Обычный размер залога равен месячной арендной плате, но нередки случаи, когда его величина меньше ставки аренды. Такие послабления по размеру залога собственники чаще делают для жилья эконом-класса, чтобы привлечь «своего клиента» в лице преимущественно молодых людей с небольшими доходами. Также бывает, что хозяева разрешают выплатить залог в два этапа, первую половину при заселении и вторую - через месяц, с очередной арендной платой. Другая крайность - когда владельцы даже «убитого» жилья намертво стоят на своем желании получить 100-процентный залог, хотя комфорт в помещении ограничен скрипучей кроватью и бабушкиным шкафом. В этом и других подобных случаях решение по управлению размером залога собственники принимают интуитивно, основываясь на своем понимании уровня спроса на свое жилье и ценности имеющейся в помещении отделки и мебели. Но всегда ли они правы?

В этом обзоре мы постараемся подойти к вопросу о размере залога с прагматичной позиции достижения максимальной доходности аренды .

Залог не покрывает убытки
Наверняка большинство владельцев арендного жилья согласятся, что залог в размере месячной платы неспособен покрыть все возможные убытки при сдаче жилья в аренду. Даже если не рисовать в воображении апокалиптические картины полного разгрома квартиры после веселой вечеринки, стоимость неудачно упавшего современного телевизора или восстановления испорченных фасадов встроенной кухни может превысить сумму в 20-30-40 тыс. руб., то есть наиболее распространенного размера залога на рынке массовой аренды.

Еще бледнее выглядит размер залога в сравнении с суммами возможного ущерба со стороны арендаторов третьим лицам - соседям. Ведь по закону ответственность перед соседями несет владелец недвижимости. Коммунальные аварии в арендованных квартирах случаются чаще обычного, а стоимость отделки в квартирах этажами ниже (ведь бывает, что потоп захватывает до нескольких этажей) может исчисляться уже не в десятках, а в сотнях тысяч рублей.

К слову, этот риск лучше минимизировать не залогом, а страхованием жилья. Сегодня страховой полис на случай, если жильцы непреднамеренно сожгут или зальют вашу квартиру или квартиру соседей, можно купить за достаточно скромные деньги - начиная от 1500 руб. в год. Имея общее покрытие от 250-300 тыс. руб., такой полис будет хорошей финансовой защитой от действий нерадивых жильцов. Для жилья с высоким классом отделки можно соответственно увеличивать сумму страхового покрытия, хотя это повлечет и рост стоимости полиса. Очень важно не забыть о включении в полис пункта о гражданской ответственности перед третьими лицами, - это своего рода ОСАГО для жилья, чтобы не пришлось платить из своего кармана соседям снизу за ущерб от протечек.

Дисциплинирующий фактор - но не более
Как мы уже отметили, не стоит надеяться, что залог способен полностью компенсировать возможный ущерб обстановке и отделке квартиры. Поэтому собственникам в отношениях с арендаторами важно правильно «позиционировать» роль залога среди других платежей. И основная роль залога - дисциплинирующая. Если возникают конфликты, связанные с неаккуратным содержанием квартиры, то собственнику эффективнее взывать не к чувству ответственности и иным моральным качествам арендаторов, а к их простому и понятному финансовому интересу - получить залог в полном объеме по завершении срока аренды.

Кроме того, обсуждая с арендаторами роль залога, надо настаивать на том, что это именно страховая сумма на случай повреждения имущества, а вовсе не платеж за последний месяц, о чем часто пытаются договориться жильцы. Если хозяева согласятся засчитать залог как арендную плату за последний месяц, то потом могут лишь пенять на себя, когда жильцы раньше срока съехали с их ключами, оставив в квартире мусор и неоплаченные квитанции по ЖКУ.

Опытные агенты всегда напоминают хозяевам о необходимости взять залог, и это тот случай, когда с ними следует безоговорочно согласиться. Здесь в зону риска попадают собственники, которые решают сдать жилье самостоятельно и по тем или иным причинам не берут залог. Поскольку для жильцов залог является значительным обременением, они всеми способами стараются разжалобить хозяев, наобещав вести себя самым прилежным образом. Лучше проявить твердость, и взять хотя бы символический залог (5-7 тыс. руб.), чтобы быть уверенным в своевременном возврате ключей и оплате квитанций за ЖКУ.

Есть только одна категория арендаторов, с которых редко берут залог. Это бывает, когда жилье сдают родственникам или знакомым. То есть и в этом случае залог неплохо бы взять, но собственникам неудобно об этом спрашивать. Сдача жилья знакомым - это вообще отдельная тема, и зачастую одно из самых распространенных заблуждений владельцев недвижимости. По неопытности, они считают, что знакомые будут более бережно обходиться с их имуществом. На самом деле это предположение в большинстве случаев никак не оправдывается, возникают недоразумения и конфликты, а в отсутствии залога взыскать убытки практически невозможно. Как результат - отношения с этими родственниками или знакомыми портятся надолго, если не на всю жизнь. Впрочем, и при наличии залога отношения со знакомыми могут испортиться, если другая сторона осталась в убеждении, что хозяева сделали несправедливые удержания.

