Субъекты предпринимательства, а также физические лица, имеющие в собственности движимое и недвижимое имущество, которое не задействовано в ведении хозяйства, стремятся сократить убытки, связанные с простоем, а также с необходимостью проведения платежей, обуславливающих поддержание объектов в функциональном состоянии. Снижение расходов на содержание собственности, а также получение прибыли за владение ею, возможно за счёт оформления договорных отношений об аренде. Арендаторы также стремятся уменьшить свои затраты на арендную плату, что становится возможным в случае, если есть свободные объекты, которые можно передать в пользование третьим лицам на правах субаренды.

Что такое субаренда

Что такое субаренда

Субарендой называется передача стороной, арендовавшей объект собственника имущества в пользование третьему лицу.

Переуступка прав ограниченного распоряжения предмета аренды оформляется временно. Компетентно оформленные отношения регламентируют субарендатору права и обязанности, вменённые арендатору в первичном арендном соглашении. Субарендные отношения актуальны в случаях, когда часть арендованного имущества не используется. Процедура позволяет значительно сократить расходы на проведение обязательных платежей за пользование имуществом.

Законодательное регулирование

Что такое аренда предмета собственности

Чтобы ответить на вопрос: «Субаренда - что это такое?», следует изучить законодательные нормы, его регулирующие. Субаренда является официальной формой гражданско-правовых отношений, которые регулируются на законодательном уровне. Их нюансы отражены в Гражданском Кодексе в контексте прямых и второстепенных отношений между собственником имущества и лицами, оформляющими аренду и субаренду. Арендатор в данной схеме оказывает посреднические услуги за счёт предоставления в субаренду имущества, которое ему не принадлежит.

Участие третьего лица увеличивает риски финансовых потерь, связанных с невыполнением обязательств и с порчей имущества. Однако, нормы Гражданского Кодекса позволяют снизить вероятность наступления непредвиденных событий, обусловленных невыполнением обязательств сторонами. Они также помогут решить проблемные ситуации в случае возникновения споров и претензий. Регламентирование отношений возможно только при документальном их оформлении в виде соглашения и приложения к нему, являющимся письменным разрешением собственника о проведении сделки. Отсутствие документов свидетельствует о неправомерном нахождении субарендатора на территории арендодателя.

Как оформить

Принципы проведения процедуры аренды идентичны с операциями по субаренде

При оформлении субарендных отношений обязательно заключение двух соглашений. Основным документом является договор аренды, в котором должен быть раздел с указанием права арендатора на пересдачу предмета соглашения. Договор субаренды – это документ, регулирующий отношения предыдущего и нового арендаторов. Он не может быть составлен без первичного арендного договора. Участниками сделки являются лица:

• арендодатель, являющийся собственником имущества;
• арендатор-лицо, пользующееся имуществом арендодателя, который также является субарендатором;
• субарендатор - сторона, оформившая в пользование через арендатора движимое или недвижимое имущество.

Особенности отношений

Решившись оформить субарендные отношения, следует помнить о юридических нюансах. Срок субарендного сотрудничества не может превышать времени действия основного договора аренды. Это объясняется тем, что предмет соглашения не является собственностью субарендодателя, а ограниченное право распоряжения им регламентировано документально. Досрочное расторжение арендного соглашения означает автоматический разрыв отношений с субарендатором.

Виды арендных отношений

Потенциальный участник соглашения, разобравшись в вопросе о том, субарендатор — кто это такой, сможет понять нюансы отношений с ним. Они зависят не только от субаренддодателя, но и от владельца собственности, которая вторично передаётся в пользование. При оформлении отношений, арендатор приобретает статус субарендодателя, но при этом является полноправным участником первичного договора аренды, в котором отражены его обязательства, не выполнение которых чревато разрывом контракта. Юридическая судьба договора субаренды находится в прямой зависимости от договора аренды и взаимоотношений участников первичного соглашений.

