Если участок принадлежит вам давно, до 31.01.1998, то понадобится провести перерегистрацию права собственности на землю в Федеральной Российской Регистрационной службе.Это можно сделать при регистрации перехода права собственности, но лучше позаботиться об этом заранее.

Для перерегистрации перед продажей понадобится доказать, что земельный участок принадлежит вам:

• если вы приобрели землю, то самый простой способ –предоставить договор купли-продажи владения;
• если договора не сохранилось, то для доказательства права на собственность можно предоставить распоряжения, акты, выписки, справки из государственных органов или органов местного самоуправления, говорящие о том, что данный участок принадлежит вам;
• если вы получали землю , то можно взять у нотариуса ;
• при отсутствии любых документов, можно попытаться . Нужно будет доказать, что вы пользуетесь землей вот уже 15 лет, в этом вам помогут соседи, квитанции по оплате и другие документы.

По закону страны для продажи земельного владения понадобятся документы, характеризующие предмет сделки. Таким документом является . Этот документ описывает землю со всеми её особенностями, но главное – в нём четко прописаны размеры и местоположение вашего владения. В кадастровом паспорте также прописан уникальный номер вашей земли.

Без этого документа невозможно совершить продажу. Если у вас его нет, то придется предварительно получать его в Федеральной Службе Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии или просто . Если все в порядке, то через месяц вы получите кадастровый паспорт на землю, где будут прописано местоположение, границы вашего владения и личный номер участка.

Выбираем оптимальную стоимость участка

Раз вы владелец земли, то можете выставить . Но лучше брать цену участка не с потолка, а на основании исследования его ценности и ситуации на рынке. Сделать такое исследование можно самостоятельно или через оценочную компанию. Самостоятельно оценить землю можно, сравнив цены различных участков через интернет. Для получения объективной оценки нужно при сравнении учитывать многие вещи:

1. размер территории – здесь все понятно;
2. расстояние до города – одинаковые по размеру участки при различном удалении могут оцениваться по-разному;
3. расстояние до дороги, её оживленность – параметр родственен предыдущему пункту;
4. использование земли – бессмысленно сравнивать стоимость дачного участка со стоимостью территории бывшего завода;
5. инфраструктура– к ней относятся: находящиеся рядом магазины, организации из сферы услуг, образовательные учреждения;
6. коммуникации– к ним относятся: электроснабжение, водопровод, канализация;
7. интересным преимуществом в современном мире является наличие сотовой связи;
8. наличие, размер и состояние построек: дома, сараев, теплиц, туалета;
9. находящийся рядом лес или водоем также сильно влияет на стоимость;
10. также как и расположенный недалеко завод или железная дорога;
11. топография – сравнивать надо территории с одинаковым рельефом;
12. характеристика почв и грунта – особенно важно при использовании земли для посевов или постройки дома.

Для оценки участка через оценочную компанию заключается договор с фирмой. После чего на участок приезжает сотрудник и проводит необходимые исследования: фотографирует, измеряет, выясняет другие характеристики территории. Заключение вам предоставят через 4-6 рабочих дней . Плюсы такого способа в экономии времени и профессиональной оценки земли. Минусы в дополнительных тратах и возможности неправильной оценки владения. Сгладить минусы и увеличить плюсы можно при помощи тщательного и неторопливого выбора оценочной компании.

Как найти покупателя

Нужно помнить, что осенью и зимой интерес к земельным участкам очень низкий. Продавать землю выгодней, быстрее весной и летом. Перед продажей приведите территорию в порядок. Покрасьте или отремонтируйте нуждающиеся в этом строения. Уберите грязь и мусор. Можно даже посадить огород, тогда шансы на успешную сделку сильно возрастут.

Для поиска покупателя можно также воспользоваться услугами специализированной фирмы или попытаться найти клиента самому. При обращении в специальную компанию плюсы и минусы почти такие же, как при определении стоимости земли через оценочную фирму. Чтобы выиграть максимально, найдите фирму, которая согласится заключить договор с условием, что вы можете отказаться от её услуг в любой момент без каких-либо потерь. Тогда вы можете искать покупателя сами и одновременно подключить к этому фирму.

Если вы найдете клиента самостоятельно, то просто расторгните с фирмой контракт и ничего не потеряете. Также проследите, чтобы по договору оплата за услуги фирмы шла тогда, когда покупатель подпишет основной или предварительный договор или . Иначе может получиться так, что покупатель найден, вы оплатили услуги фирмы, а покупатель потом просто взял и отказался.

Для самостоятельного поиска покупателя поговорите для начала с друзьями и соседями по даче. Бывает так, что сосед совсем не против расширения своих владений за счет вашего участка. Также нужно подать объявление в газете и через интернет. Подавать объявление в газете очень важно не только в том городе, где вы живете, но и в близлежащих к участку населенных пунктах. В интернете желательно вывешивать объявление на специализированных сайтах, занимающихся продажей земли. Онлайн-объявление обязательно сопровождайте подробным описанием и фотографиями.

