Человек нуждается в жилище. Эта потребность является основополагающей и неотъемлемой, поэтому необходимость разрешения жилищной проблемы остро встает в любом государстве. Этот вопрос возможно разрешить различными мерами: экономическими (стимулированием жилищного строительства) и юридическими (созданием нормативно-правовой базы, которая являлась бы эффективным регулятором общественных отношений в жилищной сфере). В современной России действует большое число правовых актов и федеральных программ, направленных на всестороннее развитие жилищной сферы. Однако проблема полностью не решена, и огромное число россиян проживает в условиях, которые нельзя признать удовлетворительными.

Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации – основного закона РФ. Данное право относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным, гражданским (в противовес публичному праву государства).

Само понятие «жилищное право» может рассматриваться с трех позиций :

1) жилищное право как отрасль права;

2) жилищное право как наука;

3) жилищное право как учебная дисциплина.

Жилищное право как отрасль права . В науке вопрос о природе жилищного права как отрасли права является дискуссионным. Некоторые ученые отводят жилищному праву самостоятельную роль и считают его комплексной отраслью российской правовой системы. Сторонники данного подхода считают, что жилищное право имеет свой специфический предмет регулирования – общественные отношения по использованию жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав у граждан. Слабой стороной данного подхода является отграничение жилищного права от гражданского по методу правового регулирования. Под методом правового регулирования понимают совокупность приемов и способов, при помощи которых та или иная отрасль права воздействует на регулируемые ею общественные отношения. При ближайшем рассмотрении оказывается, что жилищное право в основном использует диспозитивный метод гражданского права, однако в разумном сочетании с императивным методом.

Императивный метод в жилищном праве базируется на силе государственного принуждения, на обязательных для исполнения всеми субъектами указаниях, запретах. Например, норма об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи жилья – императивная. Диспозитивность предполагает дозволение, предоставление субъекту права действовать определенным образом. Так, лицо, владеющее жилым помещением на праве собственности, вправе осуществить акт распоряжения жилым помещением путем продажи его другому лицу.

Преобладание диспозитивных норм в жилищном праве и позволяет сторонникам второго подхода отказывать ему в самостоятельном, независимом по отношению к гражданскому праву значении.

Недостатком данной точки зрения является то, что жилищное законодательство в настоящее время имеет сложный комплексный характер и включает в себя ряд норм административного права. Однако количество этих норм по сравнению с цивильными нормами невелико, что и позволяет придерживаться той точки зрения, что жилищное право в настоящий момент является одной из крупнейших подотраслей российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет – возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но использует при этом основной метод гражданского права – диспозитивный.

Предметами регулирования жилищного права являются жилищные отношения в широком смысле этого слова. Жилищные отношения – это общее, родовое понятие, опосредующее различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, управлению и эксплуатации жилищного фонда, контролю его эксплуатации.

Задачами подотрасли жилищного права можно считать:

1) реализацию гарантированного Конституцией РФ права на жилище;

2) создание условий для надлежащего использования жилья;

3) укрепление законности и создание определенного правопорядка в сфере жилищных отношений.

Нормы подотрасли жилищного права возможно систематизировать следующим образом:

1) конституционные основы;

2) общие положения;

3) право собственности и иные вещные права на жилище;

4) жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма;

5) служебные и специализированные жилые помещения;

6) жилые помещения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

7) товарищества собственников жилья;

8) плата за жилье и коммунальные услуги;

9) управление многоквартирными домами.

Такое деление соответствует действующему Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ).

По мнению Е. И. Седугина жилищные отношения классифицируются по следующим видам :

1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям;

2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями;

3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами);

4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма;

5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его.

Более подробно жилищные отношения будут рассмотрены в соответствующей главе.

1) неприкосновенность жилища. Этот принцип установлен в Конституции РФ и получил свое развитие в ст. 3 ЖК РФ. Он означает, что никто не может вторгаться в жилище без разрешения на то его владельца. Однако данный принцип ограничивается законодательно, например при проведении отдельных следственных действий;

2) недопустимость произвольного лишения жилья. Этот принцип означает, что закон жестко закрепляет все случаи, когда гражданин может быть выселен из жилого помещения, и выселение по иным, кроме законных, основаниям не допускается;

3) свобода выбора места жительства. Этот принцип заключается в том, что любое лицо может свободно проживать в любом месте на территории РФ;

4) доступность жилого фонда. Суть данного принципа – декларация того, что каждый гражданин может получить в пользование жилое помещение. На практике он трудно реализуется из-за нехватки жилого фонда;

5) целевое использование жилого фонда. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуально-предпринимательской деятельности допускается, если это не нарушает прав и интересов других граждан. Так, в жилых помещениях недопустимо размещать промышленные производства. Жилищный кодекс РФ допускает выселение нанимателя жилья за нецелевое использование помещения.

Место жилищного права в системе права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью права наравне с такими, например, отраслями права, как государственное, административное, гражданское, уголовное, земельное право. Чтобы определить его место в системе российского права, необходимо проанализировать метод правового регулирования в связи с предметом регулирования отрасли. В литературе жилищное право также характеризуют как комплексную, вторичную отрасль права.

Являясь подотраслью права , жилищное право использует методы правового регулирования. Характерным является гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств). Для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера применяется метод административного права (метод власти-подчинения). Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта (жилища), жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.

Вместе с тем жилищное право – это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе создания ЖК РФ нормы права были не только объединены в единый комплекс, но и систематизированы для исключения противоречий.

Жилищное право, будучи вторичным, комплексным правовым образованием, характеризуется целостностью, относительной обособленностью и организационным единством. Ему свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т. е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) признает наличие особого жилищного законодательства, что, несомненно, свидетельствует о высокой степени обособленности норм жилищного права в системе гражданского права. Авторы, считающие жилищное право самостоятельной отраслью российского права, проводят разграничение между жилищным, гражданским и административным правом по предмету и методу правового регулирования. Их главным аргументом является то, что жилищные отношения как особый предмет правового регулирования обладают спецификой и не затрагиваются ни нормами гражданского права, ни нормами административного права. Использование гражданских и административно-правовых конструкций в жилищном праве, по их мнению, сводится к комбинированию таких общих юридических методов, как императивный и диспозитивный.

Жилищное право как научная дисциплина представляет собой совокупность взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей правоотношений, складывающихся по поводу жилища в широком смысле этого слова, анализа действующих норм практики, прогнозов их развития.

Предметом науки жилищного права является изучение нормативного регулирования жилищных отношений, истории, теории и основных тенденций его развития. Жилищно-правовая норма учеными толкуется доктринально.

Как учебная дисциплина жилищное право – это изучаемая в пределах курса «Гражданское право Российской Федерации» совокупность правовых норм и общепринятых теоретических концепций. Целью изучения жилищного права в высших учебных заведениях является освоение студентами разработанных наукой теоретических положений и навыков практической работы. Таким образом, учебная дисциплина жилищного права должна давать достаточно знаний как для научной, так и для практической работы.

Система учебного курса «Жилищное право» выглядит следующим образом:

1) понятие жилищного права;

2) понятие и структура жилищного законодательства;

3) жилой фонд РФ (понятие и классификация);

4) предмет жилищных отношений;

5) субъекты жилищных отношений;

6) возникновение, изменение и прекращение жилищных отношений;

7) охрана жилищных отношений;

8) страхование рисков, связанных с жильем в РФ.

Объект в широком смысле этого слова – то, на что воздействует определенный субъект. Объектом регулирования той или иной отрасли права является совокупность определенных объектов материальной или нематериальной действительности, по поводу которых складываются регулируемые отраслью права общественные отношения. Жилищные отношения представляют собой участие жилых помещений в гражданском обороте как объектов вещных и обязательственных прав.

Основными объектами жилищного права являются различные виды жилья.

Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты (в коммунальных квартирах).

Под жилым домом закон понимает индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для того, чтобы граждане удовлетворяли бытовые и иные связанные с проживанием нужды.

Квартира – это отдельное, структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и может состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных связанных с проживанием нужд.

Под комнатой понимают некоторую часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Итак, жилым помещением признается только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания граждан. Необходимо иметь в виду, что длительное и даже постоянное проживание граждан в помещении, изначально по замыслу строителей для этого не предназначенном, не делает указанное помещение жилым.

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Законодатель допускает определенные исключения из этого правила. Так, возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или занятия индивидуальным предпринимательством проживающим в помещении гражданином, который имеет право на вселение в указанное жилое помещение. Деятельность гражданина не должна наносить ущерб правам и интересам других лиц, а также требованиям закона, которым должно отвечать жилое помещение.

Размещение в жилых помещениях промышленных производств не разрешается ни при каких условиях.

Правомочие пользования жилым помещением должно осуществляться с учетом:

1) соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;

2) требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

3) правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Жилое помещение пригодно для постоянного проживания, если оно отвечает требованиям жилищного законодательства, законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности. Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами устанавливаются порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Сами критерии отнесения помещений к категории жилья в настоящее время Кодексом не установлены. Данный предмет относится к ведению Правительства РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Нормы об общей площади жилого помещения ранее в ЖК РФ не закреплялись. Установление данного положения на уровне закона необходимо для единообразия определения общей площади жилого помещения. Закон не определяет понятия «общая площадь жилого помещения» на федеральном уровне. В настоящее время, например, в Москве в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1995 г. № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими коэффициентами. Фактически данное положение противоречит действующему законодательству и общепринятой практике.

В литературе вопрос об общей площади является дискуссионным. Некоторые авторы предлагают не включать лоджии, веранды, террасы в общую площадь жилого помещения.

В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования: коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры (балконы, лоджии), а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Региональные правовые акты по вопросам определения общей площади жилого помещения должны соответствовать действующему ЖК РФ, поэтому во многих регионах возникает острая необходимость пересмотреть указанные акты и принять новые.

Для того чтобы обеспечить безопасную среду для проживания людей, без вредного воздействия неблагоприятных факторов при проведении планировки и непосредственно застройки объектов жилищного фонда необходимо строго следовать положениям санитарных правил и норм.

При проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Указанные заключения даются органами градостроительства в соответствии с правилами, сформулированными в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяются технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности.

