Итак, в отношении застройщика, у которого вы приобрели квартиру, Арбитражным судом введена процедура наблюдения. Первое что Вам необходимо сделать - это заявить свои требования. Законодательство о банкротстве предоставляет дольщикам два варианта защиты своих прав:

1. Включить свои денежные требования в третью очередь кредиторов застройщика . Деньги Вы получите только после расчетов с должниками первой и второй очереди и возмещения расходов на ведение банкнотного дела. На практике кредиторам третьей очереди возвращается лишь мизерная часть долга. Однако если стройка дома находится на раннем этапе, это единственный вариант получить хотя бы часть своих денег. Данный способ защиты отлично подходит дольщикам в том случае, если ответственность застройщика застрахована. Банкротство является страховым случаем и дольщики получают деньги со страховой компании, которая затем самостоятельно включается в реестр требований кредиторов.
2. Включиться в реестр требований о передаче жилых помещений . Целью составления реестра требований о передаче жилых помещений является выявление того, кому и какие жилые помещения обязан передать застройщик. В этот реестр включаются дольщики, которые не хотят расторгать договоры долевого участия в строительстве и выражать свои требования в денежной форме, а намереваются по завершении банкротства получить квартиру. Мы рекомендуем своим клиентам именно этот способ защиты прав дольщиков, если дом находится на завершающей стадии строительства.

Как включиться в реестр требований о передаче жилых помещений?

Автоматического включения всех дольщиков в реестр требований не происходит. Для этого необходимо обратиться в Арбитражный суд субъекта РФ, в котором рассматривается банкнотное дело застройщика, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов.

Арбитражный управляющий, который ведет дело застройщика, обязан уведомить всех известных ему участников строительства о введении процедуры банкротства в отношении застройщика. В этом уведомлении содержится номер дела, сведения о дате введения процедуры наблюдения, срок, в течение которого необходимо подать заявление.

Однако если уведомление арбитражного управляющего Вам не пришло, Вы можете узнать указанную информацию самостоятельно на сайте арбитражного суда http://kad.arbitr.ru или газеты «Коммерсант», которая является официальным изданием для публикации сведений о банкротстве http://www.kommersant.ru/bankruptcy/ .

В соответствии со статьей 71 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предъявить свои требования в суд необходимо в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Если обратиться с заявлением позже, то Вы не сможете участвовать в первом собрании кредиторов, а в реестр Вас включат только в следующей процедуре дела о банкротстве.

Заявление о включении в реестр направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему. Необходимо приложить к заявлению копию договора об участии в долевом строительстве и документ, подтверждающий оплату по договору (квитанция, платежное поручение).

Требования к заявлению о включении в реестр требований о передаче жилых помещении.

Арбитражно-процессуальный кодекс и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве») предъявляет ряд требований к тексту заявления. Несоблюдение данных требований приведет к оставлению заявления без движения, а это означает, что пока Вы не устраните нарушения, Вас не включат в реестр.

Заявление должно содержать следующие сведения:

• наименование арбитражного суда, в который подается заявление кредитора;
• наименование должника и его адрес;
• регистрационные данные должника - юридического лица (ОГРН, ИНН);
• наименование (фамилия, имя, отчество) временного управляющего и адрес для почтовой корреспонденции;
• требований конкурсного кредитора о включении в реестр требований о передаче жилых помещений;
• сумма, уплаченная дольщиком застройщику по договору и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
• размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору;
• сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора.
• Информация о принятых судебных решениях по требованиям кредитора;
• Сведения о договоре об участии в долевом строительстве.

Также в соответствии со ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в заявление можно включить ходатайство о передаче дела о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства. Данная норма будет полезна, если застройщик зарегистрирован в другом регионе.

После получения документов арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных требований в реестр требований кредиторов. Для этого суд проводит судебное заседание в ходе которого дольщику потребуется доказать факт оплаты по договору с застройщиком.

Если факт оплаты подтверждается только распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, то у дольщика могут возникнуть трудности. В таком случае, в соответствии с действующим постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35, суд обязан будет проверить позволяло ли финансовое положение такого кредитора оплатить сумму, были ли отражены деньги в бухгалтерской отчетности, как они были потрачены и т.д. Также суд может назначить по своей инициативе экспертизу документов дольщика.

По результатам рассмотрения требования судом выносится определение о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований кредиторов.
В случае если Вы являетесь дольщиком, однако описанный в статье порядок включения в реестр у Вас вызывает трудности, мы готовы предложить вам юридическую помощь в банкротстве застройщика – составить и подать требование в Арбитражный суд, принять участие в судебном заседании по рассмотрению обоснованности требования.

Юридический центр Софист - это специализированный центр по в Казани и Республике Татарстан.

Мы защищаем права участников долевого строительства:

1. В случае предбанкротного состояния застройщика- признаем право собственности на доли в объектах незавершенного строительства;
2. В случае сдачи многоквартирных домов в эксплуатацию – оформляем право собственности на квартиру;
3. В случае банкротства застройщика – защищаем дольщиков в Арбитражном суде в банкнотном деле;

Правовой центр Софист в настоящее время специализированно ведет дела дольщиков ООО «Фон-Ривьера», ООО "Царицынский Бугор", ООО «Маг-Строй», ООО «Фирма «Свей». Стоимость юридических услуг по включению в реестр составляет 8 000 рублей.