Читайте также: Оффшорные зоны: что это такое, перечень

Что такое субаренда квартиры и при каких условиях её можно оформить

Законодательные нормы регулируют процедуру субарендования. Её невозможно провести без согласия собственника квартиры или его нотариально уполномоченного доверенного лица. Обычно в первичных документах об аренде включается раздел, касающийся возможности переоформления права пользования. В такой ситуации можно не обращаться к собственнику за разрешением. Однако, если в документе предусмотрены какие-либо ограничения или запреты на проведение действий с недвижимостью, то новые отношения невозможны без получения нотариально заверенного разрешения в ответ на письменную просьбу арендатора.

Образец договора аренды

Субаренда нежилого помещения

Оформляя отношения о передаче в пользование собственности через посредника, следует уяснить, что такое субаренда нежилого помещения и какие правовые нормы, регулирующие процедуру, которая должна быть оформлена документально. В контракте следует отразить разделы:

• описание предмета сделки с указанием его территориального расположения, регистрационного адреса, целевого предназначения и площади застройки с учётом общих и передаваемых в субаренду величин;
• условия эксплуатации;
• срок действия договора;
• способы проведения финансовых операций и график платежей;
• ответственность сторон;
• способы решения спорных и конфликтных ситуаций.

Субарендатору рекомендуется ознакомиться с основным договором аренды, в качестве приложения к которому обязательны кадастровый паспорт на недвижимость, свидетельствующий о том, что объект зарегистрирован в государственной базе и акты приёма-передачи предмета договора арендатору. Если контракт оформляется на временной период, превышающий 12 месяцев, то обязательна его государственная регистрация, после проведения которой, документ становится актуальным. Во вторичном договоре не может быть указан срок, превышающий временные рамки основного контракта. Не допускается автоматическое пролонгирование отношений, поэтому их новый этап должен быть оформлен с соблюдением норм документооборота.

Обязанности и права субарендодателя

Арендатор в статусе субарендодателя обязан предоставить в пользование помещение нежилого типа субарендатору в пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательно обеспечение водоснабжением, отоплением и электроэнергией. Должны быть разработаны правила поведения на территории и план эвакуации на случай пожара или других чрезвычайных ситуаций. Арендодатель, также как и субарендодатель, имеет право осуществлять проверку соблюдений условий контракта. Мероприятие проводится в дневное время только в присутствии субарендатора. По требованию проверяющих лиц, он обязан предоставить всю документацию, касающуюся ведения хозяйствования.

Обязанности и права субарендатора

Субарендатор вправе использовать предмет сделки только в целях, регламентированных контрактом.

Он ответственен за техническое состояние здания, а также за пожарную безопасность в нём. Перед контролирующими органами, субарендатор несёт самостоятельную ответственность. В его обязанности входит устранение последствий нанесённого ущерба в результате собственных действий.

В период, когда нежилое помещение находится в пользовании, арендатор вправе проводить перепланировку или ремонтные работы только после получения письменного разрешения на такие действия. В этот период арендную плату оплачивать не нужно. Несвоевременно оплаченная арендная плата является основанием для расторжения контракта. В случае досрочного расторжения контракта по инициативе субарендатора, он обязан уведомить субарендодателя не позднее чем за месяц до наступления события.

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда . По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

• указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
• согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду , то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды .

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда - сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде. Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя. Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде. Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде. Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Субаренда на практике.

Заключая договор субаренды , согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды . Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору. Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду , прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой - опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды.

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды - наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды . Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды. В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым. Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды. Иначе субаренда не будет признана заключённой.

Многие российские предприятия имеют опыт заключения договоров субаренды недвижимости. Каковы особенности соответствующего типа сделок? Какие источники права регулируют процедуры их заключения? Каким образом в подобных соглашениях участвуют владельцы недвижимости?

Что такое субаренда?

Субаренда - это предусмотренный ГК РФ вид правоотношений, в рамках которого контрагент владельца недвижимости, заключивший с ним контракт на найм помещения, подписывает новое арендное соглашение с третьей стороной. При этом законом прямо не запрещено, к примеру, повышение арендной платы по новому договору. Поэтому субаренда офиса, цеха, склада, гаража и иных помещений - распространенное в бизнесе явление.