Порядок признания помещения жилым и предъявляемые к нему требования определены Правительством РФ в Постановлении «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Кроме того, соответствующие требования установлены ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (п. 1 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для Проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления (п. 4 постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания»).

Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом.

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м? общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержания и текущего ремонта жилого помещения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) на 1 м? общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м? общей площади жилья в месяц.

Жилые помещения могут принадлежать гражданам на определенных основаниях . Рассмотрим эти основания подробнее.

1. Приватизация государственных или муниципальных жилых помещений.

Термин «приватизация» происходит от латинского слова «частный» и означает обращение в частную собственность объектов государственной или муниципальной собственности.

Согласно Федеральному закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.

2. Законная постройка (ст. 218 ГК РФ).

3. Наследование (ст. 1110 ГК РФ).

4. Приобретение квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).

5. Обмен жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).

6. Безвозмездное получение жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).

7. Получение жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). В соответствии с таким договором гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение, медицинское обеспечение, иное) передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, право собственности на жилое помещение возникает у плательщика ренты.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, т. е. в жилищный фонд входят все многоквартирные жилые дома и другие постройки любой формы собственности, предназначенные для проживания граждан. Те помещения, которые предназначены для иных целей, например для размещения офисов, в жилищный фонд не входят.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ст. 19 ЖК РФ).

В собственности граждан могут находиться индивидуальные жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Частная собственность неприкосновенна, и лишение ее возможно только по решению суда.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Новым является введение в законодательство понятия «жилищный фонд коммерческого использования».

Все жилые помещения в РФ подлежат обязательному государственному учету. Форма собственности жилого помещения не влияет на необходимость учета. Частный жилой фонд учитывается наравне с государственным и муниципальным.

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301)).

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и официальный статистический учет (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее – БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

БТИ согласно п. 4 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» осуществляют следующие функции:

1) технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности;

2) заполнение и представление форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Согласно п. 7 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» БТИ обязаны осуществлять :

1) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

2) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

3) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

4) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых помещений по договорным ценам.

Бухгалтерский учет жилищного фонда осуществляется на основании и в соответствии с положениями Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иных нормативно-правовых актов.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ.

Необходимо различать собственность в экономическом смысле и право собственности.

Собственность в экономическом смысле – это имущественные отношения по производству, распределению, обмену и потреблению вещей. Эти отношения зародились на самых ранних этапах становления человеческого общества и продолжают формировать экономику современности.

Право собственности может быть объективным и субъективным. Объективное право собственности – это совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности, а субъективное право – это совокупность правомочий по владению, пользованию и распоряжению отдельными объектами.

В жилищном праве владение принято рассматривать как установленную законом возможность иметь жилище (для физического лица) или числить его на своем балансе. Пользование – это проживание в жилище или предоставление такой возможности другим лицам. Распоряжение – это перепланировка жилища либо его передача другому собственнику.

Формы собственности в РФ установлены в ч. 2 ст. 8 Конституции РФ, согласно которой в РФ равно признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Частная собственности на жилье подразделяется на собственность граждан и юридических лиц.

Государственная собственность на жилье реализуется через ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, и непосредственную собственность РФ.

Муниципальное жилье также может принадлежать определенному ведомству, а не только муниципальному образованию.

Источники:

Практикум

Учебник Крашенинникова

Комментарии к ЖК от Крашенинникова

Постановление ВС от 02. 06. 2009 №14

Ю. К. Толстой «Жилищное право»

Гонгало «мифы и легенды ЖК РФ»

Тема 1 и 2 из практикума, задачи из первой темы, из второй темы 5 и 6.

Жилищное право. Понятие. Предмет и метод. Система.

Жилищное право – это совокупность норм регулирующих жилищные отношения.

Жилищные отношения – это отношения по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями различных форм собственности. Понятие жилое помещение не тождественно понятию жилища. Жилищное право имеет дело с особым объектом недвижимости: жилыми помещениями.

Правовая природа жилищного права.

Жилищное право – комплексная отрасль права. Данная отрасль имеет свой обособленный предмет, но не имеет своего собственного метода правового регулирования.

Жилищное право как подотрасль или институт гражданского права.

Принципы жилищного права.

Принципы права это разновидность норм права в том числе и принципы жилищного права. Они не применяются непосредственно к отношениям людей, но используются при применении норм соответствующих отраслей права.

Используются при толковании неясных норм данной отрасли права: применяется тот вариант толкования, которые соответствует принципам.

Используются для устранения пробелов в праве в порядке аналогии права.

Используются для устранения коллизий и противоречий в законе.

Ст. 1 ЖК РФ.

Право на жилище и формы его реализации.

Ст. 40 Конституции РФ.

Право любого гражданина быть обеспеченным жилищем.

Право на жилище это элемент правоспособности гражданина.

Способы реализации права на жилище.

За счёт собственных средств и по собственной инициативе

1. приобретение жилых помещений в собственность

   Создание жилых помещений

   Через участие в жилищных кооперативах

   Решение жилищного вопроса через коммерческий наём жилых помещений

Связанные с поддержкой государства

1. социальный наём

   Специализированный наём жилья

   Получение государственной помощи для приобретения жилья в собственность.

Право на жилище в понимании ЕСПЧ.

Право на жилище понимается более широко: не только право на получение жилого помещения, но и в целом право на неприкосновенность любого жилища в широком смысле слова. Гражданин может быть лишён жилища только по судебному решению и в силу закона. Постановление ЕСПЧ по делу Прокопович против РФ от 18.11.04.

Источники жилищного права. В отличие от гражданского права жилищное право находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

В случае если жилищные отношения не урегулированы ЖК то применяется ГК.

Жилищные правоотношения.

Особенности:

Некоторые существуют в административно-правовой форме. Одно и тоже отношение может быть на разных стадиях административно-правовым и гражданско-правовым.

Основания возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений.

Юридические акты в жилищном праве.

Правовое значение имеют различные виды юридических актов. Большое значение имеют сделки, как двусторонние, так и односторонние.

С 01.09.общие нормы о согласии совершения сделок, применимые и к жилищным правоотношениям.

Решения собраний. Общие нормы о них имеются в ГК, при этом важно учитывать, что применяются нормы ГК если не урегулировано специальными законами, то есть нормы ЖК.

Административные акты. Например, решение о постановке на учёт нуждающихся в жилье, акт регистрации вещных прав на недвижимое имущество, решение о предоставлении жилья.

Судебные акты. Решения судов об изменении или прекращении жилищных правоотношении (о расторжении договора найма жилого помещения, о сохранении за членом семьи собственника права на проживание в жилом помещении).

Чаще всего жилищные права изменяются и прекращаются из юридических составов.

Объекты жилищных правоотношений.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений находящихся на территории РФ.

Классификации жилищного фонда:

По форме собственности:

1. Государственный

   Муниципальный

По целям использования:

Фонд социального использования

1. помещения предоставляемые по договору социального найма (публичная собственность)

   Помещения предоставляемые по договорам найма жилищного фонда социального использования (все формы собственности)

Специализированный жилищный фонд

Различные жилые помещения в публичной собственности для особых граждан (служебные жилые помещения, жилые помещена в общежитиях)

Индивидуальный жилищный фонд – жилые помещения используемые гражданами для собственного проживания, проживания членов семьи или проживания на условиях безвозмездного пользования)

Жилищный фонд коммерческого использования (жилые помещения всех форм собственности предоставляемые в возмездное пользование)

Помещения фондов социального использования и специализированного жилищного фонда не должны использоваться ни для каких иных целей, кроме целей указанных для данных фондов.

Жилые помещения.

Они являются главным и наиболее важным объектом жилищных правоотношений.

Жилое помещение – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом которое пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным нормативным требованиям к жилым помещениям.

Признаки:

Изолированность – существование материальных пространственных границ, позволяющих обособить данное помещение (могут быть только части недвижимой вещи), наличие отдельного входа, обеспечивающего доступ к помещению из мест общего пользования.

Объект недвижимости – здание либо обособленная его часть, отвечающая признакам недвижимой вещи. Вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации. Договоры найма жилых помещений в отличие от договоров аренды государственной регистрации не подлежат.

Пригодность для проживания. Основные требования в ПР от 28.01.06 №47.

Основные требования

в домах расположенных в жилой зоне

Несущие и ограждающие конструкции должны находиться в работоспособном состоянии

Возможность доступа в помещение и перемещение без риска.

Наличие соответствующих инженерных систем

Соответствие санитарно-эпидемиологическим требованиям

Ограждающие конструкции помещения должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую температурный режим не менее 18 градусов.

Юридический признак: помещение должно быть признано жилым в установленном порядке.

Способы признания помещения жилым:

Построено как жилое, Введено в эксплуатацию как жилое, Внесено в кадастр как жилое

Если в отношении помещения существует ранее возникшее право (до появления системы регистрации). Определяем по документам о вводе в эксплуатацию.

Если данное помещение строилось как нежилое, жилым оно может стать в результате процедуры перевод помещений

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.

Право собственности – установленная и охраняемая законом совокупность правомочий владения, пользования и распоряжением жилых помещений, в которых выражается наиболее полное господство над вещью, допускаемое законом.

Особенности права собственности на жилые помещения.

Владение жилым помещением. Особенности владения связаны со статусом жилого помещения как недвижимости. Законодательно не ограничено количество жилых помещений, которыми может обладать лицо.

Пользование жилым помещением. Извлечение полезных свойство вещи. Самые важные ограничения права собственности на жилое помещение касаются именно права пользования (п.10 ППВС):

Собственник обязан пользоваться жилым помещением по назначению, то есть для проживания граждан, но не обязан использовать для собственного проживания. Законодатель устанавливает ряд исключений из этого правила: допускается для ведение профессиональной/предпринимательской деятельности гражданином, проживающим в данном помещении.

Запрещено размещать промышленное производство в жилых помещениях.

Пользование должно осуществляться таким образом, чтобы жилое помещение находилось в надлежащем состоянии.

Необходимость соблюдать права и законные интересы соседей.