Телефон: +7-966-240-71-17, +7-960-031-05-46.

Звоните! Первая консультация бесплатно

Мы работаем пн-пт с 09 до 18

Юридическая компания "Софист" г. Казань, ул. Восстания, д. 18 Б, оф. 223

На основании ст. 168 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) к отношениям, связанным с банкротством застройщиков, применяются положения Закона о банкротстве, регулирующие банкротство должников - юридических лиц, если иное не предусмотрено гл. IX Закона о банкротстве.
В силу пп. 1, 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве установлено следующее. Лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (застройщик), - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Пункт 1 ст. 201.4 Закона о банкротстве предусматривает, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 гл. IX Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику.
Согласно п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона о банкротстве.
Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений (п. 3 ст. 201.6 Закона о банкротстве).
Пункт 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве устанавливает, что с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются арбитражным управляющим из реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений, оставшаяся непогашенной часть требований о передаче жилых помещений исключается из реестра требований о передаче жилых помещений и включается в реестр требований кредиторов.
Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди. В силу п. 7 ст. 201.11 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче участникам строительства жилых помещений арбитражным управляющим полностью погашаются требования о передаче жилых помещений в реестре требований о передаче жилых помещений, а также погашаются в соответствующей части денежные требования в реестре требований кредиторов.
Исходя из пп. 3, 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства; в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
Участник строительства, который не обращался с заявлением о включении в реестр требований участников строительства к застройщику-банкроту о передаче жилого помещений до вынесения арбитражным судом определения об удовлетворении требований участников строительства о передаче им жилых помещений, утрачивает право на получение жилого помещения. Данный кредитор может рассчитывать на включение своих требований в виде денежных требований, либо денежные требования такого кредитора могут быть учтены за реестром.

Со своей стороны, предъявление притязаний о включении в реестр кредиторов, Соответственно статье 71 Закона о банкротстве вероятно на протяжении 30 суток с момента публикации сведений о вводе в отношении должника процедуры наблюдения.

Так, до даты публикации сведений о вводе в отношении должника процедуры наблюдения участники строительства не могут заявлять ходатайства о употреблении параграфа 7. А после даты публикации заявлять такое ходатайство сможет лишь тот участник строительства, который подал прошение о включении его в реестр кредиторов и тем самым прибрел статус лица, участвующего в деле о банкротстве.

Иными словами, чтобы купить статус лица, участвующего в деле участник строительства обязан владеть финансовыми притязаниям к должнику. Но участники строительства постоянно обладают финансовыми притязаниями к должнику – это направляться из самого определения участника строительства.

Вторичная инициация процедуры банкротства заказчика застройщика вероятно лишь со стороны участника строительства, заявление которого о включении его притязаний в реестр кредиторов принято к производству судом.

Получается достаточно нелогичная конструкция – чтобы сообщить ходатайство и возбудить дело о банкротстве должника поэтому как заказчика застройщика, участник строительства обязан сперва заявиться в процесс как простой финансовый кредитор, не смотря на то, что он вовсе не собирается требовать возврата денежных средств. Однако, участнику строительства нужно их «настойчиво попросить» лишь чтобы «влезть» вовнутрь банкротного процесса и сообщить ходатайство о употреблении параграфа 7 Закона о банкротстве, т.е. инициировать банкротство заказчика застройщика.

Так, запуск процедуры банкротства заказчика застройщика правильно параграфа 7 начинается с вынесения судом определения о принятии заявления о признании должника банкротом, в котором содержится указание на использование параграфа 7, или в уже деле о банкротстве с вынесения отдельного определения о употреблении при банкротстве должника правил параграфа 7.

Но это еще не все. Чем дальше — тем ужаснее. Допустим, что в отношении должника введена процедура наблюдения. Начал формироваться реестр кредиторов по простой процедуре банкротства. Внезапно, по прошествии конкретного времени, но в пределах 30 дневного периода, один из конкурсных кредиторов, заявление которого о включении в реестр кредиторов принято к производству, сообщил ходатайство употреблении параграфа 7. Вопрос — обязан ли суд выносить наряду с этим определение о вводе в отношении заказчика застройщика процедуры наблюдения. Помой-му закон о банкротстве такого не предусматривает. Не может быть введено две процедуры наблюдения в отношении одного должника в один момент. Тогда получается, что суд ограничивается определением о употреблении параграфа 7 в процедуре наблюдения уже введенной в отношении должника.

Однако здесь опять появляется неясность. Кредитор приобретает статус конкурсного кредитора лишь с момента включения его притязаний в реестр. В случае если затем он заявляет ходатайство о употреблении банкротства заказчика застройщика, то его притязания к заказчику застройщику должны быть включены в иной реестр — реестр притязаний о передаче жилья. А как поступить с притязаниями, уже включенными в реестр кредиторов? Так как одинаковый кредитор не может в один момент требовать и возврата денежных средств, оплаченных за жильё , и передачи самого жилья.