Субаренда в бизнесе: законодательный аспект

Понятие субаренды, как мы отметили выше, закреплено в ГК РФ. Сразу в нескольких статьях Кодекса предусмотрен подобный тип правоотношений. Особенно актуальны они, таким образом, для практики отношений между субъектами бизнеса: предприятия, заключая «первичные» договора найма помещений, затем сдают их своим контрагентам дороже. Предметами сделок в этом случае часто выступает коммерческая недвижимость. То есть субаренда нежилых помещений - это явление, характерное, главным образом, для сферы предпринимательства.

В законодательстве РФ закреплены все необходимые положения, в соответствии с которыми предприятия, взявшие недвижимое имущество в субаренду, могут сами выступать в качестве последующих арендодателей. А их контрагенты, которые получают в распоряжение имущество, также вправе сдавать его - цепочка правоотношений, как полагают некоторые юристы, теоретически может быть очень длинной.

Условия субаренды

Вместе с тем многие юристы обращают внимание на положения 615-й статьи ГК РФ. Там сказано, в частности, что для сдачи недвижимости в субаренду необходимо согласие ее исходного владельца. Что это значит на практике? Если предприятие, таким образом, заключило договор субаренды помещения с контрагентом без согласования собственника имущества, то данного рода сделка, как полагают юристы, должна считаться недействительной.

Вместе с тем, как отмечают многие эксперты, в 615-й статье ГК РФ прямо не сказано, каким образом владелец недвижимости должен давать согласие на последующие операции с имуществом в виде субаренды (и далее по цепочке, если это требуется). Поэтому, юристы рекомендуют заранее прописывать соответствующее условие в договоре аренды «первого уровня» - непосредственно с собственником. Получается некий договор аренды с субарендой в качестве одного из пунктов. Менее желательно, но, как полагают эксперты, в ряде случаев допустимо - составлять дополнительные соглашения к основному договору. В соответствии с данным документом владелец недвижимости может предоставить право контрагенту при необходимости заключить договор субаренды с третьей стороной.

Зависимость договоров

Допустим, что владелец недвижимости разрешил контрагенту заключать договора субаренды. Но как быть предпринимателю, если контракт «первого уровня» по каким-либо причинам прекратился - закончился его срок, собственник помещения нашел законные основания для прекращения правоотношений?

Юристы отмечают - субаренда нежилых помещений считается производным контрактом, зависящим от «первичного». Таким образом, если основной договор прекратил свое действие, то сразу же аннулируется и тот, что арендатор заключил со своим контрагентом. Можно отметить, что соответствующие положения закреплены в 618-й статье ГК РФ. Таким образом, субаренда нежилых помещений возможна только в пределах действия основного договора арендатора с владельцем недвижимости.

Если изучить ГК РФ на предмет неких послаблений для субарендатора, то можно также обратить внимание на одно из положений 618-й статьи.

Право на новый контракт

Там, в частности, сказано, что при прекращении действия «первичного договора» контрагент арендатора вправе обратиться к владельцу недвижимости о заключении, в свою очередь, нового контракта. Правда, это возможно только в пределах тех сроков, что указаны в первом договоре. Вместе с тем, как отмечают юристы, на практике часто бывает, что изначальный срок «первичного» контракта достаточен с точки зрения потребностей предприятия-субарендатора.

Таким образом, законом предусмотрен механизм, при котором субаренда нежилых помещений может трансформироваться в полноценный найм. Для этого первичный арендатор и владелец недвижимости должны прекратить действие «первичного» договора. После чего субарендатор вправе «поменяться местами» с изначальным нанимателем недвижимости. Возникает вопрос: "Как подобное право субаренды можно реализовывать на практике?" Рассмотрим соответствующий аспект.

Как субарендатор получает «повышение»

Итак, мы определили, что контрагентом-субарендатором предприятия, заключившего с владельцем недвижимости «первичный контракт» на найм объекта, может быть в законном порядке оформлена полноценная аренда нежилого помещения. Первый шаг, который необходимо сделать фирме для реализации соответствующего права - обратиться к владельцу недвижимости с офертой. В ней должно выражаться намерение юрлица о найме помещения, а также базовые условия последующего договора аренды.

В свою очередь, владелец недвижимости обязан, по закону, акцептировать данную оферту. Если он это не сделает, то, согласно 445-й статье ГК РФ, субарендатор, который, возможно, останется без столь нужного ему помещения, может обратиться в суд. Предметом искового требования будет понуждение владельца недвижимости заключить соответствующий договор. Как отмечают многие юристы, судебная практика в целом свидетельствует о склонности судов вставать на сторону субарендаторов.

