Если договор аренды не заключен. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды (Сорокин А.)

Кодекса определяется, что стороны могут самостоятельно определить время, в течение которого будет действовать соглашение. Если такой срок вовсе не указан, считается, что аренда действует бессрочно.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Нужно ли регистрировать бессрочный договор, а также соглашение со сроком действия более 1 года? Далее рассмотрим эти и многие другие нюансы.

Особенности

Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.

По основному правилу, установленному Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.

Более того, договор можно даже заключить в устной форме, но только, если:

К остальным случаям, когда можно обойтись и без госрегистрации, также относится заключение арендного соглашения на неустановленный срок. Согласно Кодекса, чтобы заключить бессрочный арендный контракт, сторонам достаточно просто не указать в тексте договора условие о сроке аренды.

В таком случае, правоотношения будут действовать до тех пор, пока одна из сторон не решит их прекратить, отправив контрагенту письменное уведомление о расторжении контракта как минимум за 3 месяца.

Таким образом, к долгосрочным договорам аренды так или иначе можно отнести:

контракты, заключенные на срок более 1 года и подлежащие госрегистрации;
контракты, заключенные на неопределенное время, и госрегистрации не подлежащие.

В зависимости от того, определенный или не определенный срок аренды исходит из текста документа, и будет зависеть – нужно ли обращаться в Росреестр или нет.

Следует учитывать и вопрос определения срока в 1 год – начало и конец его течения. Так, в п. 3 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 года № 66 даны разъяснения по этому поводу – срок, исчисляемый с 1-го числа какого-нибудь месяца текущего года и по последнее число предыдущего месяца следующего года, в целях госрегистрации признается равным одному году.

Пример:

Порядок регистрации

Поскольку такие понятия, как краткосрочная и долгосрочная аренда, не определены в Кодексе, процесс регистрации долгосрочного арендного договора осуществляется в стандартном порядке.

Процедура госрегистрации недвижимости регулируется от 13 июля 2015 года “О государственной регистрации недвижимости” (далее – 218-ФЗ, ФЗ № 218, Закон).

Порядок действий заявителя при необходимости зарегистрировать долгосрочный договор аренды и внести соответствующую запись в ЕГРН.

1-й этап. Определение органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимости.

Госрегистрация осуществляется:

при личном визите заявителя в Росреестр;
через МФЦ;
или через портал Госуслуги.

Согласно Закона, подать документы можно:

в бумажном виде;
в электронной форме.

Здесь же сказано о действующих способах передачи:

по Почте России заказным письмом с описью вложения и объявленной ценностью;
при личном визите в Росреестр заявителя или его управомоченного представителя;
в МФЦ (также лично или через представителя);
через сайт Росреестра или через Госуслуги (потребуется сделать скан-копии документов и заверить их квалифицированной цифровой подписью).

2-й этап. Составление долгосрочного арендного договора.

Договор примут на госрегистрацию, если в нем будет указан конкретный срок, превышающий 12 месяцев.

Если срок не будет указан, считается, что аренда бессрочная, что повлечет за собой отказ в госрегистрации сделки (договоры аренды на неопределенный срок не подлежат госрегистрации).

Помимо срока, для осуществления государственного учета недвижимости нужно правильно составить договор согласно требованиям Главы 34 Кодекса.

При отсутствии даже хотя бы одного существенного условия госрегистрация будет приостановлена/прекращена до устранения нарушений.

3-й этап. Подача заявления и сопутствующего пакета документации.

Согласно ч. 2 ст. 18 Закона, заявление можно подать в орган Росреестра или МФЦ вне зависимости от места нахождения арендуемого объекта недвижимости.

В силу указанного Закона, заявление и документы может подать одна из сторон арендных правоотношений. Присутствие обоих контрагентов при госрегистрации сделки желательно, но не обязательно.

4-й этап. Оплата государственной пошлины.

За госрегистрацию обременения в виде аренды необходимо оплатить государственную пошлину. Размер госпошлины отличается в зависимости от участвующих в сделке сторон. Если стороны договора относятся к одному типу (то есть оба контрагента – физлица или юрлица), госпошлина делится между ними в равных пропорциях.

