времени и содержанию.

Все действия, направленные на осуществление реорганизации, должны осуществляться во исполнение принятого решения о реорганизации и в установленные законодательством и решениями собственников сроки. К указанным действиям следует отнести и подготовку передаточного акта. Сначала принимается решение о реорганизации, а затем в целях проведения реорганизации готовится ряд обязательных документов, включая передаточный акт.

Косвенно указанный вывод подтверждается нормами Законом о бухучете и Приказом №44н. В соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о бухучете, обязательное проведение инвентаризации устанавливается законодательством Российской Федерации, федеральными и отраслевыми стандартами. В соответствии с п. 27 Приказа Минфина РФ от 29.07.1998 г. N34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации», проведение инвентаризации обязательно при реорганизации (комментарий: инвентаризация обязательна не «до реорганизации», а «при реорганизации»).

В соответствии с п. 2.2. и 2.3. Приказа Минфина РФ от 13.06.1995 г. N49 «Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств», для проведения инвентаризации в организации создается постоянно действующая инвентаризационная комиссия. Персональный состав постоянно действующих и рабочих инвентаризационных комиссий утверждает руководитель организации. Таким образом, в организации должен быть издан приказ о проведении обязательной внеплановой инвентаризации в целях проведения реорганизации, а также установлены сроки ее проведения. Для издания приказа о проведении инвентаризации, по нашему мнению, должно быть основание, которым является решение собственников о реорганизации (комментарий: ведь собственники могут принять решение о реорганизации, а могут и не принять такого решения).

Таким образом, корректной является та дата на которую подготовлен передаточный акт, которая находится в пределах начала и окончания проведения реорганизации (то есть дата после принятия решения о проведении реорганизации). При этом, существует правоприменительная практика, отличная от рассмотренного случая.