Рассмотрим пример, иллюстрирующий вышеописанный механизм.

Субарендатор и владелец недвижимости: практика взаимодействия

Допустим, ООО «Пропеллер» владеет цехом по производству кабеля. ИП Иванов А. Б. арендовал этот цех сроком на 3 года. Цель соответствующей сделки предпринимателя - открыть на нем собственную линию по производству кабелей под своим брендом. Однако случился обвал национальной российской валюты, и ИП Иванов А. Б. посчитал, что открывать производство нерентабельно из-за удорожания сырья, необходимого для производства кабелей. Однако к Иванову обратилось государственное предприятие «Гидрокабельмонтаж», на складах которого накопилось достаточно сырья, но которому были срочно нужен цех для производства кабеля. Иванов посчитал, что у него есть хорошая возможность заработать, сдав помещение в субаренду по более высоким ставкам, чем в контракте с ООО «Пропеллер». Госпредприятие согласилось. ООО «Пропеллер» дало согласие.

В результате оформились следующие субъекты правоотношений. Во-первых, это ООО «Пропеллер», владелец цеха. Во-вторых, это «первичный» арендатор - ИП Иванов А.Б. В-третьих, это его контрагент и, одновременно, субарендатор - госпредприятие «Гидрокабельмонтаж».

Субарендатор привез в цех оборудование и начал производство. Но тут между ИП Ивановым А. Б. и руководством ООО «Пропеллер» возникли разногласия по поводу корректности заключения договора аренды. В результате фирма-владелец цеха подала на предпринимателя в суд, который встал на сторону истца. Контракт был аннулирован.

Юристы «Гидрокабельмонтажа» решили воспользоваться законным правом заключить арендный контракт с ООО «Пропеллер» напрямую, благодаря положениям ГК РФ. Они составили оферту, где предложили платить в пользу ООО «Пропеллер» столько же, сколько они направляли в счет обязательств по договору субаренды ИП Иванову А. Б. Фирма-владелец цеха, с одной стороны, была обязана акцептировать оферту - согласно ГК РФ, с другой - с радостью сделала это, так как появилась возможность получать больше выручки от предоставления цеха в аренду. Более того, вполне возможно допустить, что ООО «Пропеллер» предложило «Гидрокабельмонтажу» заключить новый, более длительный договор.

Как быть контрагентам субарендатора?

Есть еще один интереснейший нюанс, касающийся рассматриваемого типа правоотношений. Как мы отметили выше, аренда нежилого помещения может формировать собой последовательную цепочку сделок. На верхней ступени - это договор арендатора с владельцем недвижимости. Далее идет субаренда. По ней соответствующий договор подписывает «первичный» арендатор со своим контрагентом. После может быть заключена вторичная субаренда и т. д. То есть возможен сценарий, при котором «Гидрокабельмонтаж» отдаст цех какому-нибудь другому производителю, скажем, ООО «Коннектметаллист», получив разрешение от ИП Иванов А. Б., если, конечно, к тому моменту он еще не вступил, как это следует по нашему сценарию, описанному выше, в разногласия с ООО «Пропеллер».

Мы исследовали нюанс, при котором контрагент может в законном порядке занять место «первичного» арендатора. Однако есть ли такое право у предприятия, которое выступает «вторичным» субарендатором, находясь, условно говоря, на одно звено дальше от владельца недвижимости?

Юристы отмечают - в российском законодательстве прямо не предусмотрено такого механизма. Получается, что права «вторичного» субарендатора не так сильно защищены, как в случае с контрагентом, который заключил договор с «первичным» арендатором. И это несмотря на то, что «вторичная» субаренда - это процедура, которая не запрещена законом.

Двойная субаренда: специфика

Вместе с тем некоторые юристы обращают внимание на формулировки 6-й статьи ГК РФ. Там сказано, что в ситуациях, когда гражданские правоотношения не могут быть прямо урегулированы в силу отсутствия релевантных норм законодательства, а практика делового обычая еще не сформировалась - применяются нормы в рамках аналогии закона. И в этом случае, в принципе, «вторичный» субарендатор может попробовать предъявить «первичному» арендатору требование о перезаключении договора так, чтобы продолжить пользоваться имуществом.