Любой собственник и пользователь должен соблюдать правила пользования жилым помещением, а также правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Правила пользования жилым помещением ПП от 21.02.06 №25, правила содержания общего имущества ПП от 13.08.06 №491. Предусмотрены серьёзные санкции за нарушение правил: Ст. 293 ГК. Основанием для прекращения права собственности могут быть систематические нарушения, или их последствия должны быть существенными (разрушение или его угроза для жилого помещения). Устанавливается необходимость соблюдения претензионного порядка для устранения до обращения в суд (принцип недопустимости произвольного лишения жилища). Если нарушения продолжаются и после предупреждения, то суд вправе по иску ОМС принять решение о продаже помещения с публичных торгов, собственник получает вырученное от продажи за вычетом судебных издержек и т д.

Особенности распоряжения жилым помещением.

Должно осуществляться в соответствии с назначением жилого помещения.

Особые виды сделок, направленных на предоставление в пользование жилых помещений (договор найма), на которые не распространяются правила об аренде имущества.

Определенные особенности в отношении сделок по отчуждению жилых помещений. Ст. 558 ГК:

1. договор купли-продажи жилья подлежат государственной регистрации (с 01.03.2013 данная норма не применяется)

   существенным условием договора купли-продажи жилья является перечень граждан, которые сохранят право пользования жилым помещением после исполнения договора

Иные вещные права на жилые помещения.

Права членов семьи собственников жилых помещений.

В отношении природы прав членов семьи есть разные точки зрения, в том числе и точка зрения, что они являются вещными правами.

Основания возникновения прав членов семьи собственника жилого помещения.

Члены семьи собственника жилого помещения.

Члены семьи собственника имеют наиболее зависимый статус от собственника чем члены семьи нанимателя: у них нет самостоятельного права на жилое помещения, их право производно от права собственника. Для всех категорий членов семьи важным основанием является право собственности собственника, вселившего их как членов семьи. Если право собственности прекращается, то прекращаются и права членов семьи. Исключение: большая часть квартир, находящихся в собственности граждан стали собственностью в результате приватизации, если члены семьи на момент приватизации имели на неё право, но отказались, то они имеют самостоятельное значение. Они сохраняются даже после прекращения права собственности. Данные права не подлежат государственной регистрации.

Супруг, дети и родители собственника. Для этой категории основаниями выступают

1. наличие родства (дети и родители) = отношение усыновления (только усыновление служит основанием). Для супруга – признаваемый законом РФ брак.

   Факт совместного проживания с собственником в данном жилом помещении

Иные граждане

1. наличие родства иной степени, кроме первой

   наличие отношений иждивения совмещенных с нетрудоспособностью члена семьи (определения в пенсионном законодательстве)

Нетрудоспособность – наличие официально признанной инвалидности IиIIгруппы, также наличие несовершеннолетия и пенсионного возраста.

Отношение иждивения – постоянное или преимущественное получения содержания соответствующим лицом от собственника.

Признание наличия иных отношений с собственником признаваемые судом достаточными для возникновения статуса члена семьи собственника (фактические брачные отношения или отношения сожительства)

Факт вселение собственником не в качестве членов семьи (характер волеизъявления собственника).

2.4.1 предоставление в безвозмездное пользование, если лицу выделено отдельное помещение, не ведётся с собственником общего хозяйство, чёткий порядок пользования помещением не предполагающий семейных отношений.

2.4.2. вселение в качестве временного жильца (на короткий срок)

2.4.3 вселение по договору найма

Именно в качестве члена семьи (характер отношений после вселение): ведение совместного хозяйства, наличие признаков семьи.

Регистрация по месту жительства (пребывания) не является основанием возникновения жилищных прав. Регистрация имеет лишь доказательственное значение, её наличие или отсутствие может свидетельствовать о наличии тех или иных оснований прав членов семьи.

Данное право относится к смешанным правам с элементами вещных и обязательных прав. Права членов семьи собственника производны от прав собственника. Член семьи собственника имеет право пользоваться помещением, но не имеет самостоятельного права владения, и никаких правомочий в части распоряжения. Право пользования является равным праву пользования собственника, но это правило диспозитивно: иное может быть установлено соглашением. Для членов семьи собственника при прекращении отношений с собственником.

Бывшие члены семьи собственника.

Бывшим членом семьи может быть признан как подпадающий под вторую категорию, так и под первую, дело в том, что для первой категории при установлении статуса члена семьи законодатель исходит из неопровержимой презумпции наличия семейных отношений исходя из близкого родства или супружеских отношений. Вместе с тем прекращение семейных отношений с данными категориями членов семьи является основанием для признания их бывшими членами семьи.

В отношении супругов – расторжение брака, прекращение фактических супружеских отношений.

Признание бывшим членом семьи ребёнка.

Прекращение семейных отношений между родителями не влечёт само по себе утраты семейных отношений между родителями и детьми. Таким образом расторжение брака, определение судом места проживания ребёнка с одним из родителей, не влечёт утраты ребёнком статуса члена семьи собственника жилого помещения.

Для всех остальных категорий утрата статуса члена семьи собственника связана с прекращением семейных отношений с собственником жилого помещения. В данном случае под семейными отношениями понимается отношения характеризующиеся взаимной заботой друг о друге и ведением семейного хозяйства.

Бывший член семьи не сохраняет за собой права пользования жилым помещением, иное может быть установлено соглашением с собственником.

В ряде случаев бывший член семьи обладает определенными льготами.

Основания сохранения права пользования на определённый срок:

Отсутствие основания приобретения или права пользования иным жилым помещением

Имущественное положение и иные заслуживающие внимания обстоятельства не дают возможности обеспечить себя иным жилым помещением.

Данные основания должны быть в совокупности.

Суд вправе при наличии указанных оснований сохранить право пользования на определенный срок: суд должен определить срок. При определении срока суд должен ориентироваться на вероятный и разумный период в течение которого член семьи сможет каким-то образом решить свою жилищную проблему. По истечении срока установленное судом право пользования прекращается. Данное право установленное судом прекращается досрочно если:

Прекратилось право собственности

Отпало основание для предоставления права пользования.

Вторая льгота применяется исключительно по требованию бывших членов семьи и только при условии, что собственник исполняет в отношении этих членов семьи алиментные обязательства. При наличии этих оснований суд вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением.

Самостоятельно: ст. 32, ст. 33

Завещательный отказ – это особая форма завещательного распоряжения. Применительно к ст. 33: заключается в возложении определенной имущественной обязанности по отношению к третьему лицу (отказополучателю).

Общее имущество собственников помещении в многоквартирном доме.

Общее имущество – это особый имущественный комплекс, обладающий единым правовым режимом (общедолевая собственность на общее имущество) и предназначенный для обеспечения возможности использования помещений в многоквартирном доме.

Несмотря на то, что в его состав входит недвижимое имущество, сам имущественный комплекс не подлежит государственной регистрации

Данный имущественный комплекс возникает и существует при условии наличия двух и более различных собственников помещений в многоквартирном доме

Состав общего имущества многоквартирного дома:

Земельный участок, границы и размер которого определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, то есть земельный участок, сформированный для размещения многоквартирного дома.

В случае, если земельный участок под многоквартирным домом специально формировался и выделялся для размещения данного многоквартирного дома, то такой земельный участок входит в состав общего имущества, причём дополнительная государственная регистрация права долевой собственности на данный земельный участок не требуется, оно возникнет либо с момента формирования общего имущества (если участок сформирован до появления общего имущества), либо с момента формирования такого участка, если общее имущество возникло до формирования земельного участка.

Если земельный участок непосредственно для размещения многоквартирного дома не сформирован, то собственники помещений имеют право на бесплатное формирование такого земельного участка (не требуется выкуп земельного участка).

Помещения, обладающие следующими свойствами:

1. Не является частями квартир или иных помещений с самостоятельным назначением

   Предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме

Исходя из судебной практики, вхождение данных помещение в состав общего имущества определяется на момент формирования общего имущества

Помещения, имеющие самостоятельные назначение и специально предназначенные для совместного использования: общий бассейн, общая кладовка или общая кухня.

Части многоквартирного дома как недвижимые вещи: капитальные стены, перекрытия и т д.

Оборудование: сети, проводка и т д, если это оборудование предназначено для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме.

Общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Основные особенности:

Ни один из собственников помещений не может распорядиться долей в праве, не распорядившись принадлежащим ему помещением.

Распоряжение помещением в многоквартирном доме всегда влечёт распоряжение и долей в праве на общее имущество, соответствующей данному помещению.

Не допускается раздел общего имущества многоквартирного дома.

Наём жилого помещения.

Договор найма жилого помещения не является разновидностью аренды. Нормы об аренде не применимы к отношениям по временному владению и пользованию жилым помещением для проживания. Законодатель допускает аренду жилых помещений, когда жилое помещение передаётся не для проживания арендатора, а для предоставления его арендатором для проживания граждан.

Правовая основа: глава 35 ГК РФ, специальные нормы об отдельных видах договора найма содержатся в ЖК, в случае противоречий между нормами ГК и ЖК о специальных видах найма применяются нормы ЖК, потому что в ст. 672 ГК установлен приоритет ЖК.

Виды договоров найма жилого помещения:

Коммерческий наём – возмездное и эквивалентное предоставление жилых помещений

Социальный наём - бессрочное возмездное неэквивалентное предоставление жилого помещения нуждающимся, признанным малоимущими и некоторым иным категориям граждан.

Наём жилого помещения жилищного фонда социального использования – возмездное неэквивалентное обеспечение жилым помещением нуждающихся граждан, в отличие от социального найма:

1. Могут предоставляться помещения находящиеся в частной собственности

   Пользование ограничено определённым сроком.

Наём специализированного жилья – возмездное неэквивалентное обеспечение жильём отельных категорий граждан на определённый срок из государственного или муниципального фонда.

Общие черты всех договоров найма:

Возмездность

Консенсуальность

Обязанности у двух сторон

Письменная форма

Право нанимателя по договору найма жилого помещения обладает свойством следования. П. 2 ст. 674 ГК РФ. Договор найма, обременение по которому не зарегистрировано, является действительным и обязывает стороны этого договора, но не применим в отношении третьих лиц.

Договор социального найма жилого помещения.

Предоставление жилых помещений по договору социального найма.

Хотя договор социального найма является разновидностью договора найма жилого мощения, но его заключение возможно только в особом порядке. Это обусловлено особой функцией данного договора: обеспечение жильём из публичных фондов особых категорий нуждающихся граждан. Основания предоставления жилья по договорам социального найма:

Общие основания предназначены для обеспечения жильём малоимущих граждан

Специальные основания предназначены для обеспечения жильём преимущественно из государственного жилищного фонда отдельных категорий граждан, не являющихся малоимущими. Конкретизируются в основном в специальных законах: О статусе судей, О статусе военнослужащих, Об обеспечении жильём из фонда Свердловской области.