5-й этап. Получение результата оказания госуслуги.

По результатам госрегистрации любая из сторон может получить выписку из ЕГРН с указанием о наличии обременения в виде аренды.

По окончании срока аренды регистрационную запись нужно погасить – для этого арендатору или арендодателю нужно обратиться в орган, осуществивший госрегистрацию прав, с соответствующим заявлением.

Необходимые документы

Перечень документов для госрегистрации регламентируется ст. 18 ФЗ № 218:

совместное заявление сторон-участниц процесса или одного из контрагентов;
документ, подтверждающий полномочия представителя – необходим, если в орган обращается лицо, представляющее интересы заявителя по доверенности;
документ-основание для проведения регистрации (договор аренды жилого или нежилого помещения, здания или сооружения);
иная документация, предоставляемая по требованию управомоченного сотрудника Росреестра или МФЦ.

К иной документации, предоставляемой по требованию, можно отнести:

правоустанавливающие документы на объект аренды – обычно, это свидетельство о праве собственности или документ, удостоверяющий вступление в наследственные права;

общегражданские паспорта участников процесса (для физических лиц) или учредительные документы (для юридических лиц);

квитанция, подтверждающая уплату госпошлины (от каждой из сторон требуется отдельная квитанция об уплате своей части госпошлины).

Кстати, если документы отправляются по почте или же в электронном виде, в силу положений ч. 12 ст. 18 Закона нотариальному удостоверению подлежит:

подпись заявителя на заявлении;
сам договор аренды жилого или нежилого помещения;
доверенность (в случае предоставления документов представителем, действующим по доверенности).

Срок

Сроки осуществления госрегистрации содержатся в Закона и зависят от органа, принявшего документы от заявителя или его управомоченного представителя:

Орган	Нормативный срок
Росреестр	7 рабочих дней
МФЦ	9 рабочих дней

Указанные сроки отсчитываются с момента передачи заявления и всех сопутствующих документов. Если сотрудник органа обнаружит некомплектность, процедура будет приостановлена до момента устранения нарушений.

Также приостановить или полностью отказать в госрегистрации могут и при предоставлении заведомо подложной документации.

Размер госпошлины

НК РФ гласит о размере пошлины за регистрацию прав или обременений на недвижимое имущество.

Размеры пошлины:

Регистрация долгосрочного договора аренды с выделением кадастра

С 1.01.2017 вступил в законную силу 218-ФЗ. от 21 июля 1997 года утрачивает свою юридическую значимость с 1.01.2020 года. Теперь порядок государственного учета недвижимости регламентируется новым законом.

В связи с объединением Государственного Кадастра недвижимости (ГКН) и ЕГРП, кадастровый паспорт для процедуры госрегистрации больше предоставлять не требуется. Теперь будет достаточно, чтобы информация об обременяемом объекте содержалась в ЕГРН.

Здравствуйте ФИруз!

Согласно
ч. 2 ст. 609 ГК РФ

договор аренды
недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
установлено законом.

. То есть, если Ваш договор аренды спорного
земельного участка заключен на 5 лет, то Вы вправе в любой момент до истечения
указанного срока его зарегистрировать.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Пункт 2 ст. 651 ГК РФ содержит специальную норму, в соответствии с которой договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 01.06.2000 N 53 разъяснил, что п. 2 ст. 651 ГК РФ применяется также и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку они представляют собой объект, неразрывно связанный со зданием или сооружением. Следовательно, договор аренды, заключенный на год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (смотрите, например, постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 N 03АП-5419/2010, Второго арбитражного апелляционного суда от 21.08.2008 N 02АП-1690/2007, п. 7 Обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с оспариванием действий (бездействия) Федеральной регистрационной службы по регистрации прав на объекты недвижимости, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 05.09.2008).

При этом нужно учитывать, что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, объект аренды передан пользователю и принят им без замечаний, то считается, что такое соглашение и в отсутствие его государственной регистрации связывает стороны обязательством, которое подлежит исполнению в соответствии с его условиями (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

В п. 14 Постановления N 73 в новой редакции установлено,

что отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:
- контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
- была соблюдена форма договора,
- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
- договор исполнялся сторонами.
В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц (право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др.), то есть «вещный эффект» у незарегистрированного договора аренды не возникает.