Но, в случае если уже введено наблюдение и организован реестр кредиторов, то финансовые притязания кредиторов, не связанные с уплатой жилых помещений, попадают в третью очередь, а вдруг введена процедура банкротства заказчика застройщика, те же притязания относятся к четвертой очереди. Получается, что реестр кредиторов обязан формироваться заново. Конечно, до завершения 30 дневного периода формирования реестра никакого реестра фактически не существует. Но суд по итогам рассмотрения заявления каждого кредитора о включении его притязаний в реестр выносит определение, в котором показывает, что притязаний кредитора являются подтвержденными и подлежат включению в конкретную очередь кредиторов. В случае если очередность притязаний изменится, то с вынесенными определениями необходимо что-то делать.

С процессуальных позиций, суд не имеет полномочий самостоятельно отменить личные определения о включении конкурсных кредиторов в третью очередь реестра кредиторов. Это может сделать только вышестоящая инстанция арбитражного суда. Закон не содержит указаний на то, может ли такое определение быть оспорено. направляться исходить из неспециализированной нормы, Соответственно которой определения арбитражного суда, принятые в рамках дела о банкротстве, но не предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом РФ, и в отношении коих не установлено, что они подлежат обжалованию, могут быть оспорены в апелляционном порядке не позднее чем через четырнадцать суток со дня их принятия.

Но вряд ли конкурсные кредиторы будут по хорошей воле обращаться в апелляционную инстанцию прося перевести их из третьей очереди кредиторов в четвертую. Появляется процессуальный тупик.

Не всех заказчиков застройщиков одинаково банкротят

Серьёзный вопрос, на который параграф 7 руководителя IX Закона о банкротстве не дает прямого ответа – это вопрос о том, участник какого строительства может считаться участником строительства в значении положений параграфа 7. Из определений данных п.2-3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве направляться, что участник строительства это физическое лицо, юрлицо, РФ, субъект РФ либо муниципальное образование, имеющие к заказчику застройщику притязание о передаче жилья либо финансовое притязание.

Наряду с этим под притязанием о передаче жилья понимается притязание участника строительства о передаче ему на базе возмездного контракта в собственность жилья (квартиры либо помещения) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (либо) иного имущества участника строительства, не открыт (потом — контракт, предусматривающий передачу жилья).

В связи с тем, что в определении четко указано, что участник строительства должен иметь притязание о передаче ему в собственность жилья в многоквартирном доме, появляется вопрос – может ли считаться участником строительства лицо, инвестировавшее в выстраивание жилого, но не многоквартирного дома. В случае если направляться букве закона, то не может. Иначе, людей, вкладывающих средства в постройку жилых многоэтажных домов, коттеджей, таунхаусов и т.п. достаточное количество. Тут и средства вкладываются обычно громадные, чем при выстраивании квартиры и одураченных участников не меньше.

Уникальный ответ на этот вопрос дал глава банкротного состава одного из арбитражных судов на семинаре, посвященном проблеме банкротства заказчиков застройщиков. Он объявил, что согласно его точке зрения, направляться исходить из того, является ли объект вложения денежных средств главным местом жительства либо нет. В случае если лицо, планирует в нем жить круглый год и все время, то такое лицо может быть признано участником строительства, а если он сооружает дачу, то нет.

Таковой подход приводит к недоумению, даже в том случае, если опустить его явное несоответствие закону. Как выяснить как именно будет употребляться дом, который еще не выстроен? Согласно нашей точке зрения, лицо, инвестировавшее в постройку личного жилого дома не может считаться участником строительства в значении положений параграфа 7 Закона о банкротстве, а к заказчику застройщику такого дома либо поселка не может быть применена процедура банкротства заказчика застройщика. Наряду с этим разграничительным показателем будет являться не критерий постоянного проживания, а наличие либо отсутствие в доме неспециализированного имущества.

Соответственно ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:

• жилой дом, часть жилого дома;
• квартира, часть квартиры;
• помещение.

Наряду с этим жилым домом согласится лично-конкретное строение , которое складывается из помещений, и вдобавок помещений запасного применения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных потребностей, которые связаны с их проживанием в таком строении.

Квартирой согласится структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, снабжающее возможность прямого доступа к помещениям неспециализированного пользования в таком доме и складывающееся из одной либо нескольких помещений, и вдобавок помещений запасного применения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных потребностей, которые связаны с их проживанием в таком обособленном помещении.

Помещением согласится часть жилого дома либо квартиры, предназначенная для применения в качестве места яркого проживания граждан в жилом доме либо квартире.

Как видно из приведенных определений отличие жилого дома от квартиры в многоквартирном доме пребывает в том, что в жилом доме не имеется помещений неспециализированного пользования, в то время как в многоквартирном доме наличие таких помещений есть необходимым показателем. Собственники квартир в многоквартирном доме машинально покупают долю в праве собственности на неспециализированное имущество дом.

Но и таковой критерий не является универсальным. Под многоквартирным домом направляться осознавать дом, имеющий более одной квартиры. Но простой деревенский дом, находящийся в собствености на праве неспециализированной долевой собственности двум семьям, уже имеет неспециализированное имущество (крыша, чердак, подвал). То же самое возможно сообщить о таунхаусах, либо вернее именовать их дома, сблокированной застройки. Тут отдельные дома соединены между собой одной либо несколькими неспециализированными стенками. Обычно они соединяют до десятка таких отдельных домов либо блоков. Обычно они имеют неспециализированную крышу, коммуникации и земельный надел. Представляется, что в таких случаях решение относить либо нет такие дома к многоквартирным должно приниматься судом, исходя из конкретного проекта.