Общие основания предоставления жилья по договору социального найма.

Предоставляется из муниципальных жилищных фондов.

Малоимущность (ч. 2 ст. 49 ЖК), признаки устанавливаются законом субъекта РФ, но задаются направления:

1. Доход, приходящийся на каждого члена семьи

   Стоимость имущества находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Нуждаемость (ст. 51 ЖК), для признания нуждающимся достаточно наличие хотя бы одного из этих оснований.

Эти основания можно назвать юридическими состояниями, которые должны существовать на протяжении определённого времени. Для обеспечения жильём по договору социального найма нужно чтобы гражданин был малоимущим и нуждающимся как при постановке на учёт, так и в течение всего времени состояния на учёте. Прекращение данных статусов ведёт к снятию с учёта.

Вместе с тем, если эти состояния исчезают после предоставления жилья в социальный наём, то такое прекращение не влечёт расторжение договора социального найма.

Учётное правоотношение. После признания малоимущим и нуждающимся гражданин встаёт на учёт и имеет право состоять на учёте о наступления его очереди на предоставление жилья. Факт постановки на учёт является необходимым основанием.

Решение о предоставлении жилого помещения. Оно принимается соответствующим компетентным органом, в нём указывается конкретное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма.

Договор социального найма жилого помещения.

Данную совокупность оснований можно обозначить как общее основание.

Договор социального найма.

Договор социального найма – это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель – уполномоченный орган власти, либо уполномоченная организация) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю – малоимущему или нуждающемуся гражданину) жилое помещение по норме предоставления на основании решения о предоставлении такого жилого помещения в социальный наём, а также осуществлять содержание жилья, капитальный ремонт, и предоставлять нанимателю коммунальные услуги, а наниматель обязуется владеть и пользоваться данным помещением в соответствии с его назначением и вносить плату за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги.

Основные характеристики:

Существует точка зрения, отрицающая юридическое значение договора социального найма. Дело в том, что при заключении договора социального найма сторонам договариваться не о чем. Предмет договора определён решением о предоставлении, никакое другое жилое помещение предоставлено быть не может. Все остальные условия определены императивно нормативными актами. Например: срок договора социального найма – в законе указанно, что договор бессрочный, размер платы утверждается и определяется в соответствии с нормативным актами и утвержденными тарифами, он не определяется соглашением сторон, права нанимателя по вселению граждан и т д. Всё соглашение на деле сводится к согласию нанимателя занять предлагаемое ему жилое помещение. Законодатель конструирует социальный наём как договора, и без достижения соглашения хотя бы в отношении одного вышеуказанного момента правоотношение не возникает.

Договор социального найма является консенсуальным, то есть права и обязанности по нему возникают с момента достижения соглашения, а не с момента передачи имущества. Вместе с тем отдельные права и обязанности возникают только после предоставления жилого помещения.

Договор социального найма является возмездным, но не эквивалентным.

Двусторонне обязывающий – предусматривает обязанности и с той и с другой стороны.

Существенным условием является предмет то есть точное указание на жилое помещение предоставляемое нанимателю. Данное жилое помещение ещё до заключения договора определено в решении.

Форма договора – простая письменная.

Последствия несоблюдения формы – общие.

На практике форме договора социального найма не придаётся значение.

Основная обязанность наймодателя – предоставить жилое помещение указанное в решении о предоставлении в пригодном для проживании состояния и свободным от прав третьих лиц.

Вторая основная обязанность наймодателя – обеспечивать в пределах установленным законом капитальный ремонт жилого помещения, содержание мест общего пользования, предоставление коммунальных услуг.

Коммунальные услуги не являются услугами в чистом виде. Термин коммунальная услуга объединяет предоставление тепла, электричества и т п, это не услуги а договор энергоснабжения – разновидность купли-продажи. К коммунальным услугам нормы ГК о возмездном оказании услуг не применяются.

Лекция 1 Алексеева Ольга Геннадьевна.

Понятие ЖП его место в системе российского права и предмет.

ЖП - система совокупность правовых норм, которые регулируют общественные отношения, возникающие в связи с удовлетворением гр-нами своей жилищной потребности, т.е. потребности в жилом помещении.

Нет однозначно принятой точки зрения относительно ЖП:

1.ЖП в системе права не образует самостоятельной отрасли, а является составной частью ГП. Данная точка зрения основана на том, что, несмотря на самостоятельный предмет, ЖП не имеет самостоятельного метода

2. ЖП самостоятельная отрасль и в системе права должно быть выделено наряду с КП ГП и другими базовыми отраслями права.

3. ЖП является вторичной комплексной правовой отраслью, которая соединяет в себе институты различной отраслевой принадлежности. К отношениям по пользованию на любом законном основании должен применяться ГП метод регулирования т.к. по своей сути данные отношения являются гражданско-правовыми. Кроме этого выделяются административные, властные отношения, основанные на подчинении одной стороны другой (самовольная перепланировка жилого помещения, переустройство, перевод жилого в нежилое). В ЖП за ряд действий предусмотрена административная и уголовная ответственность Квалифицирующими критериями, которые отграничивают жилищные отношения от

сходных с ними - от таких ГП отношения как аренда безвозмездное пользование имуществом, является субъектные состав и объект. Любое жилищное правоотношение может возникнуть только по поводу такого объекта как жилое помещение. Основная цель любого жилищного правоотношения - обеспечение возможности проживания в жилом помещении пользовании этим жилым помещением. Вторым критерием является субъектный состав, как таковая потребность в проживании может возникнуть только у гражданина, на стороне пользователя жилого помещения всегда выступает только гражданин, т.е. физическое лицо. Жилые помещения могут находиться в собственности различных субъектов: граждан юридических лиц публично-правовых образований. Однако действующее гражданское и жилищное законодательство устанавливает принцип целевого использования жилого помещения как важнейший принцип. Жилое помещение может использоваться только для проживания в нем граждан. При этом ст.17 ЖК РФ содержит своеобразное отступление, так как допускает то, что жилое помещение может быть использовано для осуществления профессиональной индивидуальной предпринимательской деятельности с соблюдением следующих условий:

1.не допускается нарушение прав и законных интересов других 2.не должны нарушаться требования, которым должно отвечать жилое помещение

3.использование в указанных целях допускается наряду с проживанием граждан в этом жилом помещении Предмет ЖП - жилищные отношения виды перечислены в ст. 4 ЖК РФ

Самостоятельного метода у жилищного права нет, более правильно говорить о методах регулирования жилищных отношений. К отношениям по пользованию жилыми помещениями - метод ГП регулирование равенство участников и диспозитивность. А к властным отношениям применяется метод, основанный на началах власти и подчинения.

2. Источники ЖП

Жилищное законодательство относится к совместному ведению РФ и субъектов РФ В ЖП выделяются только нормативные источники, только законодательство ст 5 ЖК РФ выделяет три уровня источников ЖП 1.НПА, принятые на федеральном уровне: законы и подзаконные НПА

ЖК принят 22.12.2004 вступил в силу 1.05.2005 2. НПА принятые на региональном уровне в субъектах РФ

3.НПА ОМС полномочия органов перечислены в ст.14 ЖК РФ ПП ВС №14 2.07.2009 года

Право граждан на жилище.

В К РФ в ст.40 к числу важнейших конституционных прав относит право гражданина на жилище. Сам термин жилище в его конституционно-правовом смысле это более широкое понятие, чем жилое помещение. В практике европейского суда по правам человека под жилищем понимается помещение, которое предназначается как для постоянного, так и временного проживания. В ряде случаев суд признавал жилищем фургоны. УК УПК РФ так же понимают под жилищем строение как входящее так и не входящее в жилищный фонд, которое предназначается как для постоянного, так и временного проживания. Однако ЖК РФ регулируются отношения не по поводу жилища в широком смысле а именно по поводу жилого помещения именно в том смысле которое предает ему ЖК РФ. Право граждан на жилище – конститционно-правовой институт носит многоаспектный характер прежде всего данное право призвано обеспечивать стабильное проживание гражданина в принадлежащем ему жилом помещении. Жилищные права как вещные так и обязательственные носят постоянный и временный характер являться самостоятельными либо производными от прав другого субъекта Другой аспект конституционного права на жилище это признание государством права

каждого гражданина улучшать свои жилищные условия по средствам приобретения жилого помещения в собственность и так далее. Признание абстрактной потенциальной возможности проживать в достойном жилом помещении. Данному праву соответствует обязанность ОГВ и ОМС содействовать приобретению жилья в собственность по средствам предоставления земельных участков для строительства, развивать систему ипотечного кредитования, содействие созданию жилищных кооперативов. При этом государство гарантирует предоставление жилого помещения по договору социального найма, то есть без взимания платы за его предоставление, малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Недопустимость произвольного лишения жилища. Действующее законодательство устанавливает исчерпывающий перечень оснований для выселения гражданина из жилого помещения. Если земельный участок, на котором расположено жилое помещение, изымается для публичных нужд в связи с чем граждане лишаются возможности в дальнейшем проживать в том жилом помещении, которое на нем расположено то государство принимает на себя обязательство выплатить соразмерную справедливую компенсации собственнику, а нанимателю предоставить в пользование равноценное жилое помещение. Многоаспектность права гражданина на жилище состоит в том, что оно создает почву для возникновения конкретных жилищных правоотношений.

Жилое помещение, понятие виды. Жилищный фонд

Легальное определение дается в ст.15 ЖК РФ, в соответствии с которым жилым признается помещение, которое является недвижимым изолированным и пригодным для проживания в нем граждан это вещь объект материального мира, который призван удовлетворять потребность человека в проживании в нем

это недвижимость, ст. 130 ГК подразделяет всю недвижимость на две группы в силу естественных свойств и в силу закона жилые помещения считаются недвижимым в силу естественных свойств, так как обладает следующими признаками - связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его качествам. Именно в силу этого качества не могут считаться жилыми сборные домики, вагончики, юрты, иглу, яранги.