Деньги, которые не работают
Сегодня перед началом аренды жильцам надо иметь в кармане значительную сумму денег - сразу две или три месячные арендных платы. Один размер платы жильцы отдадут собственнику за месяц вперед, второй - опять же собственнику как залог, а если снимают не напрямую, а через агента, то третью сумму - риэлтору за услуги. Получается, что даже для аренды скромной «однушки» за 20 тыс. руб. в месяц жильцам придется единовременно выложить 40-60 тыс. руб., что уже весьма чувствительно для молодых людей, составляющих основной слой арендаторов - студентов, начинающих специалистов и др.

Достаточно важным в этой калькуляции является тот факт, что средства, отданные жильцами в виде залога, не работают ни на собственника, ни на арендатора. Даже если сверхпрактичный собственник на время действия договора аренды положит сумму залога на депозит в банк, то это принесет весьма скромные несколько тысяч рублей в год. Гораздо чаще собственники поступают ровным счетом наоборот - полученный залог в скором времени тратят на собственные нужды, а потом, когда арендаторы надумают съехать, судорожно ищут, как деньги вернуть. Не всегда это получается сделать легко, поэтому возникает соблазн надуманных предлогов «как не вернуть залог», и соответственно, бурных конфликтов на этой почве.

Руководитель департамента жилой аренды Приморского отделения АН «Адвекс» Татьяна МАСЛЕННИКОВА : «Возможность снижения суммы залога ради получения иных выгод - вполне работоспособная идея, но ее следует соотносить со своей ситуацией и положением дел на рынке аренды. В частности, сейчас наблюдается спад спроса на арендное жилье, который продлится как минимум до июля-августа, а потому любые мысли о повышении арендной ставки, даже за счет снижения залога, лучше временно отложить».

С точки зрения максимальной доходности для собственника выгоднее повысить арендную плату на 1-2 тыс. руб. в месяц, но снизить залог на 50%. Ведь и половинный залог вполне способен дисциплинировать жильцов на предмет своевременной оплаты аренды и коммунальных платежей. Зато выигрыш в доходности из расчета в год будет исчисляться уже вполне заметными суммами в 12-24 тыс. руб. Кстати, объявление о сдаче жилья получает конкурентное преимущество, если там будет упоминание «залог 50%». Более того, и психологически, и экономически это удобнее арендатору (не надо сразу платить большую сумму). Получается классическая ситуация win-win, то есть сделки, в которой обе стороны в выигрыше.

Соотносите размер залога с ситуацией
Мы обсудили возможность «поиграть» снижением размера залога ради небольшого повышения ставки арендной платы, и в целом такое перераспределение средств не должно снизить привлекательность квартиры на рынке жилой аренды. Однако в большинстве случаев уменьшение размера залога не связано с желанием поднять арендную плату, а скорее продиктовано высокой конкуренцией или слабым спросом на конкретное жилье.

Можно назвать еще как минимум два случая, когда разумно снижать размер залога, но не отказываться от него полностью. К сожалению для собственников, здесь уже не идет речь о повышении арендной ставки, и экономический смысл такого действия - быстрее сдать жилье и уменьшить тем самым длительность простоев. Это целесообразно делать при сдаче низкобюджетного жилья, чтобы, выражаясь словами маркетологов, «привлечь свою целевую аудиторию», а также жилья в кварталах новостроек с высококонкурентным предложением аренды (как, например, у метро «Парнас»), чтобы выделить свое объявление из сотен похожих и быстрее заполучить жильцов.

И, конечно, по-прежнему остаются случаи, когда снижение размера залога не может быть рекомендовано. Так, 100-процентный залог - это жесткое правило при сдаче элитного жилья и вариантов сдачи квартир арендаторам с животными. Многие хозяева распространяют подобное правило еще и на семьи с маленькими детьми, хотя частое опасение, что дошкольники «разрисуют все стены», в большинстве своем так и остается не более чем опасением.

Текст: Сергей Березин Фото: Алексей Александронок

Как известно, с 1 июля 2014 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс РФ, коснувшиеся положений о залоге, уступке права требования и перевода долга. Сегодня указанные поправки не нуждаются в дополнительном анонсировании и исследовании, спустя полгода судебная практика выполнила эту задачу в полном объеме и правоприменитель может спокойно опираться на выведенные закономерности.