То есть, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает заключенный, но не прошедший государственную регистрацию договор к зарегистрированному договору.
В то же время в Проекте указано, что, в силу статьи 308 Гражданского кодекса, права, предоставленные таким договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом исключительно в рамках заключенного соглашения. Права арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную регистрацию, в случае, если такой договор подлежал ей.
До настоящего времени в судебной практике преобладала позиция, согласно которой договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным (см., к примеру, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, Определения ВАС РФ от 14.01.2013 N ВАС-18014/12 по делу N А56-23970/2011, от 10.01.2013 N ВАС-17497/12 по делу N А55-21048/2011, от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.2012 по делу N А82-17754/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2012 по делу N А58-5177/2011, ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2012 N Ф03-2540/2012 по делу N А51-6235/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012, ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу N А41-4409/12).
Однако в ряде случаев арбитражные суды указывали на то, что нарушение по вине арендодателя требования об обязательной регистрации договора аренды, заключенного на срок, превышающий один год, не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек (см., к примеру, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2010 по делу N А01-776/2009).

Поэтому, отсутствие государственной регистрации данного договора не означает отсутствия обязательственных связей между Вами и арендодателем, если Вы исполняли договор.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 разъяснило

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Если в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

То есть, Вы вправе занимать помещение до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя недвижимого имущества (п. 1 ст. 4, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее - Закон о госрегистрации). Как указано в п. 9информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, изменение зарегистрированного договора аренды означает изменение зарегистрированного обременения, поэтому соглашение об изменении условий зарегистрированного договора аренды также подлежит обязательной государственной регистрации. В связи с этим формально, по смыслу положений ГК РФ об аренде и общих положений ГК РФ о договорах, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении арендной платы по зарегистрированному договору аренды означает, что соответствующее соглашение считается незаключенным, то есть до государственной регистрации соглашения предусмотренные в нем условия не создают обязательств у сторон договора аренды.

С другой стороны, как разъяснил Высший Арбитражный Суд РФ, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Аналогичный подход иллюстрирует постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.09.2011 N 4905/11. Иными словами, Высший Арбитражный Суд РФ признал, что в случае фактической передачи имущества арендатору до регистрации договора аренды этот договор (во всяком случае, если его условия исполнялись) порождает обязательственные отношения между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

То есть, если указанное в вопросе дополнительное соглашение не было зарегистрировано, однако фактически исполнялось (… арендатор начал уплачивать арендную плату в размере, установленном этим соглашением), арендодатель не вправе требовать от арендатора внесения платы в прежнем (большем) размере, ссылаясь при этом на то обстоятельство, что дополнительное соглашение не зарегистрировано.

При этом после регистрации договор будет продолжать действовать.

С заявлением о государственной регистрации основного и дополнительного соглашения может обратиться одна из сторон договора (п. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Исходя из всего вышеизложенного Вы вправе относить в расход какой-то процент от суммы налогов с момента заключения договора без регистрации!

Смогу оказать услугу по составлению письменного объяснения с учетом
рассмотрения таких дел в ФНС, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.
C уважением Ф. Тамара

Дата, с которой договор аренды вступает в силу

Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет признана датой его вступления в силу. Таким образом, стороны установили для себя эту дату как начало исчисления срока договора. Но поскольку договор аренды является консенсуальным [с учетом ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ)], то есть. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме (письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).

Именно с этой даты договор вступает в силу и становится обязательным для сторон. Но не с момента передачи арендованного имущества, как в вышеприведенном случае, когда стороны фактически приняли долгосрочный договор за краткосрочный, увязав начало его действия с датой передачи имущества. В результате долгосрочный договор остался не зарегистрированным в установленном законом порядке.

Аналогичный вывод содержится в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Письмо Президиума ВАС РФ № 59): какие-либо иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным. Не изменяют они и срока его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

Представляется, что в связи с этим п. 1 ст. 610 ГК РФ следует трактовать таким образом, что стороны в договоре вправе установить конкретную дату окончания срока его действия. Начало этого срока в самом договоре они определять не вправе, потому что датой его заключения и, следовательно, началом действия автоматически будет указанная сторонами в договоре дата.