Но на практике, как отмечают юристы, это возможно только тогда, когда субарендатор вовремя истребовал подписания «прямого» контракта с владельцем недвижимости. Если же контрагент «первичного» арендатора бездействовал, то все «нижестоящие договора» в общем случае прекращают свое действие. Поэтому ООО «Коннектметаллист» следует с осторожностью подходить к заключению контрактов, по которым реальный владелец имущества на несколько уровней выше, чем фактический арендодатель.

Вместе с тем некоторые юристы говорят о наличии возможности трактовать условия субаренды как механизм, при котором «нижестоящие» контрагенты все же могут рассчитывать на заключение нового контракта с владельцем недвижимости - именно в силу возможности применения норм в рамках аналогии закона.

Структура договора субаренды

Как должен выглядеть договор субаренды? В принципе, его структура в целом очень схожа с соответствующими контрактами, предусматривающими прямое взаимодействие нанимателя недвижимости и ее владельца. Рассмотрим специфику соответствующих соглашений, в рамках которых оформляется субаренда, образец структуры данных договоров.

Как и в большинстве других гражданско-правовых сделок, в рассматриваемого типа контракте прописываются общие положения. В них юристы рекомендуют употреблять термин «субаренда» - он, как мы определили выше, вполне официальный, он есть в понятийном аппарате релевантного законодательства. Общие положения по рассматриваемого типа сделкам, в принципе, те же, что и при стандартных договорах аренды - владелец полностью уступает право пользования недвижимости нанимателю, гарантирует, что недвижимость не находится в залоге и т. д. Обязательно отмечается срок действия договора.

Следующий пункт соглашения - обязанности сторон. Здесь все практически то же самое, как если бы заключался обычный договор аренды. Прописываются сроки передачи недвижимости субарендатору, если это требуется - использование объекта по такому-то назначению, обязательства контрагента владельца недвижимости содержать помещение в порядке и т. д.

Далее в договор обычно включаются условия по оплате, а также порядок расчетов. Как правило, указывается срок осуществления субарендатором соответствующих платежей - обычно до 5 числа каждого месяца, оговаривается право арендатора взыскивать задолженность. Включаются положения об оплате коммунальных услуг и т. д. В целом все то же самое, что при «первичном» договоре найма нежилого помещения.

Следующий пункт договора - ответственность сторон. Здесь формулировки также в достаточной мере стандартны. Это обязательство субъектов правоотношений уплачивать пени, штрафы и т. д.

В договоре субаренды также прописываются условия изменения, расторжения или же прекращения действия соответствующего контракта. Обычно они связаны с регулярностью внесения платежей, а также, как мы отметили в начале статьи, сдачей имущества в последующий найм в пользу третьих лиц без согласия арендодателя.

В соглашениях о субаренде, так же, как и во многих других типах контрактов, могут прописываться особые условия. Они могут отражать, например, тот факт, что возможные неотделимые улучшения объекта становятся собственностью арендодателя. Также обычно закрепляется положение, по которому субарендатор вправе продолжить пользоваться объектом недвижимости, даже если право собственности по нему перейдет к третьим лицам.

В числе прочих условий договора, которые также обычно прописываются - те, что, к примеру, регулируют, в дополнение к предыдущим формулировкам, варианты с осуществлением улучшения в структуре объекта. Такие как, например, проведение капитального ремонта.

Государственная регистрация субаренды в общем случае не требуется. При этом, как мы уже отметили выше, текущий арендатор должен иметь письменное согласие владельца недвижимости на последующие заключение сделок, предмет которых - сдача внаем соответствующего объекта. Виды деятельности фирм, заключающих подобные сделки, могут быть любыми. Если стороны подписывают договор, по которому оформляется субаренда помещения, ОКВЭД фирмы и иные атрибуты, характеризующие профиль организации с точки зрения отрасли бизнеса, значения не имеют.

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, первый берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с договором между ним и арендодателем. При этом арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки – без его согласия она может быть признана недействительной.

Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма устанавливается законодательно в п.2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии. Есть еще один важный момент, по договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам. Следует учесть, что, как и все договоры, касающиеся недвижимого имущества, договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Что нужно для регистрации договора о субаренде

Чтобы в установленном законом порядке зарегистрировать сделку, вы должны будете оплатить государственную пошлину и приложить платежный документ, подтверждающий уплату, к документам, представляемым на регистрацию. В этот пакет документов должны входить:

Документы, удостоверяющие личности участников сделки – арендатора и субарендатора;
- правоустанавливающие документы на передаваемое в субаренду имущество – договор аренды, а также и сам договор субаренды, который предоставляется в виде подлинников в количестве не менее чем 2 экземпляра;
- документы на имущество, передаваемое в субаренду: кадастровые и технические паспорта и иные документы, содержащие описание объекта арендных отношений.

Перед регистрацией сделки уточните полный перечень необходимых документов в территориальном органе Росреестра.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

сдавать арендованное имущество в субаренду;

передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

отдавать арендные права в залог;

вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

По общему правилу все эти операции арендатор может осуществлять

только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Следует отметить, что арендатор может производить все эти действия только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Наибольшее распространение на практике получили случаи заключения договоров субаренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Пример 1

Договор аренды здания прекращен досрочно по вза­имному согласию сторон. Субарендатор обратился к арендодателю с просьбой о заключении договора арен­ды в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды. Если договор арен­ды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соот­ветствии с ним договоры субаренды. В качестве приме­ра ничтожных можно привести следующие сделки:

Не соответствующие закону или иным правовымактам (ст. 168 ГК РФ);

Совершенные с целью, заведомо противной основамправопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

Притворные и мнимые сделки (ст. 170 ГК РФ).

Пример 2

Между юридическими лицами заключен договор арен­ды нежилого помещения. Арендодателем выступает государственное предприятие. Арендатор с согласия арендодателя передал арендуемое нежилое помеще­ние в субаренду. Впоследствии выяснилось, что при за­ключении договора аренды арендодатель не получил согласия собственника на передачу закрепленного за ним нежилого помещения в аренду. Таким образом, до­говор аренды является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Поскольку первоначальная сделка арен­ды ничтожна, договор субаренды также является ничто­жным. Но в соответствии со ст. 115, 296, 297 ГК РФгосударственное предприятие не имеет права высту­пать арендодателем закрепленного за ним на праве оперативного управления имуществом. Таким образом, первоначально ничтожность сделки возникает из того, что она заключена ненадлежащей стороной.

При заключении договора субаренды ответственным по первоначальному договору аренды продолжает оста­ваться арендатор.

Пример 3

В соответствии с договором аренды арендатору пре­доставлено в пользование здание, с согласия арендода­теля часть здания сдана в субаренду. Субарендатор не вносит своевременно арендную плату за занимаемую им часть помещения. Ссылаясь на данные обстоятельства, арендатор также задерживает перечисление арендной платы арендодателю. Действия арендатора в подобной ситуации неправомерны. Наличие договора субаренды не изменяет права и обязанности арендатора по перво­начальному договору аренды. Несвоевременное внесе­ние арендной платы субарендатором не является осно­ванием для отсрочки платежа арендатором.

Субаренда в Санкт-Петербурге

В городе действует упрощенный порядок предостав­ления объектов нежилого фонда, арендодателем кото­рых выступает КУГИ, в субаренду, установленный распо­ряжением КУГИ от 16.06.1998 № 820-р «О предоставле­нии объектов нежилого фонда в субаренду» (далее — Распоряжение № 820-р).

Арендаторы, не имеющие задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, име­ют право на заключение договоров субаренды без до­полнительного рассмотрения вопроса на Комиссии по распоряжению объектами недвижимости (далее — Ко­миссии) и издания соответствующих распоряжений пред­седателя КУГИ. Арендаторы, заключившие договор арен­ды до издания упомянутого распоряжения, могут реали­зовать свое право на заключение договоров субаренды путем заключения дополнительного соглашения к дого­вору по формам, приведенным в приложениях к Распо­ряжению № 820-р.