Особые процедуры банкротства заказчика застройщика

Формирование реестров участников строительства и требований кредиторов в рамках процедуры банкротства заказчика застройщика кроме того имеет собственные особенности.

В первую очередь, участник строительства обязан определиться – какие притязания он желает удовлетворить на протяжении банкротства. Дело в том, что участник строительства в отличие от иных кредиторов постоянно имеет к должнику два притязания. Первое притязание – финансовое, о взыскании расходов, вызванных невыполнением контракта со стороны заказчика застройщика. Второе- притязание о передаче жилых помещений. Сообщить оба притязания в один момент закон не разрешает. Так, участник строительства обязан сделать выбор – в какой реестр будут занесены его притязания, — в реестр кредиторов (другими словами реестр финансовых притязаний) либо в реестр притязаний передачи жилых помещений. Сформировавшаяся на сегодня арбитражная практика исходит из недопустимости предстоящего перехода из одного реестра в иной.

В случае если участник строительства предпочёл возврат денежных средств, то реестр притязаний кредиторов будет занесена сумма, складывающаяся из суммы денежных средств, которые участник строительства оплатил заказчику застройщику до расторжения контракта и суммой настоящего ущерба, в виде отличия между ценой жилья (конкретной на дату расторжения контракта, предусматривающего передачу жилья), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, оплаченных до расторжения этого договора, и (либо) ценой переданного заказчику застройщику имущества (конкретной контрактом, предусматривающим передачу жилья).

Наряду с этим превышение суммы денежных средств, оплаченных до расторжения контракта, предусматривающего передачу жилья, и (либо) стоимости переданного заказчику застройщику имущества над ценой жилья (конкретной на дату расторжения указанного контракта), которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для понижения размера финансовых притязаний участника строительства либо повлечь за собой иные отрицательные последствия для такого участника строительства.

Притязания о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве, другими словами в том же порядке, что и финансовые притязания.

Наряду с этим арб суду должны быть представлены доказательства, удостоверяющие обстоятельство полной либо частичной уплаты, осуществленной участником строительства во выполнение собственных обязанностей перед заказчиком застройщиком согласно соглашению, предусматривающему передачу жилья.

Неясно придается ли данному положению таковой суть, Соответственно которому лицо заключившее контракт о передачи жилья, но не оплатившая его ни всецело, ни частично, не может быть признано имеющим притязания о передаче жилья. Закон не содержит указаний по этому поводу, а арбитражная практика пока не организована.

Притязание о передаче жилья, признанное обоснованным арб судом, включается арбитражным управляющим в реестр

С этого момента участники строительства в части притязаний о передаче жилых помещений есть в праве принимать участие в собраниях кредиторов и владеть числом голосов, определяемым исходя из суммы, оплаченной участником строительства заказчику застройщику согласно соглашению, предусматривающему передачу жилья, и (либо) стоимости переданного заказчику застройщику имущества.

В реестр притязаний о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:

• сумма, оплаченная участником строительства заказчику застройщику согласно соглашению, предусматривающему передачу жилья, и (либо) цена переданного заказчику застройщику имущества в рублях;
• размер неисполненных обязанностей участника строительства перед заказчиком застройщиком согласно соглашению, предусматривающему передачу жилья, в рублях (в частности цена непереданного имущества, указанная в таком контракте);
• сведения о жилье (в частности о его площади), являющемся предметом контракта, предусматривающего передачу жилья, и вдобавок сведения, идентифицирующие объект строительства согласно с таким контрактом.

На базе организованных реестров, по окончании конкурсного производства, требования и денежные требования кредиторов о передаче жилых помещений удовлетворяются в такой последовательности:

По финансовым притязаниям:

• первым делом производятся расчеты по притязаниям граждан, перед которыми должник отвечает за причинение вреда жизни либо здоровью, методом капитализации подобающих повременных платежей, компенсации морального ущерба;
• во вторую очередь производятся расчеты по оплате выходных труда и выплате пособий лиц, трудящихся либо трудившихся по трудовому контракту, и по оплате вознаграждений авторам достигнутых результатов интеллектуальной деятельности;
• в третью очередь производятся расчеты по финансовым притязаниям граждан — участников строительства;
• в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Порядок удовлетворения притязаний о передаче жилых помещений может быть разным и зависит не от желания участников строительства, а по большей части от их денежных возможностей.

Если у заказчика застройщика имеется объект незавершенного строительства, то собрание участников строительства может решить о передаче объекта земельного участка и незавершённого строительства сделанному участниками строительства жилищно-общестроительному кооперативу либо иному специальному потребительскому кооперативу (потом — передача объекта незавершенного строительства). При вынесения такого решения арбитражный управляющий обращается в суд с подобающим ходатайством.

Но такая передача вероятна лишь при соблюдении многих условий, главными из коих является то, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, хватит для погашения текущих платежей, притязаний кредиторов первой и второй очереди. В другом случае участники строительства должны будут занести на депозит арбитражного суда финансовые средства в размере превышения совокупного размера текущих требований и платежей кредиторов первой и второй очереди над ценой имущества заказчика застройщика, но не более двадцати процентов цены прав заказчика застройщика на объект незавершенного строительства и земельный надел.

Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их притязаний, в случае если иное не установлено решением собрания участников строительства. При, предусмотренном настоящим пунктом, притязания участников строительства и (либо) других лиц учитываются в реестре притязаний кредиторов в очерёдности и размерах, как и погашенные участниками строительства и (либо) другими лиц притязания кредиторов первой и второй очереди.