Что такое предварительный договор и задаток

В обозначается намерение в будущем создать основной договор о купле-продаже. Этот договор подтверждает серьезные намерения покупателя, в этом его преимущество. Недостаток состоит в том, что после его заключения у продавца появляется обязанность заключить основной договор.

Что прописывается в предварительном договоре:

• стоимость участка в будущем основном договоре;
• срок заключения основного договора;
• срок составления основного договора;
• детальное описание продаваемого предмета.

Если сроки заключения и составления будущего основного договора в предварительном не указаны, то берется стандартный срок – один год .

В предварительном договоре может быть оговорен и задаток. является гарантом заключения в будущем основного договора. При отказе продавца от его заключения, покупатель может требовать задаток обратно в двойном размере. При отказе покупателя от заключения основного договора задаток остается у продавца.

Какие понадобятся документы для оформления продажи-покупки

Подготовьте документы по следующему списку:

1. . С четким указанием адреса и месторасположения участка, его площади и . Также должно быть указано, к какой , какие виды деятельности разрешены или запрещены на земле. Должно указываться наличие построек, они считаются существующими, даже если не закончены.
2. Главным документом является . В него вносится следующая информация:
   • паспортные данные покупателя и продавца;
   • права, обязательства и ответственность сторон;
   • кадастровые данные: , размер, границы;
   • для каких целей годится участок, есть ли ограничения по законодательству;
   • данные об обременениях;
   • стоимость земли;
   • время заключения договора.
3. Обязательно должен быть приложен отказ субъекта Российской Федерации от приобретения данного участка. Делается это из-за того, что субъект Российской Федерации имеет право первенства в выкупе .
4. Документ, подтверждающий ваше право, как владельца, продавать землю. Им является свидетельство о государственной регистрации права на землю.
5. Паспорт.
6. Справка, подтверждающая наличие обременения, ограничения, или справка об их отсутствии.
7. Самый важный пункт для продавца – справка из банка, подтверждающая наличие у покупателя средств на счету или в ячейке.

Заключение договора, получение денег и переход прав собственности

Лучшим вариантом передачи наличности будет подписание основного документа непосредственно в банке при обязательном присутствии нотариуса. Тогда продавец подписывает договор о продаже, а покупатель передает ключи от ячейки с деньгами. При помощи расписки регистрируется факт получения продавцом денег, и подписывается договор купли-продажи.

Право собственности покупатель получает тогда, когда документы о факте купле-продаже будут зарегистрированы Росреестре. Документы будут анализироваться на предмет их законности, отсутствия противоречий, результат по ним покупатель получает в течение 10 дней .

Риски при оформлении договора купли-продажи

Позиция продавца гораздо выгоднее, он рискует намного меньше, чем покупатель, но несоблюдение элементарных правил может обернуться потерей недвижимости. Главное и единственное правило – подписывать договор купли-продажи только после или во время получения денег в руки или при подтверждении возможности снять их со счета.

Лучший вариант, когда недвижимость оплачивается покупателем перед заключением договора. Если покупатель отказывается, то все равно не беспокойтесь. Продавец защищен законом о том, что факт купли-продажи считается доказанным, только когда у покупателя есть .

Можно ли продать арендованный у органов местного управления земельный участок и как это сделать?

На видео адвокат Максим Назаров разъясняет нюансы продажи такого специфического земельного участка.

Продажа дачного участка - непростая задача, как может показаться на первый взгляд. Необходимо не только правильно подготовить сделку: оформить договор, собрать необходимые документы, но и пройти регистрацию в Росреестре. На каждом этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Мы знаем, какие нюансы необходимо учесть при купле-продажи дачного участка и расскажем, как их преодолеть.

Что нужно для продажи дачного участка?

Первое и важное правило при продаже дачного участка - наличие правоустанавливающих документов на него. Если надел поставлен на кадастровый учет и внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), то количество хлопот заметно сокращается. В противном случае, необходимо оформить дачный участок в собственность. Лишь тогда можно заключать договор купли-продажи.

Чтобы сделка считалась законной, нужно пройти четыре этапа:

1. поставить дачный участок на кадастровый учет;
2. зарегистрировать надел в собственность;
3. заключить договор купли-продажи (соглашение, порядок взаиморасчетов, акт приема-передачи земельного участка);
4. зарегистрировать переход права собственности;
5. получить выписку ЕГРН.

Первые два пункта необходимо выполнить, если вы до сих пор не оформили землю в собственность. Сначала нужно поставить дачный участок на кадастровый учет. Для этого нужно вызвать кадастрового инженера, который проведет межевание, составит план и подготовит бумаги на оформление участка в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Поставили участок на кадастровый учет - можно регистрировать право собственности в Росреестре и получать выписку ЕГРН.

Дачный участок должен быть внесен в ЕГРН, иначе его нельзя продать.