Таким образом, для сдачи помещения в субаренду в соответствии с указанным Распоряжением достаточно сослаться на соответствующий пункт договора аренды, дополнительного соглашения с КУГИ и доказать отсут­ствие задолженности по арендной плате. Отсутствие у арендаторов задолженности по арендной плате на мо­мент подписания договоров субаренды является сог­ласием арендодателя на сдачу в субаренду. Дополни­тельного согласия арендодателя на сдачу объектов нежилого фонда в субаренду не требуется. При этом арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня го­сударственной регистрации договора субаренды.

Все вышесказанное касается арендаторов, заключивших договор аренды, не предусматривающий применения ко­эффициента социальной значимости менее 1.

Если же в договоре аренды размер арендной платы рассчитан с применением коэффициента социальной значимости менее 1, то порядок предоставления поме­щения в субаренду в данном случае иной. Арендатор по такому договору аренды вправе обратиться с письмен­ным заявлением в агентство КУГИ для получения на Ко­миссии согласия арендодателя на сдачу в субаренду, приложив проект договора субаренды, план объекта не­жилого фонда, учредительные документы лица, изъя­вившего желание стать субарендатором, а также разре­шения Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных кон­тролирующих органов на использование объекта нежи­лого фонда под цели, указанные в договоре субаренды. Агентство КУГИ рассматривает это заявление в течение 10 дней со дня его регистрации, после чего направляет в Комиссию заключение о целесообразности согласия арендатору на сдачу в субаренду, а также сформирован­ный пакет документов. После этого Комиссия принима­ет соответствующее решение, на основании которого с арендатором заключается (либо не заключается) допо­лнительное соглашение к договору аренды. При этом арендная плата за сдаваемые в субаренду площади бу­дет рассчитываться по полной рыночной ставке незави­симо от того, осуществляет субарендатор социально-значимый вид деятельности или нет.

Субаренда в Ленобласти

В Ленобласти вопрос передачи арендованного объ­екта недвижимого имущества в субаренду решается иначе.

Во-первых, отметим сразу, что в области социальному фактору уделяется намного меньше внимания, чем в Санкт-Петербурге, т.е. льготники (например, благотвори­тельные и иные некоммерческие организации и объеди­нения) могут рассчитывать только на невостребованные площади.

Вопрос передачи арендуемого объекта нежилого фон­да в субаренду регулируется Распоряжением Леноблкомимущества от 28.01.1998 № 19 «О порядке предоста­вления в субаренду объектов нежилого фонда». Им, в ча­стности, устанавливается, что:

1.Передача в субаренду арендуемого объекта осуществляется арендатором на основании договора с суб­арендатором, заключаемым с письменного разрешения Леноблкомимущества.

2.В субаренду не может передаваться более 50 % площади арендуемого объекта.

3.Арендатор, изъявивший желание выступить арендодателем по договору субаренды, обращается в Леноблкомимущество с письменным заявлением, к которомуприлагаются:

Копия ходатайства (на имя арендатора) лица, жела­ющего заключить договор субаренды, с указанием целейпредполагаемого использования помещений, их площа­ди, срока субаренды;

Письменное согласие балансодержателя объекта;

Проект договора субаренды;

Выкопировка помещений, предполагаемых к сдачев субаренду;

Копия устава юридического лица, изъявившего желание стать субарендатором;

Разрешение Госсанэпиднадзора и Госпожнадзора в случае перепрофилирования арендуемых помещений при сдаче в субаренду.

Затем, после проверки представленных документов, проводится заседание Комиссии, которая и выносит окон­чательное решение. То есть субарендатор должен прой­ти точно такую же процедуру, что и сам арендатор. Есте­ственно, она занимает значительный период времени.

Почему область настолько затруднила саму возмож­ность передачи объектов нежилого фонда в субаренду? По-видимому, такая позиция области объясняется тем, что на ее территории расположено большое количест­во невостребованных объектов, средств на содержание которых в надлежащем состоянии у области не хвата­ет, и, как следствие, область хочет привлечь как мож­но большее количество арендаторов. Поэтому законо­дательно созданы такие условия арендаторам и потен­циальным субарендаторам для сдачи арендуемого объ­екта в субаренду, что хозяйствующему субъекту выгод­нее обратиться напрямую к Арендодателю в лице Леноблкомимущества.