В части погашенных притязаний по текущим платежам притязания участников строительства и (либо) других лиц подлежат погашению заказчиком застройщиком в том же порядке и той же очередности, что и погашенные притязания кредиторов по текущим платежам.

В случае если жилых помещений в многоквартирном доме после окончания его строительства не будет достаточно для удовлетворения притязаний всех участников строительства, то передача объекта незавершенного строительства вероятна лишь при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений, так, что в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения притязаний оставшихся участников строительства.

Примечательно, что при наличии у заказчика застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-общестроительный кооператив либо другой специальный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, наряду с этим решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов в один момент. Но неясно как поступить при, когда в одном объекте имеется желающие сделать кооператив, а в другом недостроенном доме таких не было желающих. Исходя из буквального значения закона, в этом случае суд обязан отказать в передаче и создании кооператива ему земельного участка и недостроенного объекта. Кроме того данное правило создает некоторую абсурдность обстановки в отношении домов, поселков таунхаусов. В большинстве случаев, все дома в поселке принадлежат одному заказчику застройщику, в тоже время в одном доме может быть по всего две-три квартиры. В этом случае необходимо будет создавать пару десятков кооперативов с двумя-тремя участниками в каждом.

Притязания участников строительства могут быть удовлетворены кроме того методом передачи им жилых помещений. Но таковой радостный финал может иметь место лишь при наличия у заказчика застройщика многоквартирного дома, выстраивание которого завершено. Наряду с этим у заказчика застройщика должны иметься разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, полученное согласно с градостроительным законом. Помимо этого, кроме того как при с передачей незавершенного строительства, имущества, которое остается у должника после передачи жилых помещений, хватит для погашения текущих платежей, притязаний кредиторов первой и второй очереди. В другом случае участники строительства должны будут занести на депозит арбитражного суда финансовые средства в размере превышения совокупного размера текущих требований и платежей кредиторов первой и второй очереди над ценой имущества заказчика застройщика, но не более двадцати процентов цены прав заказчика застройщика на объект незавершенного строительства и земельный надел.

Если собранием участников строительства не принято решение об заявлении в арб суд с просьбой о передаче объекта незавершенного строительства либо жилых помещений в многоквартирном доме, выстраивание которого завершено, то участники строительства вправе предоставить в арб суд пересматривающий дело о банкротстве финансовые притязания для включения их в реестр кредиторов.

Положения параграфа 7 руководителя IX Закона о банкротстве возможно оценивать как попытку законодателя спешно интегрировать механизм удовлетворения вещных притязаний в Закон о банкротстве, ни при каких обстоятельствах не допускавший таковой возможности.

Представляется, что такое новшество было вызвано по большей части политической потребностью. Но поспешность принятия данных норм и абсолютно достаточно сложных механизмов стала причиной происхождению громадного количества вопросов при полном отсутствии разъяснительной реакции Пленума ВАС РФ.

Считаем, что большое количество дел о банкротстве заказчиков застройщиков разрешат в ближайщее время судам наработать практику, а Пленуму ВАС РФ разъяснить вопросы, поднятые в этой статье.

Я намерено указал год, в котором актуальна статья, т.к. практика и закон его употребления в арб суде всегда изменяются. Материал более ориентирован не на теоретические изыскания около закона «О несостоятельности (банкротстве)», а на сложившийся подход судей к его применению и толкованию. В любом случае, при всем частичной неясности и несовершенстве положений параграфа 7 Закона о банкротстве, он наделяет участников строительства достаточными правами для реализации собственных абсолютно законных интересов.

Для удобства восприятия, я разбил статью на главные разделения: неспециализированные вопросы банкротства заказчика застройщика, реестры притязаний, включение в , работа с аффилированными должнику кредиторами, достраивание многоквартирного дома, ввод дома в эксплуатацию, получение свидетельства о праве на собственность и др.

При вводе процедуры банкротства в отношении компании, Раньше завлекавшей финансовые средства физических и юрлиц для постройки жилого дома, арб суд обязан использовать положения параграфа 7 «Банкротство заказчиков застройщиков » Закона о банкротстве. В случае если же суду не известно о том, что процедуры вводятся либо введены в отношении заказчика застройщика, о употреблении параграфа 7 вправе просить арбитражный управляющий, кредиторы, иные лица и должник, участвующие в деле. Кроме того, возможно просить о передаче дела для его рассмотрения арб судом по месту нахождения объекта строительства, почвы для застройки либо большего числа участников строительства.

Объектами строительства в понимании Закона о банкротстве являются многоквартирные дома, в частности малоэтажные.

В то время как дом открыт

В случае если дом открыт, то арбитражный управляющий обязан не Раньше, чем через 1 месяц и не позднее 2 месяцев с момента его утверждения (ввода подобающей процедуры) собрать участников строительства и предложить им проголосовать за либо против передачи им данного дома. В случае если у заказчика застройщика пару объектов застройки, то решение участники строительства принимают в отношении собственного дома.

Тут имеется последовательность важных противоречий в законе, создающих невозможность его употребления фактически. Во-первых, участником строительства является лицо, у которого имеется притязания в отношении не введенного в эксплуатацию объекта. Во-вторых, в установленные законом периоды осуществить собрание нереально, т.к. притязания участников строительства (а их как правило много) рассматриваются пару месяцев после введения процедуры.