Закон о продаже дачного участка

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 549-557). Он устанавливает правила:

• продажи земельного надела;
• составления самого соглашения (форма, предмет, цена);
• регистрации права собственности;
• передачу дачного участка покупателю.

Переход права собственности прописан в ст. 218 ГК РФ.

Стоит обратить внимание и на закон о дачной амнистии, который позволяет в упрощенном порядке оформить дачный участок в собственность, - Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ.

Порядок оформления сделки

Итак, у вас на руках имеется свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (выписка ЕГРН) и документ, подтверждающий основания приобретения надела. Теперь можно заключать договор продажи. Оформить его можно самостоятельно или обратиться к юристу. Второй вариант предпочтительней - специалист учтет все нюансы вашей ситуации. После заключения договора, останется только подать документы в регистрирующий орган и оформить переход права собственности.

Где оформить продажу дачного участка?

Регистрирует сделку только Росреестр. Без регистрации она не будет признана законной, поскольку договор купли-продажи не является подтверждением права собственности, а только его основанием.

Подать документы на регистрацию можно лично или через интернет. В первом случае нужно посетить местное отделение Росреестра (по адресу регистрации дачного участка) или МФЦ. Если от вашего имени действует другой человек, он должен подтвердить свои полномочия нотариальной доверенностью. Во втором - подать документы в электронном виде через портал Госуслуг или официальный сайт Росреестра .

Заявление на регистрацию дачного участка можно подать как лично, так и через интернет.

Документы для регистрации сделки купли-продажи дачного участка

Для осуществления сделки в Росреестр нужно подать:

• заявление;
• паспорт (как продавца, так и покупателя);
• письменное согласие супруга на продажу дачного участка (если продавец состоит в браке);
• выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права;
• кадастровый паспорт на надел;
• план межевания;
• договор купли-продажи и акт приема-передачи;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Оплатить госпошлину лучше сразу, поскольку заявку рассмотрят только после платежа. Регистрация перехода права собственности займет 7 рабочих дней, если документы подавали в МФЦ - 9 рабочих дней.

В указанный сотрудником Росреестра день нужно получить выписку ЕГРН, произвести взаиморасчеты между сторонами и передать дачный участок по акту (если это не было сделано ранее).

Госпошлина за регистрацию земельного участка - 350 руб.

Договор купли-продажи дачного участка

Особое внимание нужно уделить оформлению договора купли-продажи дачного участка. Чем больше подробностей вы укажите, тем лучше. Также ГК РФ требует включить в текст существенные условия, без которых договор считается незаключенным - четкое описание предмета и цена. Внимательно заполняйте все разделы, особенно реквизиты сторон и сведения об объекте недвижимости. Регистрировать договор не нужно, как и заверять у нотариуса.

Договор заполняется в трех экземплярах: один передается покупателю, второй - продавцу, а третий - в Росреестр.

Акт приема-передачи

Многие продавцы и покупатели не оформляют акт приема-передачи после подписания договора. И зря. По своей сути, акт - простой документ, который подтверждает переход дачного участка от продавца к покупателю. Но он имеет значимую юридическую силу. В случае оспаривания одной из сторон сделки факта продажи, акт может сыграть ключевую роль в споре.

Взаиморасчеты

Подписать договор купли-продажи - это еще полдела. Покупатель также обязан оплатить покупку. Цена определяется договором. Способов оплаты несколько: наличным или безналичным расчетом, в рассрочку. Об этом стороны также договариваются заранее. Но чтобы избежать мошенничества, рекомендуем проводить взаиморасчеты через банк.

Берете оплату за дачный участок наличными - попросите расписку.

Налогооблажение

Любая недвижимость облагается налогом, в том числе и дачный участок:

Отметим один нюанс. Новый собственник может получить налоговый вычет по НДФЛ, если дачного участка предназначен для ИЖС или на нем расположен жилой дом.

Уплата земельного налога - обязанность собственника.

Возможные проблемы

Какую бы вы недвижимость не покупали: землю, квартиру или гараж, необходимо самостоятельно проверить информацию об объекте. Дачный участок - не исключение. Сведения о нем можно получить из Выписки ЕГРН - запросить ее может любой желающий. Вы узнаете кадастровый номер, дату регистрации, категорию земель, площадь участка, вид собственности, наличие зарегистрированных строений и обременений.

Также необходимо попросить продавца предоставить квитанции, которые подтвердят отсутствие долгов. Сделать это он обязан по первому требованию.

Узнать о дачном участке можно из выписки ЕГРН.

Еще один момент, на котором стоит заострить внимание - вид собственности. Если дачный участок находится в долевой собственности, то купить его целиком можно только при наличии письменного согласия всех совладельцев. При этом договор купли-продажи придется заверять у нотариуса.

Если продавец состоит в браке, он обязан предоставить письменное согласие супруга на продажу дачного участка. Даже если собственником указан только один человек, такое согласие получить необходимо. Учитывайте эти моменты при заключении договора купли-продажи, и сделка пройдет гладко.