Наряду с существующей позицией гражданского законодательства - защитой интересов залогодержателя практика открывает реальные возможности законного и недобросовестного высвобождения имущества из-под залога. Конечно, передача имущества в качестве способа обеспечения еще не означает запрета на его полное распоряжение, да и сам залогодержатель не накладывает никаких ограничений, и предмет залога, в принципе, может быть реализован залогодателем. Тем не менее извечный вопрос защиты собственных вещных прав, вопрос оптимизации расходов заставляет залогодателя лавировать между нормами права о залоге.
В ситуациях, связанных с обращением взыскания на предмет залога, как залогодателю, так и залогодержателю будет полезным обратить внимание на следующие примеры судебной практики.
При наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, Арбитражным процессуальным кодексом РФ установлена возможность отсрочки или рассрочки исполнения судебного решения, изменения способа и порядка его исполнения. Предмет залога на момент исполнительного производства может быть высвобожден в случае, если залогодателем будут представлены доказательства, свидетельствующие о погашении долгового обязательства иным способом.
Пример из практики: ответчик (должник, залогодатель) обратился в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения судебного решения, указав, что решение суда по настоящему делу по состоянию на 10.10.2014 не исполнено в части 131 496 рублей, что несоразмерно стоимости залогового имущества, на которое суд обратил взыскание (залоговая стоимость имущества составила 11 488 800 рублей).
Суд в удовлетворении заявления об изменении способа и порядка исполнения решения отказал, мотивируя следующим. Изменение способа и порядка исполнения решения в части обращения взыскания на залоговое имущество, принадлежавшее ответчику, может существенно затруднить исполнение решения суда или сделать его невозможным в случае высвобождения данного имущества из-под обременения и дальнейшей возможной его реализации должником. Доказательств возможности погашения оставшейся задолженности по решению суда ответчиком не представлено. Заявитель допустил ошибку, не представив доказательств, указывающих на возможность погашения задолженности иными способами, а также не использовал указанные доводы до момента вынесения решения по делу (Определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2014 N А53-23327/13).
При обращении взыскания на залоговое имущество ответчик-залогодатель имеет право доказать обстоятельства, подтверждающие незначительность нарушения и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Размер требований залогодержателя предполагается несоразмерным в случае, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от доказанной залогодателем рыночной стоимости предмета залога. Как правило, поэтому доводы залогодателей о несоразмерности требования остаются без рассмотрения, за исключением некоторых случаев.
Пример из практики: общество обратилось в суд с иском, одно из требований которого - взыскание денежных средств, перечисленных истцом в счет обеспечения обязательств по государственному контракту. Решением суда указанные требования удовлетворены в полном объеме. Не согласившись с выводами суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в обоснование которой указал, что судом не дана надлежащая оценка контракту и содержащемуся в нем условию о возврате сумм обеспечительного залогового платежа. Суд апелляционной инстанции установил, что оснований для отмены или изменения решения суда не имеется, указав при этом следующее. Между сторонами был заключен государственный контракт на поставку товаров, в качестве способа обеспечения истцом были перечислены денежные средства. В связи с неисполнением обществом (истцом) обязательств контракт был расторгнут, с общества была взыскана неустойка, сумма залога ответчиком в добровольном порядке не возвращалась. Суд пришел к выводу, что оснований для обращения взыскания по неустойке на переданные в залог денежные средства судом установлено не было, а сумма удерживаемого залога явно несоразмерна требованию ответчика (неустойке). Освобождение судом ответчика от обязанности возвратить сумму залога в связи с расторжением контракта означало бы возникновение у ответчика неосновательного обогащения, что является недопустимым, а также свидетельствовало о применении к истцу двойной ответственности за нарушение одного и того же обязательства за один и тот же период (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 по делу N А40-141966/14).
В ситуациях, когда стоимость заложенного имущества значительно превышает сумму долговых обязательств, а ответчик имеет возражения по поводу обращения взыскания на все имущество, суд может прийти к выводу об удовлетворении требований истца путем обращения взыскания на часть объектов заложенного имущества. При этом залогодатель должен доказать, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также представить документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге").
Пример из практики: банк обратился к обществу с иском об обращении взыскания на предмет залога - три объекта капитального строительства и земельный участок и установлении начальной продажной цены спорного имущества. Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении требования только в части по следующим основаниям: общая залоговая стоимость имущества, согласно договору, составляла 5 173 500 руб.; в соответствии с представленным в материалах дела отчетом об оценке рыночная стоимость предмета залога составляла 25 150 000 руб. Таким образом, рыночная стоимость предметов залога в совокупности значительно превышает размер исковых требований банка, тогда как взыскание производится за счет заложенного имущества в пределах суммы долга. При таких обстоятельствах удовлетворение требований истца возможно путем обращения взыскания на часть объектов недвижимого имущества с залоговой стоимостью, равной долгу (решение Арбитражного суда Республики Тыва от 17.03.2015 N А69-3652/2013).
Особого внимания заслуживают доводы о несоразмерности требований залогодержателя в делах о банкротстве. В указанной ситуации имущество представляет особую ценность для оставшихся конкурсных кредиторов, залоговый кредитор имеет ряд преимуществ и, по сути, противопоставлен остальным кредиторам. Поэтому в высвобождении части имущества из-под залога и включении его в основную конкурсную массу заинтересованы все, кроме залогодержателя.
Добросовестное приобретение залогового имущества со дня вступления поправок в положения Гражданского кодекса о залоге, об уступке требований и о переводе долга стало являться самостоятельным основанием для прекращения залога в силу прямого указания на то пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" более точно излагает данную позицию, указывая следующее. Не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. В частности, суды должны установить, был ли вручен приобретателю первоначальный экземпляр документа, свидетельствующего о праве продавца на продаваемое имущество (например, паспорт транспортного средства), либо его дубликат; имелись ли на заложенном имуществе в момент его передачи приобретателю знаки о залоге.
Указанные нововведения нашли отражение в уже сложившейся судебной практике. В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" положения в отношении добросовестного приобретателя применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть с 01.07.2014. В одном из определений Новосибирский областной суд указал следующее: "Залоговое обязательство возникло до 01.07.2014, при этом оно является длящимся и сохранялось как до, так и после указанной даты. Что касается правоотношений, связанных с приобретением заложенного имущества добросовестным приобретателем, то они возникли в день приобретения спорного имущества, то есть после дня вступления в силу вышеназванного Федерального закона, а следовательно, к ним применяются положения пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, в связи с чем залог прекратился в момент покупки имущества" (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26.02.2015 по делу N 33-1481/2015 г.).
А вот ссылка апеллянта на добросовестное приобретение имущества в другом апелляционном определении судом отклонена, в связи с тем что покупка спорного имущества была осуществлена до вступления в силу изменений в ст. 352 ГК РФ (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 10.02.2015 по делу N 33-1566/2015).
Ликвидация или признание банкротом юридического лица - должника по основному обязательству влечет прекращение дополнительного обязательства - залога как самого залогодателя, так и лица - приобретателя указанного имущества.
Пример из практики: общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к банку о прекращении ипотеки в отношении отдельно стоящего нежилого здания. Суд нашел исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Как было установлено, общество приобрело обремененное залогом здание у организации, которая позже была ликвидирована, указанная ликвидация подтверждается материалами дела. В связи с чем, в соответствии со ст. 408 ГК РФ, обязательства должника - ликвидируемой организации являются прекращенными. Залог является дополнительным по отношению к основному обязательству, любое прекращение основного влечет прекращение дополнительного обязательства. Согласно п. 1 ст. 352 ГК РФ, одним из оснований прекращения залога указано прекращение обеспеченного залогом обязательства. В силу п. 1 ст. 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица. В связи с тем, что организация-залогодатель - должник был ликвидирована, ее обязательства перед кредиторами были признаны погашенными, у истца возникло право на прекращение обременения в виде ипотеки на вышеперечисленное недвижимое имущество.
Наличие подтвержденного материалами дела предшествующего залога не является основанием для отказа в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество последующего залогодержателя. Казалось бы, такой вывод суда противоречит норме ст. 342 ГК РФ в отношении того обстоятельства, что требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей, но все-таки в некоторых случаях подобное суждение находит себя оправданным. Так, например, суд удовлетворил требования последующего залогодержателя - банка об обращении взыскания на предмет залога и не учел возражения третьего лица - предшествующего залогодержателя, мотивируя это следующим: "Факт заключения ответчиком договора залога и заключение договора последующего залога без согласия первоначального залогодержателя не влечет ничтожность договора, поскольку ст. 342 ГК РФ установлены иные правовые последствия такого нарушения. При таких обстоятельствах факт заключения договора о залоге не является основанием для отказа в удовлетворении иска". При этом данное решение не лишает третье лицо права предъявить в установленном законом порядке иск к ответчику о взыскании долга по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество. В рассматриваемой ситуации третье лицо, по всей видимости, допустило ошибку в том, что не заявило самостоятельного требования в отношении предмета залога, а всего лишь возражало против удовлетворения требований последующего залогодержателя (решение Дюртюлинского районного суда Республики Башкортостан от 04.03.2015 по делу N 2-43/2015).
В случае обращения предшествующего залогодержателя в суд после удовлетворения требований последующего залогодержателя требования первого также подлежат удовлетворению. Суд вправе определить и преимущественное право взыскания за указанным лицом, основываясь при этом на прямых указаниях п. 1 ст. 342 и ст. 342.1 ГК РФ об определении момента возникновения залога (решение Киселевского городского суда Кемеровской области от 15.01.2015 по делу N 2-176/2015).
При рассмотрении дел, связанных с обращением взыскания на залог, важно установить наличие последующих залогодержателей, так как принятое решение может затронуть права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле.
Пример из практики: судебная коллегия считает доводы апелляционной жалобы банка, не привлеченного к участию в деле о нарушении его прав, необоснованными. Заключение договора залога без согласия предшествующего залогодержателя не влечет недействительности такого договора. Вопрос дальнейшей реализации автомобиля регулируется Законом "Об исполнительном производстве". При получении нескольких исполнительных листов пристав определяет, какой залог был первоначальный, и обращает взыскание и перечисляет денежные средства первоначальному залогодержателю. Также положениями ст. 342, 342.1 ГК РФ регулируются соотношение предшествующего и последующего залогов, а также очередность удовлетворения требований залогодержателей. А значит, заочным решением не затронуты права и законные интересы подателя жалобы (Апелляционное определение Пензенского областного суда от 02.12.2014 по делу N 33-2878).
В завершение стоит отметить, что с целью избежания излишних убытков залогодателю стоит обратить внимание на несоразмерность взыскания стоимости заложенного имущества и возможности удовлетворения требований залогодержателя в части. Также рассмотренные примеры дел лишний раз дают понять, что существует множество недобросовестных способов по высвобождению имущества из-под залога: заключение фиктивного договора предшествующего залога, продажа имущества добросовестному приобретателю, ликвидация предприятия и проведение процедур, связанных с банкротством.

Документ предусматривает сокращение со 100 тыс. руб. до 50 тыс. руб. минимальной суммы залога , избираемого в качестве меры пресечения по уголовным делам о преступлениях небольшой и средней тяжести . Соответствующее изменение внесено в . При этом, размер залога по уголовным делам о тяжких и особо тяжких преступлениях (минимум – 500 тыс. руб.) не изменен .

Напомним, что по действующему законодательству залог представляет собой недвижимое имущество и движимое имущество в виде денег, ценностей и допущенных к публичному обращению в РФ акций и облигаций, вносимых или передаваемых подозреваемым, обвиняемым либо другим физическим или юридическим лицом на стадии предварительного расследования в орган, в производстве которого находится уголовное дело, а на стадии судебного производства – в суд в целях обеспечения явки подозреваемого либо обвиняемого к следователю, дознавателю или в суд, предупреждения совершения им новых преступлений. Залог может быть избран в любой момент производства по уголовному делу ().

Уменьшение размера залога призвано расширить возможность для суда по его применению в качестве меры пресечения. Предполагается, что такая мера позволит снизить количество заключений под стражу.

ГК РФ Статья 345. Замена и восстановление предмета залога

(см. текст в предыдущей редакции)

1. По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге:

1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества;

2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям;

3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования);

3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога.

4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.

Залогодатель, намеревающийся воспользоваться правом на восстановление или замену предмета залога, незамедлительно обязан уведомить об этом в письменной форме залогодержателя. Залогодержатель вправе отказаться в письменной форме в срок, установленный договором залога, или, если такой срок не установлен, в разумный срок после получения уведомления от восстановления или замены предмета залога при условии, что прежний и новый предметы залога неравноценны.

5. В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации.

Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога.

В период финансового кризиса страдают не только частные заемщики, вынужденные отдавать банкам полученное имущество в качестве обеспечения по полученным кредитам. Множество затруднений возникает и у юридических лиц. Проблемы связаны с тем, что в контексте нынешней экономической ситуации активы компаний теряют в цене. Рассмотрим пути разрешения возникающих сложностей.

Оковы для банка

Получить деньги взаймы всегда было непросто. И дело даже не в том, что у финансового учреждения может не хватать свободных денежных средств. Просто кредит для банка по объективным причинам является рискованным вложением средств. Но рискует-то он деньгами клиентов, которыми те хотели заплатить за сотовую связь или, например аренду офиса. Поэтому за выдачей этих средств государство в лице Центрального Банка Российской Федерации следит неутомимо.

Итак, для выдачи кредита на благие цели бизнеса одного желания недостаточно. Кредитный комитет и правление банка по рукам и ногам «повязаны» многочисленными инструкциями ЦБ РФ. Эти правила и инструкции для кредитных учреждений все равно, что Налоговый кодекс для коммерческих организаций - только строже.

Обратите внимание: кредитные договоры могут содержать пункт о досрочном возврате кредита при ухудшении финансового состояния фирмы.

Вас оценят

Согласно вышеуказанным нормам, коммерческий банк может выдать кредит кому угодно, хоть компании-банкроту, но риски при этом полностью берет на себя. Однако не в неограниченном количестве. Для чего это делается? Дело в том, что кредитные учреждения работают в основном с депозитными вкладами физических и юридических лиц, а также с деньгами организаций, которые имеют расчетные счета и проводят через банки свои безналичные платежи контрагентам. Кроме этого, в распоряжении банка имеются собственные, заработанные деньги - неинвестированная прибыль. И если у него своих собственных денег и привлеченных плановых депозитов недостаточно, то кредит он будет выдавать из чужих заемных средств или просто из чужих денег.

Невозвращение же кредита обернется неисполнением требований клиентов, а это уже означает актуальное банкротство кредитного учреждения со всеми вытекающими отсюда арбитражами и очередями кредиторов. Поэтому банки в соответствии с Инструкцией ЦБ от 26 марта 2004 г. № 254-П и проводят жесткую оценку финансового состояния заемщика на предмет создания надлежащего резерва по выдаваемой ссуде.

Кредитный потолок

Резерв может принимать значения от 1 до 100% от выданной ссуды, и цифра эта зависит от финансового положения фирмы-кредитополучателя. Размер созданного резерва уменьшает собственный капитал банка, а от величины последнего, в свою очередь, зависит максимальный размер кредита, который тот может выдать отдельно взятому заемщику. Предельный объем кредита не может превышать 25% величины собственного капитала финансовой организации.

В силу залога кредитор по обеспеченному им обязательству (залогодержатель) имеет право в случае его неисполнения получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника, за изъятиями, установленными законом (ст. 334 ГК РФ).

С калькулятором

Рассмотрим пример. Итак, собственный капитал банка равен 1 млрд. рублей. Организация обратилась за получением кредита в размере 100 млн. рублей. В зависимости от финансового состояния заемщика резерв может быть равен 1%, 21% или, например, 100%. То есть собственный капитал может быть уменьшен на 1 млн., 21 млн. или 100 млн. соответственно. В последнем случае максимальный размер ссуды по любому заемщику может быть равен не более (1 000 000 000 - 100 000 000) × 25% = 225 000 000 руб. Значит, если у банка уже есть выданные займы на сумму, например, 250 млн. руб., то он вынужден будет требовать их погашения от заемщиков до размера не менее 225 млн. руб. Что скажут клиенты о таком кредитном учреждении? А скажут они одно - банк ведет нерентабельную и рискованную кредитную политику, несвоевременно исполняет требования ЦБ РФ, а, значит, жить ему осталось недолго. Следовательно, нужно немедленно оттуда бежать.

Размер залога

Поэтому любой банк скрупулезно выбирает заемщика, дабы кредитовать его с минимальным риском и формированием минимально возможного резерва - вне зависимости от субъективного отношения банкиров к потенциальному клиенту. Естественно, за соблюдением нормативов неусыпно следит ЦБ РФ в лице своих надзорных подразделений. Ключевым моментом для определения возможности выдачи кредита служит оценка его залогового обеспечения.

Напомним, что согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником последнего получить возмещение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом. Обратите внимание, что если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения (ст. 337 ГК РФ).

Итак, вернемся к залоговому обеспечению. Чем оно больше, тем лучше, и если даже вдруг заемные средства вернуть не удастся, то реализованный залог с лихвой покроет издержки банкиров по его продаже.

Отсюда и требование - в идеале обеспечение должно составлять не менее чем 120-130% от суммы выдаваемого кредита. Кроме этого, предполагаемый предмет залога должен быть застрахован от любых сюрпризов, которые могут привести к потере его срочной ликвидности. К слову, это требование является одним из важнейших условий кредитного договора.

Недоступный залог

Снижение стоимости недвижимости, которая выступает в качестве обеспечения по кредиту, имеет противоречивую основу. Для владельца данного залога конечно имеется высокий риск, ведь в крайнем случае банк может залог и «отобрать». В то же время, как показала последняя практика, многие кредитные организации, которые хотели наложить взыскание на обеспечение по займу, потерпели фиаско. Им так и не удалось компенсировать потери по выданным займам. Проблемы заключались в кредитных договорах, многие положения которых у большинства банков весьма схожи. Эксперты опасаются, что подобные прецеденты могут принять массовый характер.

Предмет залога

Сегодня, во время тяжелейшего финансового кризиса, не все ценности сохранили свою стоимость. Наиболее характерный пример - это стремительно дешевеющая недвижимость, которая раньше была всегда в цене. Собственно говоря, вообще непонятно, сколько она на самом деле стоит и кто будет в состоянии ее купить за предложенную цену. А ведь недвижимость - это наиболее распространенный предмет залога при получении банковского кредита. Так было всегда, поскольку, во-первых, она постоянно дорожала, что успокаивало банкиров - дескать, основная сумма долга уж точно вернется. Во-вторых, на данный актив очень просто наложить обременение по реализации - достаточно внести соответствующие записи в документы о праве собственности на объект недвижимости. Сделать это, к примеру, с партией импортных спортивных костюмов совершенно невозможно.

По простоте обременения с недвижимостью могут сравниться только транспортные средства, где соответствующие ограничения на отчуждения легко закрепить. Правда, этот актив со временем не дорожает, а, напротив, стремительно падает в цене. А теперь представьте себе, что предмет залога вдруг двукратно подешевел? Разберемся, как могут развиваться события в данном случае.

Источник информации

Откуда же банкиры узнают о том, что залоги их кредиторов уже практически ничего не стоят? (Кроме, разумеется, средств массовой информации, на мнение которых опираться ненормативно). Оказывается, такие сведения им может предоставить отчетность коммерческой организации, регулярно предоставляемая в банк для того, чтобы тот рассчитывал специальные коэффициенты, характеризующие финансовое состояние заемщика. Стандартный кредитный договор предусматривает ежеквартальное представление некоторых форм бухгалтерской отчетности с отметкой об их принятии ИФНС. По бухгалтерскому балансу специалисты кредитного отдела отслеживают состояние активов и обязательств организации, по отчету о прибылях и убытках они могут судить о тенденциях в изменении уровня рентабельности деятельности компании, по другим формам они могу отследить динамику изменения денежных потоков.

Теперь перейдем к тем активам, которые чаще всего и становятся предметом продуктивного залога, а именно к недвижимости и крупным производственным механизмам - основным средствам коммерческих организаций.

Переоценка ценностей

Коммерческая организация может не чаще одного раза в год (на начало отчетного года) переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. Об этом говорит нам п. 15 ПБУ 6/01, утвержденного приказом Минфина РФ от 30 марта 2001 г. № 26н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «учет основных средств» ПБУ 6/01».

В Методических указаниях по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, подробно изложен порядок переоценки ОС и дано понятие текущей (восстановительной) стоимости. Под последней понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта. Согласно этим методическим указаниям, при определении стоимости объекта может быть использована следующая информация:

• данные на аналогичную продукцию, полученную от организаций-изготовителей;
• сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций;
• сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе;
• оценка бюро технической инвентаризации;
• экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов ОС.

Таким образом, можно считать, что налогоплательщику предоставлена возможность дать объективную оценку своим активам, практически оценив их по рыночной стоимости. Это конечно правильно, но для организации-заемщика не очень хорошо, поскольку переоцениваются как раз объекты, находящиеся в залоге у банка. Поэтому подумайте - а так ли нужно утверждать альтернативу переоценке активов в учетной политике организации в период столь жесткого финансового кризиса? Ведь Положение 6/01 дает право, но не утверждает обязанность.

Максимальный размер кредита не может превышать 25% величины собственного капитала кредитной организации.

Залог, да не тот

Итак, посмотрим, что же происходит, когда залог действительно обесценивается, и обе стороны - банк и заемщик - признают это как свершившийся факт.

Сначала кредитное учреждение поверит, хватает ли залогового обеспечения, чтобы не пересматривать сумму резерва по выданному кредиту в сторону ее увеличения - с 1 до 100%, например. Если сделать это все-таки придется, то банк должен посмотреть, насколько сильно в этом случае «страдают» основные банковские показатели, и не придется ли дробить ранее и возвращать ранее выданные кредиты. Банк будет вынужден так поступить, иначе «За неоднократное нарушение нормативов и предписаний ЦБ РФЕ» у него просто отзовут лицензию.

Если такой результат предсказуем, то банк предложит следующее: вернуть сумму выданного кредита досрочно в связи со сложившимися форс-мажорными обстоятельствами. Является ли обесценение предмета залога форс-мажором? Такой пункт наверняка записан в кредитном договоре, поэтому деньги придется вернуть досрочно. В противном случае банк подаст в суд - ведь свои интересы для него важнее.

«Нарастить» обеспечение

Банк также может предложить заемщику увеличить сумму залога и таким образом покрыть его дефицит. Тут уже заемщику предстоит решать - стоит ли мобилизовать дополнительные ресурсы, и есть ли они у него вообще? Скорее всего, и кредитную, и коммерческую организацию ждет арбитраж, а при наличии соответствующего пункта в договоре заемщика и банка судьи примут сторону последнего. В свою очередь это приведет к заверению ваших отношений с финансовой организацией. Кредитное учреждение тем самым страхуется от невыполнения всех необходимых мер по возврату выданного кредита, и даже при его невозврате в случае признания должника банкротом по суду сможет преспокойно списать долг на расходы, не увеличивая свой собственный невозвратный кредитный портфель и не портя свои нормативы.

Можно, и даже нужно

Возникает вопрос: а может ли банк самостоятельно пересчитать стоимость залога при его очевидном изменении в сторону уменьшения? На наш взгляд, именно так и произойдет, поскольку в функции кредитного комитета входит не только первоначальная оценка финансового состояния заемщика на этапе принятия решения о выдаче кредита, но и дальнейшее наблюдение за финансовым состоянием клиента в процессе кредитования и возврата долга.

Тут очень кстати всплывает еще один пункт кредитного договора, не являющийся никоим образом форс-мажором. Он предусматривает досрочный возврат кредита при определенном ухудшении финансового состояния заемщика, масштабы которого определены договором. Снижение стоимости активов, особенно если они являются предметом залога - очевидный повод для принятия подобного решения. Разумеется, последнее тоже можно оспаривать в арбитражном суде. В этом случае недавним партнерам придется запастись максимально подробными расчетами и оценками предмета того самого вожделенного предмета залога, который еще вчера казался таким надежным и ликвидным.

Дмитрий Васильев

Екатерина Чумаевская, заместитель директора департамента розничного бизнеса ОАО МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК

На фоне последних событий банки уже не предлагают долгосрочные кредиты. Нельзя сказать, чтобы кредитные организации полностью свернули программы кредитования. Они придерживаются ранее выбранных стратегий, просто более четко их формулируют, концентрируясь на наиболее интересных сегментах. В частности МКБ ориентируется на Small and Middle Enterprises (SME), то есть на малый и средний бизнес. При этом к первой категории банк относит фирмы с объемом годовой выручки до 180 млн. рублей, а ко второй - до 1 млрд. рублей. Таким образом, кредитное учреждение четко обозначило сегмент, на финансирование которого готово выделить средства.

Как и в целом в банковской сфере, стоимость привлечения ресурсов для МКБ возросла, как следствие, произошло увеличение ставок в сегменте малого и среднего бизнеса в среднем на 4-5 пунктов. Сроки кредитования при этом сократились до двух лет. Впрочем, это вполне закономерные корректировки, поскольку докризисных предложений на рынке сейчас вообще нет. Ведь любой банк планирует собственную доходность, эффективность и собственную цену привлечения и выдачи. Если делать это себе в убыток, то рано или поздно коммерческая организация придет в упадок.

Система работы с заемщиками также претерпела некоторые изменения. Например, МКБ отказался от кредитов на бизнес с оформлением на физическое лицо, теперь открытие расчетного счета по кредитам в суммах от 1 млн. рублей обязательно.

Хотя в целом можно сказать, что основные критерии оценки заемщиков остались прежними. Например, сохранились следующие обязательные условия: местонахождение бизнеса заемщика - только в регионах присутствия банка, обязательный выезд на место ведения бизнеса с целью проведения полного анализа финансово-хозяйственной деятельности, проверки наличия и оценки залогового обеспечения. Потенциальные заемщики это:

• юридические лица или ИП;
• срок официальной регистрации не менее трех месяцев и фактического ведения бизнеса не менее шести месяцев.

Потенциальные заемщики это, как правило, предприятия сферы потребления - торговые фирмы, поставщики услуг, производственные компании - средние и малые компании.

В качестве обеспечения по кредиту принимаются в равной мере как активы самого предприятия-заемщика, так и активы третьих лиц. Безусловно, в сегодняшних нестабильных условиях обеспечение по договору также тщательно оценивается банком. При расчете и установлении лимитов кредитования изначально банк ориентируется на реальные поступления от выручки и реальную прибыль предприятий, которые будут являться источниками погашения задолженности перед банком.

С момента поступления кредитной заявки в банк до момента предоставления кредита внутренним регламентом банка установлен срок до семи календарных дней. При первоначальном обращении потенциальный заемщик предоставляет пакет документов, в который входят: заявка на кредит, содержащая параметры предполагаемой кредитной сделки, и описание возможного залогового обеспечения. Поступившая кредитная заявка рассматривается службой безопасности банка, затем поступает к кредитному специалисту, который оперативно связывается с потенциальным заемщиком и согласовывает выезд к клиенту для проведения финансового анализа. Оформленное кредитным специалистом заключение о возможности кредитования выносится на рассмотрение уполномоченным лицам по принятию кредитных решений и, в случае согласования параметров кредитования, предоставляется кредит.

Сергей Зобов, менеджер проекта Loans.Cbonds

Сегодня сам факт получения средств в той или иной форме можно считать большим достижением и успехом компании-заемщика. Многие банки устанавливают запретительные ставки, анализ которых потерял всякий смысл. Понятие «кредит на выгодных условиях» фактически перестало существовать, поскольку любой кредит на «разумных» условиях можно считать выгодным. Например в декабре одна из крупнейших российских государственных компаний привлекла кредит в государственном же банке под процентную ставку MosPrime + 4%. MosPrime - (Moscow Prime Offered Rate) это усредненная процентная ставка межбанковского кредитного рынка, по которой банки занимают рублевые кредитные средства, внутренний российский показатель, аналог зарубежного LIBOR. Так вот данный показатель находился на уровне 20%, то есть компания привлекла займ по ставке 24%. Если на таких условиях выдаются кредиты крупнейшим российским организациям, чья платежеспособность не вызывает сомнений, что уж говорить о менее солидных заемщиках. Впрочем, какие либо ориентиры для малого и среднего бизнеса в принципе потеряны. Все определяется наличием средств у конкретного банка и его желанием кредитовать конкретного заемщика. Таким образом, кредитный рынок превратился из рынка заемщиков в рынок кредиторов. Теперь последние крайне осмотрительно выбирают контрагентов, с которыми хотят работать, и предлагают соответствующие их представлениям о клиенте условия.

Необходимо также сказать об объемах привлечения средств. Дело в том, что рынок прямых кредитов не является публичным, поэтому и данные по его объемам не доступны. В то же время сделать необходимые выводы можно по рынку синдицированных кредитов, который является промежуточной ступенью между рынком прямого кредитования и рынком долговых бумаг, и полностью публичен. По информации портала Loans.Cbonds.info за декабрь и половину января в России завершено привлечение синдицированных кредитов на сумму около 870 млн. долларов США, притом что среднемесячный показатель привлечений в 2008-м г. составлял около 4.5 млрд. долларов. Другими словами, сегмент синдицированного кредитования сократился в последние месяцы в разы, и эту закономерность можно с большой долей уверенности экстраполировать и на прямые кредиты.

Альтернативных вариантов привлечения средств становится все меньше. Это суровая реальность наступившего года.

Для большинства средних и малых компаний остаются такие способы, как продажа части бизнеса или привлечение средств акционеров. Также определенные надежды возлагаются на такие международные институты, как Европейский банк реконструкции и развития и Международную финансовую корпорацию, которые продолжают свою кредитную деятельность и в период кризиса. Для крупных компаний основной альтернативой на данный момент является государственная помощь, а также вексельные программы и программы биржевых облигаций.

Оценивая перспективы кредитного рынка, мы ожидаем, что уже во втором полугодии 2009 г. начнется постепенное «размораживание» межбанковских отношений, что приведет к постепенному восстановлению кредитных механизмов. В любом случае, ни одна экономика не может существовать без кредитных средств. А когда есть спрос, будет и предложение. Вопрос лишь в его форме.