изолированность. Жилое помещение только тогда может быть самостоятельным объектом, когда оно имеет самостоятельный выход либо в места общего имущества многоквартирного дома либо на улицу. Жилое помещение жилой дом квартира состоят из помещений предназначенных для проживания и мест вспомогательного использования коридор кухня ванная, в площадь жилого помещения в соответствие со ст.15 ЖК не включаются балконы лоджии террасы веранды. Жилой дом и квартира могут состоять как из одной, так и нескольких комнат при этом комната только тогда может быть самостоятельным объектом жилых прав, когда она является изолированной, не могут быть самостоятельными объектам смежные неизолированные комнаты части комнат, а так же места вспомогательного использования.

пригодность для постоянного проживания под постоянным проживанием понимается возможность постоянного пребывания в жилом помещении в любых климатических условиях в любое время года. Когда оно отвечает установленным санитарным и техническим требованиям и нормам требования, которые предъявляются к такому помещению, названы в ПП РФ 28.01.2006г №47 ст.16 называет 3 вида жилых помещений:

жилой дом или его часть квартира или часть квартиры комната

ЖК РФ в качестве самостоятельного объекта не называет многоквартирный дом, определение многоквартирного дома в ЖК отсутствует, оно дается в п.6 ПП РФ 347 в соответствии с которым им признается совокупность двух или более квартир имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, либо в помещение общего пользования в таком доме. Условно многоквартирный дом можно разделить на две части: помещения, которые предназначены для жилых или нежилых целей и иных целей не связанных с промышленным производством, вторая часть общее имущество-гл.6 ЖК примерный перечень назван в ст.36 ЖК РФ лифты лестницы площадки лифтовые шахты коридоры крыши и оборудование которое находится в данном доме и предназначено для обслуживания более одного помещения, также включается земельный участок та часть земельного участка, на которой непосредственно расположен дом и придомовая территория необходимая для нормального пользования этим многоквартирным домом. Вопросы связанные с земельным участком под этим домом регламентируется вводным законом в соответствии с которым земельный участок должен иметь установленные границы и пройти кадастровый учет. если границы земельного участка установлены и кадастровый учет был пройден до введения в действие ЖК РФ то земельный участок предается бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений данного дома. если границы не установлении и учет не пройден то на общем собрании собственников помещений может быть выбрано уполномоченное лицо которое будет в праве обращаться с заявлением в государственные органы в органы МСУ с заявлением о установлении границ этого участка и о прохождении кадастрового учета после его проведения данный земельный участок так же передается в общую долевую собственность собственников помещений много квартирного дома. в соответствии с ч 6 ст. 36 ЖК РФ в том случае если многоквартирный дом разрушен подлежит сносу в случае его случайной гибели, а так же во всех иных случаях, когда многоквартирный дом прекращает существовать как объект, собственники помещений сохраняют право в общей долей собственности на этот земельный участок. В соответствии с ЖК РФ общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности собственников помещений этого дома.доля каждого собственника с общем имуществе пропорционально доле и площади находящейся в его собственности помещения. Отличительной особенностью данного вида общей собственности является то ч то доля каждого собственника является идеальной она никогда не может быть выделена в натуре при этом ЖК РФ допускает что по решению общего собрания собственников конкретному

собственнику может быть выделено в пользование часть общего имущества многоквартирного дома. Следующей отличительной чертой является то что доля в праве общей собственности каждого собственника на общее имущество всегда следует правовой судьбе жилого помещения.

Ст. 19 ЖК РФ содержит понятие жилищного фонда. Это совокупность всех жилых помещений находящихся на территории РФ. ЖК РФ в ст. 19подразделяет жилищный фонд по 2 признакам по форме собственности (частная, государственная, муниципальная) и в зависимости от основания использования (жилищный фонд социального назначения - государственная и муниципальная собственность, жилищный фонд коммерческого использования – все формы собственности, индивидуальный жилищный фонд, специализированный жилищный фонд-совокупность помещений государственного и муниципального фондов которые предназначены для временного непродолжительного проживания в них граждан-общежития, служебные жилые помещения жилые помещения, предназначенные для проживания беженцев и вынужденных переселенцев, жилые помещения маневренного жилищного фонда, жилые помещения системы социального обслуживания населения, а также жилые помещения, предназначенные для социальной защиты отдельных категорий граждан) в жилых помещениях предназначенных для социальной защиты живут по договору безвозмездного пользования, а во всех остальных - заключаются договор найма специализированного жилого помещения.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

1. Понятие и содержание права собственности. Права и обязанности собственника. Раздел 2 ЖК и глава 18 ГК. Право собственности на жилые помещения выделяется в объективном или субъективном смысле. В объективном – система или совокупность правовых норм, которые регулируют отношения, возникающие в связи с присвоением субъектами ГП жилых помещений в связи с принадлежностью жилого помещения определенным лицам владению пользованию и распоряжению жилыми помещениями с принятием на себя собственника бремени содержания и риска случайной гибели жилого помещения. В субъективном – право конкретного субъекта владеть пользоваться и распоряжаться конкретным жилым помещением.

Правовому положению собственника посвящена ст. 30 ЖК – государственная муниципальная частная. Снимает какие либо ограничения относительно количества размера и стоимости жилого помещения, которые могут находиться в частной собственности.

Действующее законодательство устанавливает пределы права собственности в отношении жилого помещения это вызвано особой социальной значимостью жилого помещения – содержание жилищного фонда, поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии использование по назначению затрагивает также публичные интересы. Пределы осуществления права собственности необходимо отличать от ограничения. Пределы объективны т.к. установлены нормами законодательства. Ограничения субъективны, можно подразделить на 2 вида: договорные и судебные. Договорные – по воле самого собственника в соответствие с ст.30, собственник может передать жилое помещение в собственность другим лицам на основании договора найма, безвозмездного пользования. Судебные – на основании судебного акта может быть вызвано оспоримостью права на жилое помещение, обеспечение требований к собственнику, они не продолжительны по времени и действуют до тех пор, пока спор не разрешиться по существу. К

законодательно установленным пределам относится исключительно целевое использование такого объекта как жилое помещение, недопустимость самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения, недопустимость бесхозяйственного содержания жилого помещения, а также соблюдение прав и законных интересов других лиц, который проживают в этой же квартире либо жило доме. Если собственник нарушает, то на основании 293 ГК жилое помещение может быть изъято у собственника, исходя из общего правила возмездное изъятие на основании решения суда помещение выставляется на публичные торги после продажи собственнику выплачивается его стоимость с вычетом судебных расходов и расходов, связанных с организацией торгов.

2. Другие вещные права на жилые помещения

ЖК РФ в главе 5 называет их – права членов семьи собственника жилого помещения ст. 31, права отказополучателей ст. 33, гражданин, пользующийся помещением на основании заключенного договора пожизненного содержания с иждивением.

Правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. В соответствие с ч. 1 ст.31 все граждане, которые могут быть признаны членам семьи, делятся на две группы: 1.супруг дети родители собственника. Для признания данных граждан членами семьи собственника необходим один юридический факт – совместное проживание в данном помещении. В соответствие с разъяснением пленума ВС РФ №14 для признания названных лиц членами семьи достаточно установление только факта их совместного проживания с собственником. Не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства, оказания взаимной материальной и иной поддержки.

2.другие родственники независимо от степени родства нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительном случае и другие лица, которые не состоят с собственником ни в браке, ни в родстве, ни в свойстве. Для признания этих лиц членами семьи необходимо 2 юридических факта: совместное проживание вместе с собственником и вселение этих граждан собственником в жилое помещение именно как членов своей семьи. ЖК РФ не предусматривает заключение каких-либо письменных соглашений между собственником и вселяемым гражданином. В соответствии с разъяснением пленума ВС РФ в случае возникновения спора содержание волеизъявления собственника определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и иных документов, а также иных допустимых доказательств. Семенные отношения характеризуются взаимным уважением заботой личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями общими интересам ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства. Регистрация граждан по месту жительства либо ее отсутствие не являются определяющими обстоятельствами для решения вопроса о признании граждан членами семьи собственника.

В соответствии с ч.2 ст.31 ЖК РФ члены семьи собственника имеют равные с собственником. Он не в праве чинить данным лицам препятствия в пользовании. При этом ЖК допускает, что член или члены его семьи могут заключить специальное соглашение об особом порядке пользования данным помещением. В соответствии с условиями может быть предусмотрено, что член семьи может пользоваться только определенными комнатами в квартире либо доме. Однако данным соглашением не может быть ограничено право пользования местами вспомогательного пользования. Соглашение может быть заключено как при вселении члена семьи, так и впоследствии в период проживания. Члены семьи собственника наряду с

правами имеют, и обязанности относительно целевого использования соблюдения правил проживания и т.д. дееспособные и ограничено дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Солидарная ответственность указанных лиц может быть изменена, если члены его семьи заключают специальное соглашения. Данным соглашением может

быть установлено, что некоторые лица вообще исключаются из ответственности, несут долевую ответственность. В соответствии со ст.292 ГК отчуждение собственником жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами его семьи. Если законом или договором не предусмотрено иное. В настоящее время действующее законодательство устанавливает что правам членам семьи не свойственен такой признак вещного права как право следования.

По общему правилу ч.4 ст.31 ЖК РФ прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения является основанием для прекращения права пользования этим жилым помещением по требованию собственника бывшие члены его семьи обязаны освободить данное жилое помещение, если отказываются добровольно, подлежат выселению в судебном порядке по требованию собственником без предоставления иного жилого помещения. В соответствии с разъяснением о прекращении семейных отношений с собственником могут служить такие факты как отказ от ведения общего хозяйства, отсутствие общего, бюджета и предметов быта, неоказание поддержки друг другу, а также выезд в другое место жительства. При этом все доказательства в случае возникновения спора должны оцениваться судом в совокупности с учетом конкретных обстоятельств каждого дела. Разъяснение ВС РФ установило, что ведение общего хозяйства не является обязательным признаком отсутствия или наличия семейных отношений. В соответствие с СК РФ родители ответственны за воспитание и развитие своих детей, физическом психическом духовном и нравственном развитии. В связи с этим расторжение брака между супругами не влечет за собой утрату права пользования помещением несовершеннолетним ребенком, если оно в собственности одного из родителей.