Дополнительные материалы по теме:

Как оформить право собственности на земельный участок в 2019 году? Оформление и расторжение договора купли-продажи квартиры Как оформить право собственности на квартиру?

При желании приобрести землю в собственность покупателям юристы советуют проявлять бдительность и осторожность. Процесс довольно не простой и сделка с юридической точки зрения имеет много нюансов. Допущенные ошибки могут обернуться не только потерей, но и всех вложенных денежных средств.

Земля считается недвижимым имуществом, требует прохождения в регистрации в госструктурах. Для получения свидетельства о переходе права на собственность требуется пройти ряд процедур. Регистрация участка в отдельности или совместно с домом имеет некоторые отличия.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Проблемы возникают при оформлении доли или получении кадастрового плана. Как не ошибиться при покупке земли, какие основные нюансы нужно учесть при оформлении, когда проведение сделки невозможно и как зарегистрировать участок в собственность на себя правильно рассмотрим подробнее в виде пошаговой инструкции в данной статье.

Земельный кодекс

Нормативы купли-продажи прописаны в кодексе в ст. 450-490 . Сделка, проведенная в несоответствии с указанными нормативами, будет считаться недействительной, влечет за собой не только потерю права на приобретение земли, но и возможно денежные вложения покупателя. Проведение регистрации – поэтапное, соблюдение всех правовых норм крайне необходимо.

Этапы проведения купли-продажи

• Договор между сторонами-участниками сделки составляется в первую очередь с обозначением предмета сделки , его размеров, площади, адреса местонахождения, наличия обременений (если имеются), составления договора (возможно от руки). Далее предоставление в 3 экземплярах совместно с пакетом документов для регистрации в Росреестр. После оплаты госпошлины будет проведено рассмотрение заявки и документации. При отсутствии претензий со стороны госрегистраторов будет проведена перерегистрация прав, покупателю выдано право собственности.
• Подготовка заключается в сборе документации:
  • составленного сторонами договора;
  • паспортов покупателя и продавца;
  • нотариально заверенной доверенности при проведении сделки доверенным лицом;
  • правоустанавливающего документа на участок от продавца (договора купли-продажи мены дарения, свидетельства о наследстве);
  • плана межевания, сведения в котором должны полностью соответствовать указанным в свидетельстве о праве собственность, имеющемся у продавца земли;
  • кадастрового паспорта на объект;
  • акт передачи участка, составление которого обязательно при посещении россрестра;
  • квитанции об оплате госпошлины (300-2000 руб в зависимости от размеров, категории участка).
• Совместная подача заявления в Росреестр, получение свидетельства. Стоит понимать, что после подачи документации и заявления новое св-во на землю может быть выдано только на основании старого, имеющегося на руках у продавца и прошедшего ранее регистрацию о праве на собственность. Документы, выдаваемые в советские годы администрациями района, сегодня недействительны и не имеют юридической силы. Сделка купли-продажи невозможна, если изначально продавцом не пройдена регистрация в госструктурах, и на руки не выдавалось св-во о праве на собственность, также кадастровый план с отражением категории участка, условий по его использованию возможно взятого в аренду или в бессрочное пользование. Земля – это недвижимость и все сделки с ней урегулированы государством.

Особенности составления договора купли-продажи

Проблемы у сторон появляются при неучтении некоторых нюансов особенностей данной сделки. Больше всех рискует покупатель потерей денежных средств.

Перед покупкой нужно собрать полную информацию об объекте:

• имеются ли регистрационные документы на дом при покупке участка совместно с ним;
• принадлежит земля одному владельцу или в росреестре зарегистрировано несколько;
• является ли продавец законным владельцем и дома и участка , возможно на то или другое он не имеет прав;
• на каком основании продавец пользуется землей.

Участки, выданные бессрочно или в пожизненное пользование, не считаются собственными . Кроме того важно проверить наличие у владельца разрешения на застройку. В некоторых случаях, например, близ водной зоны, охраняемых зон заповедников, парков гос. значения оно незаконно.

Возможны ограничения продавца по использованию участка или нарушения (несоответствия) тому, что обозначено в регламенте. Характеристики объекта, приобретаемые сотки должны соответствовать обозначенным в кадастровом плане или прохождение поблизости подземных коммуникаций, когда последующее строительство на участке может стать просто недоступным.

При даче продавцом заведомо ложных сведений покупатель вправе требовать через суд расторжения сделки и возмещения убытков. Процедура при покупке участка может изрядно затянуться, что совсем не в интересах покупателя.

Важно еще при планировании приобретения земли тщательно перепроверить все возможные нюансы, чтобы в итоге не остаться ни с чем. При заключении договора всю информацию (цену, описание предмета сделки, подробное указание адреса, площади, категории земли, вида разрешения на использовании, номер кадастра, границы участка в соответствии с теми, что указаны в межевом плане) отражать только письменно, но по возможности заверить у нотариуса.

• возможности у продавца обратного возврата участка при желании;
• ограничении прав у покупателя по использованию при неучтенных каких-либо условиях;
• возможной подачи претензии третьими лицами.

Возможно укрывание от него информации о качестве почвы, запрете на строительство, или близком расположении воды, проходящих под землей коммуникаций. Часто стоимость завышена, не соответствует действительной. Всего этого можно избежать, если к сделке подойти максимально ответственно. При появлении спорных моментов сначала лучше проконсультироваться с юристом.

При составлении договора стоит обратиться внимание на описание объекта. Информация должны быть предельно подробной и точной. Соглашение имеет юридическую силу и без заверения у нотариуса, но должно быть составлено письменно и правильно. Ошибки допущенные могут обернуться против покупателя, неминуемы потеря денег, также переход прав собственности на землю на нового владельца.

Пакет документов

Продажа своего земельного надела по всем правилам закона требует сбора ряда документов:

• паспорта;
• кадастрового номера (выписки из кадастра);
• карты землепользования (выписки, полученной в районной администрации с печатью и подписью управляющего);
• правоустанавливающего документа;
• квитанции об уплате земельного налога (выданной в бухгалтерии администрации);
• справки по форме №9 тех.паспорта при наличии построенного объекта на участке (при отсутствии можно заказать в БТИ);
• протокола о согласовании границ (выполненной представителем службы геодезии с подписями собственников-соседей);
• справку о разрешении продажи участка (за получением обратиться в отдел архитектуры при администрации города);
• согласие мужа (жены) на проведение сделки , заверенное нотариусом;
• выписку из ЕГРП.

Если постройки на участке отсутствуют, то также потребуется документально подтвердить данный факт. Это общепринятый список документации. По запросу представителей гос. структур возможно потребуются иные дополнительные бумаги.

Какие ограничения существуют со сделками с землей?

Ни покупатель, ни продавец при заключении сделки не могут изменить:

• целевое назначение земли;
• условия использования в случае наличия обременений (ограничений) например, расположение участка в охраняемой зоне или прохождение поблизости линии электропередач;
• предмет договора;
• размер госпошлины (обозначен государством, прописан в налоговом кодексе, стоимость может варьировать с учетом долей на участке).

Основные моменты регистрации

Сделка по купле-продаже вполне прозрачная, но продавцы для получения большей прибыли зачастую идут на разного рода ухищрения, пытающиеся, например, продать участок со строением дороже (домом) без имеющегося разрешительного документа на возведение объекта.

Земли различны тем, что на одних можно выстраивать дома, другие же пригодны исключительно для землепользования, выращивания плодово-ягодных культур. Покупателям нужно быть осторожными.

Прежде чем составлять договор, внимательно изучать его. Он должен отражать в себе подробно описание прилегающей территории к участку. Возможно поблизости находятся заповедники или места захоронений, когда земли принадлежащие государству просто не подлежат выкупу или продаже.

Стоит обратить внимание на состав, характеристики почвы возможно. Может быть, это заболоченные неплодородные места, где выращивание насаждений совершенно бессмысленно.

Важно внимательно изучить всю документацию, в частности кадастровый паспорт, в котором все данные должны соответствовать действительности, четко совпадать с теми, которые были зафиксированы при проведении межевания на участке экспертом.

После самостоятельной поверки всех данных для регистрации участка нужно в регистрационную палату подать документы, оплатив предварительно госпошлину. Участок будет занесен в госреестр, при переоформлении прав собственности на нового владельца в архиве проставлена новая ученая запись.

На приятие решения-разрешения на продажу отводится 10 дней. В случае одобрения новому владельцу будет выдан кадастровый паспорт с внесенными изменениями. Если сделку решено сторонами расторгнуть, то нужно обратиться вновь к регистраторам. В принципе это возможно на этапе не внесения изменений новых записей в рос. реестр.

Если же права переданы новому владельцы, но открылись новые неприятные факты, то расторгнуть договор можно только в суде. При принятии положительного вердикта в пользу покупателя запись в реестре аннулируется, имущество возвращается старому владельцу, который в свою очередь должен вернуть денежную сумму, вложенную покупателем в процессе оформления.

Нюансы проведения кадастрового учета

Купить или продать земельный участок – ответственное дело. Часто покупателям приходится сталкиваться с некоторыми нюансами или ограничениями.

Еще на стадии оформления договора нужно осведомиться о целевом назначении земли. Понятно, что при прохождении рядом дороги или линии электропередач новый владелец не сможет их убрать. К тому же по закону земля не подлежит продаже, если продавец не посуетился пройти ранее процедуру регистрации в службе кадастра, и участок не был поставлен на учет, просто нигде не числится.

Нюансы возникают, если земля находится в долевой собственности, т. е. хозяин не один, а сразу несколько. Покупателю принадлежит лишь доля, а не весь участок в целом. Значит, имеет право собственности только на часть земли. При разделении участка на доли межевание проводится каждой в отдельности, равно как и свидетельство о праве на собственность выдается на каждую отдельно взятую долю.

Еще один нюанс. Собственность считается долевой только в случае четкого разграничения ее на части, каждая из которых зарегистрирована, имеет свой номер кадастра и состоит на учете. При отсутствии такого разграничения долей собственность считается совместной, и продажа своей доли возможна только при согласии всех иных собственников, которых нужно уведомить о продаже, послав извещение в письменной форме.

Если этого сделано не будет, то подобная сделка купли-продажи по суду может быть признана недействительной, к тому же и остальные собственники уже не смогут предложить продавцу разделение своей доли между всеми участниками.

Продажа его невозможна без письменного согласия совершеннолетних членов семьи. Сделка может не состояться в случае отказа от продажи одного из них, даже если он – не собственник участка.

Земля не подлежит продаже, если не состоит на едином гос. учете. Требуется размежевание на доли, постановка на кадастровый учет каждой доли в отдельности. Продажа участка (доли) возможна только в случае регистрации права собственности на них, наличия на руках кадастрового паспорта.

Если при разделе его на доли продавцу досталась лишь одна часть, то в случае продажи он должен получить письменное нотариально заверенное согласие на продажу от иных собственников. Стоит понимать, что доля – это самостоятельный надел. При наличии выданного свидетельства о праве собственности на долю на руки в случае продажи разрешение других собственников уже не требуется.

Перед тем, как заключать договор о продаже нужно составить акт приема-передачи земли. Регистрация прав проводится в ФУГРЦ, куда и нужно обратиться обеим сторонам-участникам сделки, написать заявление, предоставить вышеописанные документы.

Особенности купли-продажи дома с земельным участком

На даче или в загородном доме недвижимых объектов два – дом и участок, оформление прав собственности на которые производится в отдельности. Вот тут и возникают часто недоразумения. Собственник не может продать дом при выделении, например, земли ранее в бессрочное пользование или получении участка в наследство, также не прошедшего процедуру регистрации.

При таких условиях покупателю просто не перейдут права или самостоятельно за свой счет придется пройти ряд процедур:

• вызвать представителя кадастра для проведения работ по межеванию;
• написать заявление в администрацию о желании приобрести участок в собственность с возможностью последующей продажи;
• воспользоваться правом выкупа земли по стоимости кадастра или оформлением ее аренду;
• пройти регистрацию прав в ЕГРП уже совместно с домом , написав соответствующее заявление.

Все это покупателю придется сделать за свой счет, хотя земли, переданные по наследству, подлежат бесплатной приватизации, причем это выгодно покупателю. Нет смысла выкупать землю по завышенным ценам, достаточно ее приватизировать. Закон дает на это право.

Получается противоречие в кодексе. Согласно ст.552 передача земли в собственность, находящаяся под строением, возможна. Однако, с другой стороны дом не может быть продан без земли, на которой построен.

Что можно сделать? Оформить договор купли-продажи сразу на дом и землю или провести кадастровые работы на участке, разделив его на доли. Хотя опять же межевание при наличии дома затруднительно и ограничено.

1. Когда возникают малейшие подозрения в честности продавцов, лучше отказаться от покупки или доверить проверку документов специалистам. Они быстрее узнают, если на землю есть ограничения или обременения, если еще есть претенденты на роль хозяев, например, когда участок достается в наследство и кого-то оставили за бортом.
2. Когда продавец честный, но документов явно не хватает и требуется время для их подготовки, стоит заключить договор о намерениях. Это предварительное соглашение, которое гарантирует обеим сторонам совершение купли-продажи по факту готовности бумаг.
3. Несмотря на естественное стремление сделать все самостоятельно, чтобы удешевить процесс, стоит привлечь профессионалов. При нынешней стоимости земли суммы сделки таковы, что проще отдать часть нотариусу или риелтору, чем накосячить при оформлении и потерять все.
4. Обычная практика передачи денег, это использование банковской ячейки. Банк становится гарантом, что средства будут переданы без проволочек. Условия оговариваются сторонами.
5. К особенностям сделки можно отнести то, что подписанием договора дело не заканчивается. Обычно деньги передаются продавцу не после подписания документа, а после перерегистрации на покупателя.

Вам понадобится

• - паспорт;
• - свидетельство о собственности;
• - выписка из кадастрового паспорта участка;
• - копия кадастрового плана;
• - договор купли-продажи;
• - акт приема передачи;
• - нотариальное разрешение от всех собственников на отчуждение участка;
• - оплата госпошлины за регистрацию.

Инструкция

Чтобы совершить сделку купли-продажи, продавец земельного должен быть его собственником и иметь на руках перечень документов, необходимых для регистрации права собственности на покупателей. Участок должен иметь кадастровый номер, кадастровый план и выписку из данных документов, а также иметь размежеванные границы, акт согласования с соседями о . Покупатель участка обязан иметь только документы, удостоверяющие личность. То есть все обязательства по оформлению документов на участок и подготовка их к лежит на продавце.

Для оформления сделки купли-продажи возьмите выписку из кадастрового паспорта, копию кадастрового плана, также потребуется свидетельство о собственности на участок. Согласно статье 244 ГК РФ, если участок находится в собственности у нескольких лиц, потребуется нотариальное разрешение на от всех владельцев. Если участок оформлен на одного из супругов и брак зарегистрирован, то от другого супруга потребуется нотариальное разрешение на продажу участка, так как собственность супругов является долевой, независимо от того на кого из них она оформлена (статья 256 ГК РФ и 34 СК РФ). Если супруги имеют брачный контракт с указанием долей каждого или участок был приобретен до брака или перешел в собственность путем оформления наследства, то недвижимость является единоличной собственностью того супруга, на которого оформлено свидетельство о собственности. В этом случае нотариального разрешения не требуется.

Далее идет составление договора купли-продажи. Данный документ регулируется статьями 549-558 ГК РФ и может быть заключен в простой письменной форме, с учетом всех требований закона на момент заключения сделки или у нотариуса. Подписанный договор не является документом, свидетельствующим, что сделка заключена. Сделка считается законченной и заключенной только после государственной регистрации прав собственности на покупателя (статья 164 ГК РФ, 433 ГК РФ, 122-ф3 Федерального закона).

Сделку не зарегистрируют, если к документам не будет приложен акт приема-передачи. В данном документе указываются все условия продажи, точное местонахождения участка, его земельная принадлежность, то есть, к какому виду земель относится продаваемая недвижимость, точные размеры, указания продавца, что участок не имеет обременений, и все обязательства по отношению отчуждаемой недвижимости исполнены. Также продавец собственноручно пишет, что если обнаружатся задолженности, права третьих лиц, обременения, то он обязуется урегулировать данный конфликт. Документ скрепляется подписями продавца и покупателя. Сделка регистрируется в Управление Федерального регистрационного центра, покупатель получает свидетельство о собственности на свое имя.

10698

Вступление

Договор купли-продажи в настоящее время официально считается самым распространенным видом юридических между собственником земельного массива и лицом, желающим его приобрести.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы по земельным вопросам получите юридическую консультацию по телефонам горячих линий:

Объектом в этом случае выступает сам земельный участок. Участниками соглашения являются: продавец – физическое или юридическое лицо, а также , желающие продать земельный надел и покупатель – сторона, желающая получить землю в личную собственность и располагающая достаточным количеством средств для оплаты покупки.

Для заключения данного договора должны быть соблюдены следующие требования:

• площадь должна принадлежать продавцу на правах собственности ;
• земля не должна находиться под санкциями, арестом или выступать в виде залога;
• продавец должен быть дееспособным и осознавать свои действия.

Помимо выписки из ЕГРН , подтверждающим полномочия продавца распоряжаться земельным массивом, является решение органа местного самоуправления о приватизации территорий сельскохозяйственного назначения.

Работы, проводимые с землей перед куплей-продажей

Составление договора купли-продажи земельного участка

Оформляется в виде стандартного соглашения. Законом предусмотрена простая письмена форма с указанием всех необходимых данных. Можно воспользоваться типовым актом (скачать образец договора можно здесь ) и самостоятельно его заполнить, но лучше всего обратиться к опытному юристу, который и составит соглашение. Удостоверение сделки в нотариате не является обязательным требованием, однако, чтобы в будущем документ не был аннулирован или признан ничтожным, лучше всего воспользоваться сопровождением специалиста. Крайне важно подробно изучить все документы на землю, особенно свидетельство о праве собственности и целевое назначение территории.

В договоре купли-продажи должны присутствовать следующие данные:

1. Место и дата заключения.
2. Сведения о сторонах сделки, включая паспортные данные, адреса, телефоны, а также .
3. Технические данные объекта: кадастровый номер, схема расположения, площадь, целевое назначение.
4. Стоимость покупки и порядок расчетов.
5. Порядок передачи земельного участка от продавца покупателю.

Каждый пункт договоренности должен быть подтвержден копиями соответствующих документов.

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена.

После подписания договор должен пройти обязательную регистрацию в Росреестре .

Порядок проведения купли-продажи земли

Процедура купли-продажи земли проводится в соответствии с установленными правилами. Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2017 году предусматривает следующие этапы:

1. Осуществляется сбор документов.
2. Заключается предварительный договор купли-продажи земли.
3. Проводится межевание земельного участка для точного определения границ площади.
4. Выполняется предпродажная проверка бумаг со стороны покупателя.
5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи земельного участка.
6. Акт заверяется у нотариуса при желании сторон.
7. Права на землю регистрируются в Росреестре .

Передача денежных средств осуществляется в момент подписания соглашения или после регистрации прав собственности, по договоренности сторон. Регистрация прав на землю осуществляется после уплаты госпошлины в размере 350 рублей . Сама процедура занимает не более 9 дней .

Список документов

Для оформления соглашения купли-продажи могут потребоваться такие бумаги:

• документы, удостоверяющие личность;
• свидетельство о праве собственности, выданное до 15.07.2016 года, либо выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• кадастровый паспорт земельного массива;
• правоустанавливающие документы;
• согласие супруга (ги) на проведение сделки;
• доверенность, если в купле-продаже участвуют представители сторон;

С каждого документа снимаются ксерокопии, а при постановке на учет все подтверждается оригинальными бумагами.

Признание договора купли-продажи недействительным

Существуют ситуации, в которых купчая может быть аннулирована, а сама сделка признана недействительной. В законодательных актах отмечается несколько оснований для такого решения:

• если условия сделки нарушают нормы закона;
• в случае несоблюдения формы договора;
• если сделка признана мнимой;
• при обнаружении нарушения прав третьих лиц: несовершеннолетних детей, наследников, супругов;
• если одна из сторон принимала участие в сделке в случае недееспособности или по причине угрозы жизни, здоровью.

При наличии хотя бы одной из причин, сделка может быть признана недействительной. Для этого, пострадавшая сторона имеет право обратиться в суд с исковым заявлением и попробовать доказать свои интересы уже в судебном порядке.

Если факты нарушений будут признаны судом, то это повлечет за собой ряд последствий. Прежде всего, будут те правоотношения, которые в результате проведения данной сделки.

Если стороны не имели умысла по получению выгоды, они просто возвращают чужое имущество владельцу. В том случае, если землю вернуть владельцу невозможно, то производится компенсация в денежном эквиваленте . При наличии умысла у одной из сторон, суд предусматривает имущества и возмещение ущерба пострадавшей стороне. В том случае, когда оба участника сделки имели противозаконные намерения, у каждого конфискуется имущество в пользу государства.

Пример по порядку купли-продажи земельных участков

Анастасия решила продать свой земельный надел подруге, и они оформили договор купли-продажи . Через несколько дней девушки передали документы в Росреестр для обязательной регистрации.

Не дожидаясь выдачи свидетельства, Анастасия передала подруге свой участок, а та, в свою очередь, оплатила полную стоимость надела, которая указана в договоре.

Через месяц на купленную площадь подруга завезла стройматериалы и приступила к постройке дачи, а Анастасия частично истратила полученные средства.

Посетив Росреестр, для получения выписки из ЕГРН, девушки получили отказ в регистрации. Сотрудники ведомства пояснили, что причиной отрицательного заключения стало отсутствие межевания.

В результате такого решения, девушки расторгли заключенное соглашение и заключили новый договор. После этого, они обратились в межевую компанию, произвели геосъемку и вновь подали пакет документации в Росреестр. Через месяц подруга Анастасии получила выписку из ЕГРН .

Заключение

В итоге можно сделать несколько выводов:

1. Купля-продажа земельных участков является правовой сделкой, в рамках которой происходит передача права собственности на земельный участок.
2. Сторонами сделки выступают владелец земельного массива и лицо, желающее приобрести участок.
3. Процедура включает в себя оформление стандартного договора купли-продажи , который должен отвечать требованиями закона и иметь однозначное трактование.
4. Перед тем как приступить к оформлению договора, продавец обязан провести межевание земельного участка, а также собрать необходимый пакет документов, включая справки об отсутствии задолженности по налогам и другим начислениям.
5. Процедура оформления такого соглашения требует не только составления обязательного акта, но и регистрации в Росреестре . На это действие отводится один месяц.
6. Существует ряд основных условий, при нарушении которых соглашение купли-продажи может быть признано недействительным.
7. В качестве последствий признания договора недействительным, можно отметить отмену совершенных действий, конфискацию имущества участников сделки, нарушивших закон.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по порядку купли-продажи земельных участков

Вопрос : Здравствуйте, меня зовут Анатолий. Я хотел бы продать земельный участок и уже нашелся покупатель, однако, из всех документов, подтверждающих мое право собственности – это постановление городской управы о приватизации .

Все дело в том, что я уезжаю и хотел бы оформить сделку как можно быстрее. Подскажите, достаточно ли этой бумаги, чтобы оформить купчую и затем поставить участок на учет как собственность покупателя или нет? Сколько времени займет весь процесс оформления купли-продажи участка?

Ответ : Здравствуйте, Анатолий, согласно ФЗ «О государственном кадастре », указанный вами документ может послужить основанием для проведения сделки. От Вас потребуется дополнительно собрать пакет документов, которые подтвердят отсутствие задолженности по налогам и другим начислениям, а также провести межевание земельного участка .

После этого, вы сможете оформить купчую и сдать документацию на регистрацию в Росреестр . Общий срок процедуры может составить от 2 до 3 месяцев.