Последствия неосуществления в установленном порядке государственной регистрации договора аренды

Возникает вопрос: будет ли незарегистрированный в установленном порядке долгосрочный договор признан действительным и заключенным (вступившим в силу)? Какие последствия для сторон арендных правоотношений может повлечь отсутствие государственной регистрации данного договора? Установлена ли законодательством ответственность за подобные действия?

Буквальная трактовка п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать определенный вывод: незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. В свою очередь это означает, что он не вступил в силу, не является обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). Иными словами, такой договор по своей сути не является договором, поскольку он даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему.

Вывод о том, что незарегистрированный долгосрочный договор согласно ГК РФ признается незаключенным, содержится в п. 7 Письма Президиума ВАС РФ № 59, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Письмо Президиума ВАС РФ № 66)(п. 3), а также в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07.

Ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды

В российском законодательстве в настоящее время не предусмотрена какая-либо ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы в размере от 30 до 40 тыс. руб. за несоблюдение ими установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практически неприменима в данном случае. Дело в том, что сам порядок государственной регистрации таких договоров в настоящее время нигде детально не прописан и не установлен. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», (далее - Закон № 122-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Однако думается, данный факт не означает отсутствие обязанности регистрировать договор. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Правда, в п. 2 ст. 651 ГК РФ уточнен срок регистрируемого договора аренды здания или сооружения, а в п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации - срок действия регистрируемого договора аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, не подлежащих государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, о заявительном характере регистрации прав на недвижимое имущество сложно говорить, когда необходимость такой регистрации установлена в ГК РФ.

Поэтому отсутствие законодательно установленных сроков, в течение которых субъекту правоотношений необходимо осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды, фактически означает, что субъект правоотношений может подать документы на государственную регистрацию в пределах срока действия данного договора. Представляется, тем не менее, что после истечения срока действия договора стороны арендных правоотношений теоретически можно было бы привлечь к ответственности по вышеуказанной статье Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, поскольку за время действия договора они не провели обязательную государственную регистрацию договора аренды и не подали соответствующие документы в регистрирующий орган.

Последствия незаключенности договоров аренды на налогообложение

Заметим, что отсутствие государственной регистрации договоров может повлечь последующее признание налоговым органом неправомерным включение налогоплательщиком сумм расходов за аренду в состав затрат при определении налоговой базы по налогу на прибыль , применение налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость с сумм арендной платы. И как следствие - вынесение соответствующим налоговым органом в связи с этим решений о взыскании штрафов .

Точка зрения Минфина России и ФНС России по данному вопросу сводится к следующему :

1) незарегистрированность долгосрочного договора еще не означает его незаключенности и недействительности (то есть на не зарегистрированные в установленном порядке договоры вышеуказанная точка зрения госорганов распространяться не должна, хотя, исходя из смысла данных разъяснений, в силу ст. 651 ГК РФ незаключенными признаются как раз договоры незарегистрированные);

2) обязательность государственной регистрации определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели, а ее отсутствие не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций.

Таким образом, в вышеуказанных разъяснениях финансовых налоговых и федеральных органов исполнительной власти содержатся явно противоречивые друг другу выводы.

Довод о неправомерности включения арендных платежей в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль по не прошедшим государственную регистрацию долгосрочным договорам финансовые и налоговые органы обосновывают ссылкой на п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ), которая устанавливает, что расходами должны признаваться обоснованные и документально подтвержденные затраты (к подтверждающим документам, например, можно отнести тот же договор аренды, акты приема-передачи помещений, платежные документы). Поэтому логично выглядит вывод о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не свидетельствует о необоснованности реально понесенных по договору расходов и не может служить основанием для их неучета в составе затрат.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее - Закон № 129-ФЗ) первичные учетные документы должны содержать обязательные реквизиты, среди которых следует указать содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенного между сторонами договора. Однако такую информацию, как наличие (отсутствие) государственной регистрации договора аренды, Закон № 129-ФЗ не предусматривает. В связи с этим право на предъявление к вычету налога на добавленную стоимость порождает для сторон само фактическое наличие между ними арендных правоотношений, а не их государственная регистрация.