В виде исключения ЖК допускает, что суд при разрешении спора может сохранить за бывшим членом семьи на определенный срок право пользование жилым помещением собственника. Это допускается при наличии следующих обстоятельств:

1.у бывшего члена семьи отсутствует право постоянного пользования каким-либо жилым помещением 2.затруднительное материальное положение бывшего члена семьи, которое не позволяет

ему на момент предъявления требования о выселении обеспечить себя другим жилым помещением.

При решении вопроса о выселении бывшего члена семьи и о сохранении за ним на определенный период права пользования этим помещением судам необходимо учитывать состояние здоровья., наличие нетрудоспособных иждивенцев, потерю работы учебы и т.д. при определении продолжительности срока, на который за членом семьи сохраняется права пользования судам следует исходить из принципов разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела. Если суд сохраняет право, то бывший член семьи также несет обязанности наряду с собственником соблюдать правила проживания целевого использования. На этот срок бывший член семьи также несет солидарную с собственником ответственность по обстоятельствам, вытекающим из пользования. В соответствии с ст.35 ЖК РФ, если бывший член семьи допускает неправомерные действия, то данный гражданин по требованию собственника на основании решения суда подлежит выселению без предоставления другого помещения. Выселение как санкция за неправомерное поведение. В соответствии с ч.4 ст.31 ЖК РФ взамен выселения суд может обязать собственника обеспечить бывшего члена семьи другим жилым помещением. 1.собственник в отношении бывшего члена семьи исполняет алиментные обязательства 2.отсутствие у бывшего члена семьи права постоянного пользования другим жилым помещением, при это суды должны определять материальное положение бывшего члена семьи наличие денежных средств у самого собственника реальную возможность собственника обеспечить право пользование другим жилым помещения бывшего члена своей семьи. С согласия бывшего члена семьи собственника допускается обеспечение его жилым помещением и в другом населенном пункте.

В соответствии с ст.19 Вводного закона 22.12.2004 положения ч.4 ст.31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственников приватизированных жилых помещений при условии, что эти лица на момент приватизации проживали в нем имели равные с собственником права на участие в приватизации и отказались от участия в приватизации. Данные лица не могут быть выселены из жилого помещения ввиду утраты семейных отношений с собственником. Также не могут быть выселены бывшие члены семьи, которые до вселения в это жилое помещение уже использовали свое право на однократную бесплатную приватизацию. Именно в силу этого данные граждане не могли участвовать в приватизации того жилого помещения, в котором они проживали, однако без согласия данных лиц приватизация жилого помещения была бы невозможной. Именно в силу этого данные граждане также не подлежат выселению из жилого помещения вследствие прекращения семейных отношений с собственником. Данные граждане также не подлежат выселению в случае отчуждения собственником принадлежащего ему жилого помещения. п.2 ст.292 ГК РФ на данных граждан не распространяется. Право пользования жилым помещением за данными лицами сохраняется и при смене собственника.

Права гражданина, который пользуется жилым помещением в силу завещательного отказа. Отказополучатель – легатарий. В соответствии со ст. 1137 завещательный отказ или «легат» представляет собой завещательное распоряжение, которое устанавливается в завещании в соответствии, с которым завещатель возлагает на своих наследников исполнение какой-либо обязанности имущественного характера в ползу одного или нескольких отказополучателей, ст. 1137 специально выделяет правило о том, что на наследника, к которому переходит помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользоваться жилым помещением или какой-то его частью на определенный срок, либо пожизненно. Отличительная особенность отказа – может устанавливаться только в завещании может возлагаться как на наследников по закону, так и по завещанию и обременяет не наследника, а долю в наследстве. Исполнение отказа возлагается на того наследника, в собственность которого перейдет жилое помещение. Права отказополучателя носят личный характер и не могут быть переданы другим лицам. Он имеет право потребовать от наследника исполнение завещательного отказа в течение 3х лет со дня открытия наследства. Срок присекательнй. Если в течение этого срока отказополучатель не потребовал вселения в помещение, то его права прекращаются. В ГК устанавливается ст.1137, что наследодатель в завещании может сделать подназанчение отказополучателя-суституции, т.е. назначить наряду с основным запасного отказополучателя, у которого возникает право требовать вселение в помещение только после отпадения основного отказополучателя. Для подназанченного отказополучателя 3 года начинают течь после отпадения основного отказополучателя. Ст. 33 определяет правовое положение отказополучателя, данный гражданин пользуется помещением наряду с собственником. Дееспособный и ограничено дееспособный отказополучатель несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением, ст.33 допускает, что наследник ставший собственником и отказополучатель могут заключить специальное соглашение об ином характере ответственности по жилищному обязательству. Отказополучатель, как и любой пользователь, обязан использовать его по назначению не допускать разрушений порчу соблюдать законные интересы других лиц. Если он систематически допускает неправомерное поведение, то на основании ст.35 ЖК отказополучатель подлежит выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Правам отказополучателя свойственно право следования. Если собственник совершает сделку по его отчуждению либо право собственности переходит к другому лицу по иным основаниям, то право пользования у отказополучателя сохраняется. Если завещательный отказ носил срочный характер, то есть право пользования отказополучателем ограничивалось сроком, то истечение срока является основанием для прекращения права пользования. По требованию собственника он обязан освободить

помещение, если отказывается добровольно выселяется, по решению суда без предоставления жилого помещения.

Права получателя ренты (гл. 33 ГК и ст. 4 ЖК)

4. Изъятие земельного участка, на котором расположено жилое помещение, для публичных нужд. Обеспечение жилищных прав собственника (ст. 32 ЖК РФ).

Положение данной статьи основаны на ст. 239 ГК РФ и находятся во взаимной связи, однако с учетом специфики такого объекта недвижимости, как жилое помещение.

Особенности ст. 32 ЖК, которая регулирует принудительное прекращение права собственности. Прежде всего ЖК РФ устанавливает, что принудительно может быть изъято только все жилое помещение, т.е. жилой дом в целом. Изъятие отдельных частей (этажей, подъездов, квартир) без согласия собственника не допустимо.

В отличие от ГК РФ, который устанавливает, что при изъятии земельного участка, расположенного на нем недвижимости продается с публичных торгов, ст. 32 ЖК устанавливает, что жилое помещение изымается у собственника посредствам его выкупа. В ЖК не определяется понятия государственная или муниципальная нужда, она определяется в ст. 49 ЗК. В соответствие с разъяснениями, которые содержатся в ПП ВС РФ №14: государственная или муниципальная нужда - это потребности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, связанные с необходимостью размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения; застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений; выполнение международных обязательств РФ, реализация целевых государственных и региональных программ. Этот перечень носит незакрытый характер, и в случае возникновения спора о том, имеется ли публичная нужда в земельном участке, будет решаться судом в каждом конкретном случае.

Ст. 32 ЖК достаточно детально определяет стадии изъятия земельного участка для публичных нужд, т.к. с данным процессом связаны жилищные права граждан.

Принятие решения уполномоченным компетентным органом или ОМСУо изъятии земельного участка. Порядок подготовки и принятия данного решения определяются ст. 279 – 283 ГК и ст. 49, 55, 61, 63 ЗК. Орган, который принял решение об изъятии земельного участка для публичных нужд, также принимает решение об изъятии расположенного на этом участке жилого помещения. Оба данных решения оформляются одним документом.

Государственная регистрация принятого решения в органах, осуществляющих гос. регистрацию, права на недвижимое имущество и сделки с ними. Регистрация данного решения преследует следующие цели: регистрирующий орган проверяет принято ли данное решение компетентным органом; имеется ли реальная публичная нужда в изымаемом земельном участке. Если два данных условия в совокупности отсутствуют, то регистрирующий орган вынесет отказ в регистрации решения об изъятии земельного участка, что делает невозможным его изъятие. Регистрация вынесенного решения об изъятии земельного участка также преследует цель – защита прав и интересов третьих лиц. Данные о том, что земельный участок будет изъят и расположенное на нем здание подлежит сносу, помещается в единый государственный реестр (ЕГРП). Решение об изъятии земельного участка не лишает собственника права совершать сделки по отчуждению принадлежащего ему на права собственности жилого помещения. При этом действующее законодательство не обязывает собственника предупреждать

приобретателя о том, что приобретаемое им жилое помещение подлежит изъятию.

Письменное уведомление собственника о предстоящем изъятии жилого помещения. Письменное уведомление направляется после государственной регистрации. В уведомлении должны быть указаны дата и номер регистрации принятого решения. Изъятие жилого помещения допускается не ранее чем через год после уведомления собственника. По согласованию с собственником жилое помещение может быть выкуплено и ранее. Вынесенное решение об изъятии земельного участка и государственная регистрация данного решения никак не умоляет правомочия собственника. Однако с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии на него возлагается риск несения затрат, связанных с улучшением данного жилого помещения, которые не являются необходимыми. Не путать с необходимым ремонтом!!!

Определение выкупной цены жилого помещения. Ст. 32 в качестве общего правила устанавливает, что при изъятии земельного участка собственнику выплачивается выкупная цена. Цена определяется по правилам ч.7 ст. 32 ЖК: это рыночная стоимость жилого помещения и убытки, в том числе и упущенная выгода, которые причиняются собственнику в связи с изъятием жилого помещения. Если между сторонами, т.е. между органом, принявшим решение об изъятии, и собственником возникает спор по поводу выкупной цены, то он разрешается в судебном порядке. Ст. 32 ЖК допускает, что по согласованию между собственником жилого помещения и органом, принявшим решение об изъятии в счет выкупной цены собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение. Ч. 8 ст.32 ЖК другое жилое помещение предоставляется также на праве собственности, если стоимость жилого помещения, которое предоставляется собственнику ниже выкупной цены, то собственнику выплачивается разница; если стоимость выше – то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы возлагается на собственника. Предоставление другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон. Это означает, что орган, принявший решение об изъятии, не может требовать, против воли собственника, переселение его в другое жилое помещение; также и собственник жилого помещения не может требовать, чтобы орган, принявший решение, обеспечил его другим жилым помещением. После определения и выплаты выкупной цены собственник обязан освободить занимаемое им жилое помещение, которое подлежит изъятию. Правило ст. 32 ЖК распространяются также и на те многоквартирные дома, которые в установленном порядке признаны находящимися в аварийном состоянии. В порядке, установленном Постановлением Правительства РФ № 47, признается находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу, об этом уведомляются собственники, которые в разумный срок должны принять меры для сноса данного многоквартирного дома. Если собственники в разумный срок не принимают меры для сноса данного дома, то данный многоквартирный дом подлежит изъятию ОМСУ в порядке, установленном ст. 32 ЖК для изъятия жилых помещений для публичных нужд.