Отдельное внимание стоит уделить тому, кто является участником строительства. Это не только физическое лицо, но и любое иное – правовые лица, национальные и муниципальные органы, имеющие притязания к заказчику застройщику о передаче жилых помещений или денежных средств. Участники строительства являются таковыми с момента вынесения арб судом определения о включении в реестр притязаний о передаче жилых помещений.

Притязание о включении в реестр о передаче жилья

Пример притязания о включении в реестр притязаний о передаче жилых помещений

В случае если банкротство лишь введено, то собственный притязание возможно сообщить на протяжении 1 месяца с момента статьи о вводе процедуры наблюдения в порядке, в котором заявляются простые притязания о включении в реестр притязаний кредиторов. Подавая притязания самостоятельно, без заявления к адвокатам по банкротству, участники строительства допускают последовательность важных неточностей, в т.ч. в просительной части притязания не показывают оплаченную цена требуемого объекта, все его характеристики и верное наименование реестра. А реестра в банкротстве заказчика застройщика 2: реестр притязаний кредиторов и о передаче жилых помещений. Это очень важно потому, как на неспециализированных собраниях кредиторов голосуют оба реестра, а на собрании участников строительства – лишь о передаче жилых помещений. Размер голоса участника строительства одинаков размеру его притязания в деньгах пропорционально всей кредиторской реестровой задолженности банкрота.

Свидетельство о праве на собственность на руках, объект открыт

Даже в этих обстоятельствах требуется заявлять притязания. Как я изначально не возражал, практика сложилась так, что участники хотят получить судебный акт о том, что квартира в их собственности не включена в конкурсную массу. Речь заходит об участниках строительства, которые получили на руки свидетельство о праве на собственность (в некоторых случаях, решение суда о признании собственности ). A priori, собственность лица не может войти в конкурсную массу другого лица, но у меня нет ответа на вопрос: «из какого документа видно, что квартиры нет в конкурсной массе?». Исходя из этого, уже более двух лет мы заявляем собственников и требования, для получения определения арбитражного суда об отказе во включении в реестр , где будет указано, что эта квартира в собственности на праве собственности ее хозяину и не будет включена в конкурсную массу.

При вводе объекта в эксплуатацию притязания участникам строительства заявлять абсолютно обязательно, т.к. обстоятельство разрешения применения дома не означает переход каких-либо прав к нему, он станет такой же конкурсной массой как и выстроенные на 30% дома.

Отдельное внимание направляться уделить притязаниям «собственных кредиторов».

Я и другие адвокаты правовой организации Антанта, сопровождая большие процедуры банкротства заказчиков застройщиков как со стороны участников так и со стороны арбитражных управляющих, вынуждены противостоять включению в реестр притязаний о передаче жилых помещений аффилированных заказчику застройщику лиц. Так, в одном из последних банкротств мы возражаем включению в реестр дружественных заказчику застройщику мнимых кредиторов общей стоимостью порядка 300 млн. рублей., в то время как притязания участников строительства в общей сумме составляют меньшую сумму. В случае если эти псевдокредиторы войдут в реестр , то на собрании кредиторов они могут принять решения самостоятельно и вопреки общей воле настоящих участников строительства. А такие решения касаются судьбы как недостроенных так и достроенных объектов. В следствии, у преступников появляется возможность второй раз реализовать многоквартирные дома.

Для работы по недружественным кредиторам в любом случае нужно обращаться к экспертам по вопросам банкротства.

Возражения на притязания кредитора (пример)

Притязания о передаче нежилых помещений заявляются в отдельном порядке – предусмотренном ст. 201.8 Закона о банкротстве. Ко мне довольно часто обращаются с вопросом о том, как верно поступить участникам поэтому по нежилым помещениям, если они по актам приема-передачи не передавались. В следствии взаимного общения, мы приходим к выводу, что это вопрос к законодателю, т.к. в пересматриваемом случае суды отказывают в передаче помещений, не введенных в эксплуатацию. А заявлять в банкротстве финансовое притязание – об отказе от выполнения контракта и возврате оплаченных средств – значения нет, т.к. деньги – это то, что отсутствует у заказчика застройщика в банкротстве. Исходя из этого, исключительный вариант по нежилым помещениям – заявлять притязания в порядке ст. 201.8 о передаче помещений и сохранять надежду, что эти помещения будут достроены за время рассмотрения заявления (прецеденты имеется).

Достраивание дома в банкротстве за счет участников

Законом о банкротстве предусмотрено достраивание дома за счет участников строительства. Учитывая, что в банкротстве довольно часто участвуют дома, квартиры в коих уже оформлены в собственность, у собственников появляется вопрос об их деяниях в условиях банкротства и о возможности возложения на них обязанности по финансированию строительства дома.

Из положений параграфа 7 Закона о банкротстве направляться, что жилищно-общестроительный кооператив создается участниками строительства. Как мы уже узнали, собственники не включаются в реестр о передаче жилых помещений и не будут считаться участниками строительства в деле о банкротстве. Исходя из этого, ни принимать решения в банкротстве заказчика застройщика ни вносить какие-либо финансовые средства собственники квартир не уполномочены.

Что касается получения свидетельства о праве на собственность участниками строительства, то сейчас, пока открыта процедура банкротства, регистрационный орган отказывается проводить регистрирующие деяния. Такими деяниями (бездействием) движет или опасения принятия решений в отношении спорных объектов, или положения Закона о банкротстве о том, что каждые притязания по имуществу заказчика застройщика пересматривает арб суд в деле о банкротстве.

Я не пересматриваю финансовые притязания других лиц и участников строительства по указанным выше причинам, т.к. не считаю, что процедура включения таких их погашения и требований требует отдельного внимания.

Так, практика употребления вступившего ввиду в июле 2011 года параграфа 7 Закона о банкротстве лишь формируется, в частности, с нашим ярким участием. В случае если читателю имеется что дополнить к статье #8212; требую применять форму комментирования.

Банкротство застройщика доставляет дольщикам массу хлопот, однако гражданам не стоит забывать о тех преимуществах, которые им дают специальные правила о банкротстве застройщика. Главное, уметь воспользоваться ими в нужной ситуации.

Привилегия участников строительства перед остальными кредиторами застройщика заключается помимо прочего в возможности предъявления к застройщику требований различного характера. Это может быть требование о передаче жилого помещения либо денежное требование (§7 гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ " ").

В связи с названным правомочием общий реестр требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика имеет сложную структуру и включает в себя два реестра: реестр денежных требований и реестр требований о передаче жилых помещений.

И хотя Президиум ВАС РФ выразил позицию о том, что включение требований дольщиков как в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес (), дольщик в определенных ситуациях может изменить характер своего заявления. Остановимся на таких ситуациях подробнее.

Первой причиной для замены требования о передаче жилого помещения на денежное требование является предписание закона. Закон о банкротстве предусматривает несколько способов погашения требований дольщиков. Помимо предоставления денежного возмещения, дольщикам может быть передан объект незавершенного строительства либо жилое помещение. Применение того или иного способа погашения требований о передаче жилых помещений зависит от объективных условий, а именно от степени готовности дома.

Так, передача жилых помещений возможна только при наличии достроенного объекта, который введен застройщиком в эксплуатацию. Передача объекта незавершенного строительства имеет место, когда дом не достроен, и предполагает создание дольщиками ЖСК для последующего завершения строительства дома за счет самих граждан.

Решение вопроса о том, в какой форме возможно погасить требования дольщиков, происходит на собрании участников строительства по инициативе арбитражного управляющего. Он должен соблюсти оговоренные в законе сроки и своевременно вынести данный вопрос на обсуждение собрания (не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения управляющего). На решение вопроса отводится два месяца.

Однако встречаются ситуации, когда участники строительства не смогли достигнуть консенсуса в указанные сроки. В таком случае в силу арбитражный управляющий направляет им уведомление о необходимости перевести свои требования в денежные. Сделать это нужно в течение одного месяца со дня получения уведомления.

Суды в данном случае, безусловно, удовлетворяют требования дольщиков, так как изменение реестра осуществляется в силу закона. Единственное, на что следует обратить особое внимание: во избежание затягивания процесса важно соблюсти установленный законом месячный срок

В противном случае требования дольщика окажутся за пределами третьей очереди, в которой удовлетворяются требования участников строительства. Это означает, что погашение произойдет только после полного расчета со всеми участниками строительства, включенными в реестр.

Размер денежных требований при осуществляемой трансформации определяется в соответствии со . При этом учитывается не только сумма, внесенная по договору с застройщиком, но и убытки в виде реального ущерба, причиненные нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения. Они рассчитываются по следующей формуле: стоимость жилого помещения на дату введения процедуры, в рамках которой предъявлено требование участника строительства, за минусом суммы денежных средств, уплаченных по договору.

Изменение денежных требований на требование о передаче жилого помещения может быть осуществлено на основании позиции, сформулированной ВАС РФ: "право выбора формы учета требования кредитора в деле о банкротстве застроищика принадлежит участнику строительства" (). Иными словами, просто по желанию дольщика. Поскольку считается, что реестр требований о передаче жилых помещений является частью общего реестра требований кредиторов, то многие суды удовлетворяют заявление дольщика об изменении характера требований с целью защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Важно иметь в виду, что ранее позиция о единстве реестров толковалась некоторыми судами не в пользу граждан. Так, они считали, что, заявив денежные требования, дольщики реализовали свое право на защиту, а значит, изменение требований нецелесообразно. Итогом становилось отказное решение(). Однако в последнее время практика складывается в пользу дольщиков, отказных решений с приведенной мотивировкой суды не выносят.

Трансформацию денежного требования в требование о передаче жилого помещения рационально производить в том случае, если очевидно, что перспектив получения денежных средств от застройщика не имеется, средств на расчеты с кредиторами у должника нет. В целом, необходимо отметить, чтоизначальное включение требований в реестр о передаче жилого помещения или трансформация денежных требований на натуральные позднее при любой ситуации–наиболее разумный шаг. Даже если строительство объекта завершено не будет, можно воспользоваться иными способами защиты своих прав, о которых – следующий пункт, либо, в крайнем случае, изменить требования на денежные.

Переход в реестр требований о передаче жилых помещений с целью последующей защиты своих прав в рамках государственных и муниципальных программ. Альтернативным способом защиты прав обманутых дольщиков является их включение в реестр пострадавших соинвесторов. Такие реестры ведутся в каждом субъекте РФ, однако включение в них возможно только при предъявлении к застройщику требования о передаче жилого помещения (ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "). Таким образом, изменение характера требований можно обосновать намерением воспользоваться поддержкой государства().

Не исключен также переход "зареестрового" кредитора с денежными требованиями в реестр требований о передаче жилых помещений. "Зареестровым" становится кредитор, предъявивший свои требования к застройщику по истечение установленного законом срока. Они подлежат удовлетворению за счет имущества должника, которое останется после погашения требований всех кредиторов, включенных в реестр. Очевидно, что вероятность удовлетворения требований "зареестровых" кредиторов крайне мала.

Такое заявление может быть подано с целью соблюдения принципа конституционного равенства при условии, что требования иных дольщиков этого же застройщика, желающих включиться в реестр и предъявивших требования в то же время либо позднее, были включены в реестр (постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 августа 2015 г. № Ф05-1039/2010 по делу № А40-27589/2008). Подобную трансформацию рационально производить, если попадание требований "за реестр" имело место при реформировании законодательства о банкротстве в 2013 году. Дело в том, что с мая названного года срок для предъявления требований стал исчисляться с момента официального опубликования сведений о применении при банкротстве должника специальных правил о банкротстве застройщика. Однако ВАС РФ сформулировал позицию, согласно которой допускается исчисление названного срока с даты направления дольщику арбитражным управляющим уведомления о возможности предъявления в арбитражный суд имеющихся требований. ().

Таким образом, если дольщиком пропущен срок для включения требований в реестр и уведомление арбитражного управляющего ему не поступало, он может в любой момент восстановить пропущенные сроки, ссылаясь именно на отсутствие уведомления и позицию ВАС РФ. В частности, такая ситуация имела место в деле о банкротстве одного московского застройщика. Лица, которые подавали заявления после изменения подхода к определению сроков, попадали в основную часть реестра, в то время как граждане, заявившие требования ранее (в 2012 году) числились вне реестра. Применение представителями интересов дольщиков принципа конституционного равенства помогло восстановить справедливость, нарушенную законодательными реформами.

При наличии перечисленных причин рационально обратиться в суд с заявлением об изменении характера требований к застройщику. Основное, что следует учитывать: изменение реестра – не аттракцион, а юридическое действие, влекущее ряд значимых правовых последствий. От того, с какими требованиями дольщик включен в реестр кредиторов, зависит эффективность его участия в процедуре банкротства. Получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований возможно только при грамотном использовании предоставленных законом привилегий.

В [наименование арбитражного суда,

в который подается заявление]

Кредитор: [Ф. И. О.]

адрес: [вписать нужное]

Должник: [наименование организации]

адрес: [вписать нужное]

Временный управляющий: [Ф. И. О.]

адрес: [вписать нужное]

Заявление
о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов

[Число, месяц, год] между мной (дольщиком) и обществом с ограниченной ответственностью [наименование организации] (застройщиком) заключен договор N [значение] участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: [вписать нужное].

Вышеназванный договор прошел государственную регистрацию в органе [вписать нужное], о чем сделана запись N [значение] от [число, месяц, год].

По условиям данного договора участники долевого строительства обязались принять долевое участие в финансировании строительства многоквартирного [значение] этажного жилого дома, а застройщик - своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства, а именно квартиру, участникам долевого строительства.

Передаче в мою собственность подлежала [значение] комнатная квартира в указанном выше доме на [значение] этаже, общей площадью [значение] кв. м. с проектным номером [значение].

Срок сдачи дома в эксплуатацию - [число, месяц, год].

Цена договора (стоимость квартиры) составляет на момент заключения договора [сумма] рублей.

Во исполнение условий договора мною на расчетный счет должника перечислено [сумма] рублей, что подтверждается [вписать нужное].

Таким образом, я полностью исполнил условия договора.

Застройщиком обязательство по передаче квартиры в собственность дольщика не исполнено до настоящего времени.

[Число, месяц, год] Арбитражным судом [наименование субъекта] области в отношении общества с ограниченной ответственностью [наименование] введена процедура наблюдения. Временным управляющим назначен [Ф. И. О.].

В силу норм п. 1 ст. 63 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного указанным Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Также в силу п. 1 ст. 201.6 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 71 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

[Число, месяц, год] в газете [наименование] N [значение] было опубликовано сообщение о введении наблюдения в отношении общества с ограниченной ответственностью [наименование].

Тридцатидневный срок предъявления своих требований к должнику в целях участия в первом собрании кредиторов соблюден.

Документы, подтверждающие обоснованность заявленных требований, прилагаются.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 71, 201.4, 201.6, 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст.ст. 184-185, 223 АПК РФ, прошу:

Признать мои требования о передаче жилого помещения в рамках договора N [значение] участия в долевом строительстве обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов должника общества с ограниченной ответственностью [наименование] в составе третьей очереди.

Приложение:

1) копия документа, подтверждающего факт направления сторонам по делу копии заявления;

2) копия договора участия в долевом строительстве;

3) копия документа, подтверждающего уплату денежных средств по договору участия в долевом строительстве;

4) [документы, подтверждающие обстоятельства, изложенные в исковом заявлении].

[подпись] [Ф. И. О.]

[Число, месяц, год]