По мнению судов, отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды в соответствии с НК РФ не влияет на право отнесения налогоплательщиком арендных платежей к числу прочих расходов в уменьшение налоговой базы.

Как было указано в постановлении одного из судов кассационной инстанции, нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случае, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обуславливает применение содержащегося в ней правила соблюдения норм гражданского законодательства, это правило должно применяться вне зависимости от того, соблюдены ли нормы гражданского законодательства или нет. При наличии документов, оформленных в соответствии с российским законодательством, учитываются затраты, подтверждающие понесенные налогоплательщиком расходы, а НК РФ не ставит в зависимость учет затрат от оснований и правомерности пользования помещением. Следовательно, эти расходы учитываются в целях налогообложения вне зависимости от оснований и правомерности такого пользования .

По другому похожему делу суд установил, что организация использовала арендуемые помещения для осуществления своей деятельности, перечисление ей арендной платы подтверждается платежными поручениями. Поэтому включение арендных платежей в прочие расходы на основании подпункта 10 п. 1 ст. 264 НК РФ правомерно, даже несмотря на отсутствие государственной регистрации договора и дополнительных соглашений к нему. НК РФ не связывает учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли с этим обстоятельством .

По другому делу суд кассационной инстанции признал незарегистрированный договор аренды помещения, заключенный на год, незаключенным, и, следовательно, недействительным. Суд указал, что если арендные отношения между сторонами сложились, то есть. арендатор фактически пользовался имуществом арендодателя, то даже незаключенный (незарегистрированный) договор не отменяет обязанность арендатора уплатить арендную плату по правилам п. 2 ст. 1105 ГК РФ, иными словами, по правилам неосновательного обогащения .

В настоящее время ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды отсутствует. Вывод таков: несмотря на то, что в настоящее время на практике такая ответственность к физическим и юридическим лицам фактически неприменима, при заключении договоров аренды следует устанавливать сроки их заключения и окончания (действия) таким образом, чтобы они не превышали установленный законом срок, при наличии которого договор аренды будет считаться долгосрочным, и следовательно, не нарушали закон.

Обязательность заключения договора

Несмотря на то, что обязательном условием государственной регистрации долгосрочного договора является его заключение, а не перезаключение, пролонгация или возобновление, согласно п. 10 Письма Президиума ВАС РФ № 59, при продлении договора аренды на новый срок между сторонами фактически начинает действовать новый договор аренды. Поэтому если пролонгируемый договор заключался на срок менее года (и, следовательно, не подлежал государственной регистрации), то новый договор, пролонгированный на тот же срок, также не подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор аренды на неопределенный срок не является срочным договором, а представляет собой бессрочный договор, в котором не установлен срок его действия, то возобновление впоследствии сторонами данного договора на неопределенный срок также не обусловит обязанность его государственной регистрации. Представляется, что вышеизложенное справедливо и по отношению к пролонгации договоров, а не только к их возобновлению. Данная точка зрения объясняется тем, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежат только договоры, заключенные на определенный срок, что подтверждено в п. 11 Письма Президиума ВАС РФ № 66.

Из вышеприведенного следует, что: краткосрочный договор подлежит государственной регистрации только в случае его пролонгации, при которой новый договор уже заключен на определенный срок не менее года. И наоборот, если краткосрочный договор постоянно продлевается на срок менее года, его госрегистрация не требуется.

См. постановления ФАС: Дальневосточного округа от 14.02.2007 по делу № Ф03-А59/06-2/5389, Западно-Сибирского округа от 04.04.2007 по делу № Ф04-1979/2007, Уральского округа от 25.01.2007 по делу № Ф09-12242/06-С2, Дальневосточного округа от 27.09.2007 по делу № Ф03-А73/06-2/3152, Северо-Западного округа от 21.04.2006 по делу № А56-24327/2005, Поволжского округа от 03.05.2005 по делу № А55-14674/2004-41.

Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:

а) на неопределенный срок;

б) на определенный договором срок менее года;

в) на определенный договором срок год и более.

Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.

Неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст. 651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г. по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).

Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок менее года.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Определенный договором срок год и более.

Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53). При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:

А) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

Б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);

В) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;

Г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:

— для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);

— для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

— для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

Д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);

Е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);

Ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

З) документ об уплате государственной пошлины.

Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления). Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.

На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды. Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:

А) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды. Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;

Б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

В) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам. Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды. Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).

Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В настоящее время сформировалась успешная судебная практика признания незарегистрированного долгосрочного договора аренды (сроком от 1 года) и дополнительных соглашений к нему заключенными вне зависимости от государственной регистрации. Данная статья посвящена правовой природе действительности таких сделок и указывает на последствия, которые вытекают из отсутствия государственной регистрации договора аренды в РосРеестре.

Какие сделки подлежат государственной регистрации?

п.2 ст. 609 ГК РФ «Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом»;
п.2 ст. 651 ГК РФ «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации»;
Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды с общим сроком 1 год и более, заключенных одновременно и без перерыва срока также приравниваются к единой сделке, подлежащей государственной регистрации в Росреестре (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009).
Договор аренды недвижимого имущества, продолжительностью менее года, но срок которого истекает в последний день предыдущего месяца следующего года (т.е. с 01.01.17 по 31.12.17) приравнивается к году и подлежит регистрации (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
п.2 ст. 164 ГК РФ «Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации».

Правовые последствия незарегистрированного договора аренды

В соответствии с п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то ее правовые последствия сделки наступают после регистрации. Однако, в соответствии с п.3 ст. 433 ГК РФ, момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законом. Суды истолковали эту норму таким образом, что договора аренды не прошедшие государственную регистрацию порождают права и обязанности исключительно и непосредственно для Сторон договора. Таким образом, государственная регистрация ДДА не является обязательной для сторон договора, и ни одна из сторон не может ссылаться на отсутствие регистрации, как на основание для признания долгосрочного договора аренды ничтожным. Государственная регистрация же направлена на защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора.

Формирование подобной судебной практики по незарегистрированным договорам аренды началось с Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление). В соответствии с п.14 Постановления, если Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды (индивидуально определенный предмет, размер арендной платы), собственник передал и арендатор принял имущество в пользование, то существующие отношения не могут быть произвольно изменены одной из сторон, а должны осуществляться и оплачиваться в соответствии с условиями договора. Далее данная позиция была поддержана в информационном письме Президиума ВАС РФ.

В соответствии с п.3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 года № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — информационное письмо), по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Договор не прошедший необходимую государственную регистрацию не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принимает на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Арендодатель вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ). Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Чего лишаются стороны незарегистрированного договора аренды?

Несмотря на то что, государственная регистрация договора аренды не влияет на действительность сделки, следует отметить, что при ее отсутствии могут возникнуть следующие ограничения:

Арендатор не может сдавать арендуемое помещение в субаренду, т.к. незаключенный договор аренды не порождает прав и обязанностей у третьих лиц;
Арендатор не может ссылаться на сохранение договора аренды при изменении собственника предмета аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ не применяется);
Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ не применяется);
В случае аренды земельного участка, при получении подрядчиком Арендатора разрешения на строительство/на ввод в эксплуатацию в их выдаче будет отказано, поскольку для третьих лиц права Арендатора земельного участка не возникли.

Выводы

Таким образом, права арендатора по незарегистрированным договорам аренды не могут быть противопоставлены третьим лицам, как со стороны Арендодателя (добросовестных выгодоприобретателей, в т.ч. новых арендаторов на тот же самый объект), так и со стороны Арендатора (субарендатор, подрядчик). Отсутствие регистрации не принесет никаких выгод арендатору.

В заключении, следует отметить, что если одна из сторон по договору аренды (чаще всего Арендатор) обязана организовать государственную регистрацию сделки, то уклонение от исполнения такой обязанности является нарушением и другая сторона может по своему выбору обратиться в суд за регистрацией сделки с отнесением всех расходов, связанных с задержкой, на ответственную сторону (ст.165 ГК РФ) или расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке в связи с невыполнением существенного условия по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.