Тема 2. Наем жилого помещения.

1. Договор найма жилого помещения: понятие, характеристика, стороны, существенные условия, форма.

Наем жилого помещения (ст. 671 ГК).

Договор социального найма – разновидность (Ст. 60 ЖК).

Договор найма жилого помещения -соглашение, по которому одна сторона (наимодатель – собственник жилого помещения или управомоченное лицо) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По юридической направленности договор найма жилого помещения относится к договорам по передаче имущества в пользование. Договор найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.

В настоящее время выделяют три разновидности данного договора:

доовор коммерческого найма жилого помещения (коммерческий наем – это исключительно термин теоретический, он не является легальным); регулируется гл. 35 ГК

договор социального найма жилого помещения (регулируется ЖК, гл. 3)

договор найма специализированного жилого помещения (разд. 4 ЖК)

Сторонами договора найма являются наймодатель и наниматель. Наймодатель – собственник жилого помещения, либо управомоченное лицо. Таким образом, в качестве наймодателей могут выступать граждане, юридические лица. В договоре социального найма наймодателями выступают уполномоченные государственные органы или органы МСУ.

Нанимателем в любой разновидности договора найма может быть только гражданин, т.е. физическое лицо. Это отличает наем жилого помещения от аренды.

Нанимателем в договоре коммерческого найма может быть любой дееспособный гражданин, который выразил соответствующее желание и имеет материальную возможность. Ст. 49 ЖК – жилые помещения по договору найма предоставляются не любому гражданину; прежде всего гражданин должен быть признан нуждающимся в жилом помещении, однако в настоящее время, в соответствие со ст. 40 К и ст. 49 ЖК по договору социального найма жилые помещения предоставляются только малоимущим иным гражданам, указанных в ФЗ, Указах Президента и Законов субъектах РФ.

Гражданин признается малоимущим ОМСУ. Всех иных граждан, чье право на получение социального жилья также определено в нормах действующего законодательства, условно можно подразделить на 2 группы:

граждане, которые имеют особые заслуги перед государством (ветераны ВОв), либо нуждаются в особой социальной защите (инвалиды, семьи,

имеющие детей инвалидов)

По договору социального найма наряду с нанимателем жилого помещения, как правило, жилым помещением пользуются и иные постоянные пользователи, чьи права на жилое помещение также являются самостоятельными жилищными правами. В договоре социального найма – это члены семьи нанимателя. Круг членов семьи нанимателя и их правовое положение определены в ст. 69 ЖК.

Всех граждан, которые признаются, либо могут быть признаны членами семьи нанимателя, разделены:

супруг, дети, родители самого нанимателя. Условие – совместное проживание в жилом помещении

1. Понятие, предмет и метод жилищного права. Право граждан на жилище

1. В предмет жилищного права входят общественные отношения, которые складываются при использовании жилых помещений для проживания; взаимоотношения с органами государственной власти и местного самоуправления по поводу изменения правового режима помещения или регистрации прав на жилое помещение и др. Предмет гражданского права и предмет жилищного права частично совпадают, поскольку гражданское право также регулирует вопросы использования жилых помещениях. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ) устанавливает, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

☝возникновения, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального и частного жилищного фонда;

☝пользования общим имуществом собственников помещений и др.

2. Под объектом жилищного права понимается жилое помещение и правоотношения, возникающие при его использовании. Жилищное право нельзя считать отдельной отраслью, так как часть правоотношений урегулирована гражданским правом, другая часть – гражданским и жилищным, третья – только жилищным.

3. Система способов, которыми регулируется та или иная отрасль права, составляет метод правового регулирования. Существуют следующие методы правового регулирования:

☝императивный, характеризующийся властными предписаниями; данный метод основан на запретах, обязанностях, наказаниях;

☝диспозитивный, предусматривающий равноправие сторон, координацию; основан на дозволениях;

☝поощрительный (вознаграждение за определенное заслуженное поведение).

4. Жилищное право, так же как и гражданское, регулируется диспозитивным методом с элементами императивного. Жилищное право можно назвать подотраслью гражданского права, но не его институтом, поскольку оно само состоит из институтов. В систему жилищного права входят следующие институты: права собственности, социального найма, правового регулирования товарищества собственников жилья и т. д.

5. Жилищное право – это система общеобязательных, формально определенных юридических норм, выражающих общественную волю, устанавливаемых, обеспечиваемых государством и направленных на урегулирование общественных отношений, складывающихся по поводу его предмета.

6. В объективном смысле это жилищное законодательство РФ, практика его применения, юридические обычаи. В субъективном – мера юридически возможного поведения, удовлетворяющего интересы лица – пользователя жилым помещением. Субъективные жилищные права – конкретные права и свободы личности относительно жилого помещения, которые принадлежат субъекту и зависят от его воли и сознания.

7. Статья 40 Конституции РФ провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье. В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25).

8. Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции РФ, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г., Жилищном кодексе РСФСР, Федеральном законе от 12 января 1996 г. № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»).

9. Закреплением в Конституции РФ права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения.

10. В ЖК РФ конкретизируются положения Конституции РФ об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

✓ содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

✓ используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

✓ в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

✓ стимулируют жилищное строительство;

✓ обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

✓ обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

✓ обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

2. Субъекты и объекты жилищного права

1. К субъектам жилищного права относятся лица, участвующие в данных правоотношениях. В соответствии со ст. 4 ЖК РФ субъектами жилищных правоотношений являются граждане и юридические лица, Российская Федерации, субъекты РФ, муниципальные образования. Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.

2. Субъектами жилищных правоотношений могут выступать:

☝стороны жилищного обязательства;

☝пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства;

☝лица, которые имеют самостоятельное право пользования жилыми помещениями;

☝лица, права которых имеют зависимый, производный характер, и т. д.

3. В качестве примера можно привести жилищные организационные отношения, сторонами которых выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждане, имеющие право на получение жилья в данном жилищном фонде.

4. Жилищные имущественные отношения в качестве пользователя жилого помещения имеют только граждан и членов их семей. Жилищное право дает иное, чем семейное, понятие семьи. Она определяется как группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения совместное хозяйство (включая общий бюджет, взаимную заботу и т. д.). Тем не менее законодательство построено таким образом, что семья как общность людей субъектом жилищных отношений не является.

5. В соответствии с ч. 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищного права являются жилые помещения, к которым относятся жилые дома, их части; квартиры и их части; комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством РФ непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускаются.

6. Законодательство предъявляет к жилому помещению определенные требования. Во-первых, оно должно быть жилым, т. е. функционально предназначенным для проживания граждан круглогодично. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа.

7. Во-вторых, всевозможные времянки, вагончики и иное к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Предметом жилищного права не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т. п.).

ЛЕКЦИЯ № 1. Понятие жилищного права

1. Жилищное право как отрасль права, наука и учебная дисциплина

Человек нуждается в жилище. Эта потребность является основополагающей и неотъемлемой, поэтому необходимость разрешения жилищной проблемы остро встает в любом государстве. Этот вопрос возможно разрешить различными мерами: экономическими (стимулированием жилищного строительства) и юридическими (созданием нормативно-правовой базы, которая являлась бы эффективным регулятором общественных отношений в жилищной сфере). В современной России действует большое число правовых актов и федеральных программ, направленных на всестороннее развитие жилищной сферы. Однако проблема полностью не решена, и огромное число россиян проживает в условиях, которые нельзя признать удовлетворительными.

Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации – основного закона РФ. Данное право относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным, гражданским (в противовес публичному праву государства).

Само понятие «жилищное право» может рассматриваться с трех позиций :

1) жилищное право как отрасль права;

2) жилищное право как наука;

3) жилищное право как учебная дисциплина.

Жилищное право как отрасль права . В науке вопрос о природе жилищного права как отрасли права является дискуссионным. Некоторые ученые отводят жилищному праву самостоятельную роль и считают его комплексной отраслью российской правовой системы. Сторонники данного подхода считают, что жилищное право имеет свой специфический предмет регулирования – общественные отношения по использованию жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав у граждан. Слабой стороной данного подхода является отграничение жилищного права от гражданского по методу правового регулирования. Под методом правового регулирования понимают совокупность приемов и способов, при помощи которых та или иная отрасль права воздействует на регулируемые ею общественные отношения. При ближайшем рассмотрении оказывается, что жилищное право в основном использует диспозитивный метод гражданского права, однако в разумном сочетании с императивным методом.

Императивный метод в жилищном праве базируется на силе государственного принуждения, на обязательных для исполнения всеми субъектами указаниях, запретах. Например, норма об обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи жилья – императивная. Диспозитивность предполагает дозволение, предоставление субъекту права действовать определенным образом. Так, лицо, владеющее жилым помещением на праве собственности, вправе осуществить акт распоряжения жилым помещением путем продажи его другому лицу.

Преобладание диспозитивных норм в жилищном праве и позволяет сторонникам второго подхода отказывать ему в самостоятельном, независимом по отношению к гражданскому праву значении.

Недостатком данной точки зрения является то, что жилищное законодательство в настоящее время имеет сложный комплексный характер и включает в себя ряд норм административного права. Однако количество этих норм по сравнению с цивильными нормами невелико, что и позволяет придерживаться той точки зрения, что жилищное право в настоящий момент является одной из крупнейших подотраслей российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет – возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но использует при этом основной метод гражданского права – диспозитивный.

Предметами регулирования жилищного права являются жилищные отношения в широком смысле этого слова. Жилищные отношения – это общее, родовое понятие, опосредующее различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, управлению и эксплуатации жилищного фонда, контролю его эксплуатации.

Задачами подотрасли жилищного права можно считать:

1) реализацию гарантированного Конституцией РФ права на жилище;

2) создание условий для надлежащего использования жилья;

3) укрепление законности и создание определенного правопорядка в сфере жилищных отношений.

Нормы подотрасли жилищного права возможно систематизировать следующим образом:

1) конституционные основы;

2) общие положения;

3) право собственности и иные вещные права на жилище;

4) жилые помещения, предоставляемые гражданам по договору социального найма;

5) служебные и специализированные жилые помещения;

6) жилые помещения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

7) товарищества собственников жилья;

8) плата за жилье и коммунальные услуги;

9) управление многоквартирными домами.

Такое деление соответствует действующему Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ).

По мнению Е. И. Седугина жилищные отношения классифицируются по следующим видам :

1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям;

2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями;

3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами);

4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма;

5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его.

Более подробно жилищные отношения будут рассмотрены в соответствующей главе.

1) неприкосновенность жилища. Этот принцип установлен в Конституции РФ и получил свое развитие в ст. 3 ЖК РФ. Он означает, что никто не может вторгаться в жилище без разрешения на то его владельца. Однако данный принцип ограничивается законодательно, например при проведении отдельных следственных действий;

2) недопустимость произвольного лишения жилья. Этот принцип означает, что закон жестко закрепляет все случаи, когда гражданин может быть выселен из жилого помещения, и выселение по иным, кроме законных, основаниям не допускается;

3) свобода выбора места жительства. Этот принцип заключается в том, что любое лицо может свободно проживать в любом месте на территории РФ;

4) доступность жилого фонда. Суть данного принципа – декларация того, что каждый гражданин может получить в пользование жилое помещение. На практике он трудно реализуется из-за нехватки жилого фонда;

5) целевое использование жилого фонда. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуально-предпринимательской деятельности допускается, если это не нарушает прав и интересов других граждан. Так, в жилых помещениях недопустимо размещать промышленные производства. Жилищный кодекс РФ допускает выселение нанимателя жилья за нецелевое использование помещения.

Место жилищного права в системе права. Жилищное право не является самостоятельной отраслью права наравне с такими, например, отраслями права, как государственное, административное, гражданское, уголовное, земельное право. Чтобы определить его место в системе российского права, необходимо проанализировать метод правового регулирования в связи с предметом регулирования отрасли. В литературе жилищное право также характеризуют как комплексную, вторичную отрасль права.

Являясь подотраслью права , жилищное право использует методы правового регулирования. Характерным является гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств). Для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера применяется метод административного права (метод власти-подчинения). Будучи связаны между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта (жилища), жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.

Вместе с тем жилищное право – это не механическая совокупность разнообразных правовых норм. В процессе создания ЖК РФ нормы права были не только объединены в единый комплекс, но и систематизированы для исключения противоречий.

Жилищное право, будучи вторичным, комплексным правовым образованием, характеризуется целостностью, относительной обособленностью и организационным единством. Ему свойственны свои специфические предмет регулирования, принципы, наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т. е. наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) признает наличие особого жилищного законодательства, что, несомненно, свидетельствует о высокой степени обособленности норм жилищного права в системе гражданского права. Авторы, считающие жилищное право самостоятельной отраслью российского права, проводят разграничение между жилищным, гражданским и административным правом по предмету и методу правового регулирования. Их главным аргументом является то, что жилищные отношения как особый предмет правового регулирования обладают спецификой и не затрагиваются ни нормами гражданского права, ни нормами административного права. Использование гражданских и административно-правовых конструкций в жилищном праве, по их мнению, сводится к комбинированию таких общих юридических методов, как императивный и диспозитивный.

Жилищное право как научная дисциплина представляет собой совокупность взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей правоотношений, складывающихся по поводу жилища в широком смысле этого слова, анализа действующих норм практики, прогнозов их развития.

Предметом науки жилищного права является изучение нормативного регулирования жилищных отношений, истории, теории и основных тенденций его развития. Жилищно-правовая норма учеными толкуется доктринально.

Как учебная дисциплина жилищное право – это изучаемая в пределах курса «Гражданское право Российской Федерации» совокупность правовых норм и общепринятых теоретических концепций. Целью изучения жилищного права в высших учебных заведениях является освоение студентами разработанных наукой теоретических положений и навыков практической работы. Таким образом, учебная дисциплина жилищного права должна давать достаточно знаний как для научной, так и для практической работы.

Система учебного курса «Жилищное право» выглядит следующим образом:

1) понятие жилищного права;

2) понятие и структура жилищного законодательства;

3) жилой фонд РФ (понятие и классификация);

4) предмет жилищных отношений;

5) субъекты жилищных отношений;

6) возникновение, изменение и прекращение жилищных отношений;

7) охрана жилищных отношений;

8) страхование рисков, связанных с жильем в РФ.

2. Объекты жилищного права. Жилищные фонды: понятие и классификация

Объект в широком смысле этого слова – то, на что воздействует определенный субъект. Объектом регулирования той или иной отрасли права является совокупность определенных объектов материальной или нематериальной действительности, по поводу которых складываются регулируемые отраслью права общественные отношения. Жилищные отношения представляют собой участие жилых помещений в гражданском обороте как объектов вещных и обязательственных прав.

Основными объектами жилищного права являются различные виды жилья.

Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты (в коммунальных квартирах).

Под жилым домом закон понимает индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для того, чтобы граждане удовлетворяли бытовые и иные связанные с проживанием нужды.

Квартира – это отдельное, структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме. Квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в таком доме и может состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных связанных с проживанием нужд.

Под комнатой понимают некоторую часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Итак, жилым помещением признается только изолированное жилое помещение, пригодное для проживания граждан. Необходимо иметь в виду, что длительное и даже постоянное проживание граждан в помещении, изначально по замыслу строителей для этого не предназначенном, не делает указанное помещение жилым.

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Законодатель допускает определенные исключения из этого правила. Так, возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или занятия индивидуальным предпринимательством проживающим в помещении гражданином, который имеет право на вселение в указанное жилое помещение. Деятельность гражданина не должна наносить ущерб правам и интересам других лиц, а также требованиям закона, которым должно отвечать жилое помещение.

Размещение в жилых помещениях промышленных производств не разрешается ни при каких условиях.

Правомочие пользования жилым помещением должно осуществляться с учетом:

1) соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;

2) требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

3) правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Жилое помещение пригодно для постоянного проживания, если оно отвечает требованиям жилищного законодательства, законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности. Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и другими федеральными законами устанавливаются порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Сами критерии отнесения помещений к категории жилья в настоящее время Кодексом не установлены. Данный предмет относится к ведению Правительства РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Нормы об общей площади жилого помещения ранее в ЖК РФ не закреплялись. Установление данного положения на уровне закона необходимо для единообразия определения общей площади жилого помещения. Закон не определяет понятия «общая площадь жилого помещения» на федеральном уровне. В настоящее время, например, в Москве в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1995 г. № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими коэффициентами. Фактически данное положение противоречит действующему законодательству и общепринятой практике.

В литературе вопрос об общей площади является дискуссионным. Некоторые авторы предлагают не включать лоджии, веранды, террасы в общую площадь жилого помещения.

В общую площадь включаются находящиеся в жилом помещении комнаты и помещения вспомогательного использования: коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не в жилой части квартиры (балконы, лоджии), а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят.

Региональные правовые акты по вопросам определения общей площади жилого помещения должны соответствовать действующему ЖК РФ, поэтому во многих регионах возникает острая необходимость пересмотреть указанные акты и принять новые.

Для того чтобы обеспечить безопасную среду для проживания людей, без вредного воздействия неблагоприятных факторов при проведении планировки и непосредственно застройки объектов жилищного фонда необходимо строго следовать положениям санитарных правил и норм.

При проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, расширении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Указанные заключения даются органами градостроительства в соответствии с правилами, сформулированными в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяются технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности.

Порядок признания помещения жилым и предъявляемые к нему требования определены Правительством РФ в Постановлении «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Кроме того, соответствующие требования установлены ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (п. 1 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Непригодными для проживания признаются жилые помещения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а также помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для Проживания решаются межведомственными комиссиями, которые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления (п. 4 постановления Правительства РФ «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания»).

Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом.

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

Исходя из общей площади жилого помещения в соответствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м² общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержания и текущего ремонта жилого помещения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) на 1 м² общей площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 м² общей площади жилья в месяц.

Жилые помещения могут принадлежать гражданам на определенных основаниях . Рассмотрим эти основания подробнее.

1. Приватизация государственных или муниципальных жилых помещений.

Термин «приватизация» происходит от латинского слова «частный» и означает обращение в частную собственность объектов государственной или муниципальной собственности.

Согласно Федеральному закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.

2. Законная постройка (ст. 218 ГК РФ).

3. Наследование (ст. 1110 ГК РФ).

4. Приобретение квартир и жилых домов по договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ).

5. Обмен жилых помещений по договору мены (ст. 567 ГК РФ).

6. Безвозмездное получение жилья по договору дарения (ст. 572 ГК РФ).

7. Получение жилых помещений по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ). В соответствии с таким договором гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение, медицинское обеспечение, иное) передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, право собственности на жилое помещение возникает у плательщика ренты.

Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, т. е. в жилищный фонд входят все многоквартирные жилые дома и другие постройки любой формы собственности, предназначенные для проживания граждан. Те помещения, которые предназначены для иных целей, например для размещения офисов, в жилищный фонд не входят.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:

1) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (п. 2 ст. 19 ЖК РФ).

В собственности граждан могут находиться индивидуальные жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Частная собственность неприкосновенна, и лишение ее возможно только по решению суда.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования – совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами – собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Новым является введение в законодательство понятия «жилищный фонд коммерческого использования».

Все жилые помещения в РФ подлежат обязательному государственному учету. Форма собственности жилого помещения не влияет на необходимость учета. Частный жилой фонд учитывается наравне с государственным и муниципальным.

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301)).

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в себя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и официальный статистический учет (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет РФ по жилищной и строительной политике.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее – БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

БТИ согласно п. 4 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» осуществляют следующие функции:

1) технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности;

2) заполнение и представление форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Согласно п. 7 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» БТИ обязаны осуществлять :

1) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

2) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

3) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

4) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке такого помещения в эксплуатацию или при его включении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту жилого помещения, содержащие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ. Выдача технических паспортов жилых помещений без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускается. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утвержденным органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых помещений по договорным ценам.

Бухгалтерский учет жилищного фонда осуществляется на основании и в соответствии с положениями Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иных нормативно-правовых актов.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ.